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??穩增長進入四季度攻堅戰，“保交樓”是其中重要一環。

??9月28日，中共中央政治局常委、國務院總理李克強主持召開會議，對穩經濟大盤四季度工作再部署、推進再落實。

??會上，李克強表示，針對需求偏弱的突出矛盾，想方設法擴大有效投資和促進消費。其中特別提到，因城施策運用政策工具箱中的工具，支持剛性和改善性住房需求，實施好保交樓政策。

??就在會議召開的第二天，央行官網披露，央行貨幣政策委員會召開2022年第三季度例會，會議提出，推動“保交樓”專項借款加快落地使用并視需要適當加大力度，引導商業銀行提供配套融資支持，維護住房消費者合法權益，促進房地產市場平穩健康發展。

??在廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，此舉目標就是加快“保交樓”進度，盡快止住供給端風險和預期沖擊。強調“加快落地”“加大力度”，一方面是簡化專項借款流程；另一方面是落實各方責任，特別是地方屬地責任、企業自救責任，確保投放的前提條件在最短時間內形成。

??“強調支持剛改住房需求，則是樓市需求端政策紓困的主要邏輯，只有需求回升了，外部紓困資金才會介入，企業資金鏈、復工復產才能從根本上獲得進展。”李宇嘉表示。

??全國房地產商會聯盟主席顧云昌對中國房地產報記者表示，當前政府、企業、金融機構等各方都在努力全力“保交樓”，但需要一定過程才能發揮效應，信心比什么都重要。

??房地產拖了經濟后腿

??經過艱辛努力，扭轉了經濟下滑態勢，三季度經濟總體恢復回穩。

??房地產行業在三季度也獲得了更多政策支持。貝殼研究院監測的103個重點城市中，8月份首套房和二套房貸利率分別為4.15%和4.91%，降至近20年來新低。9月份以來，多城繼續放松“限購”政策，并向熱點城市延伸，南京、蘇州、濟南等地相繼下調了二套房貸首付比例。

??但房地產行業景氣度仍舊低迷。國家統計局數據顯示，8月份，房地產各項指標中僅待售面積增加，其他指標全部下降。其中，房地產開發投資同比下跌13.8%；商品房銷售面積同比下跌22.6%；全國土地購置面積同比下跌56.6%，跌幅較7月擴大9.3個百分點。

??李宇嘉認為，這顯示出房地產供給端的風險沖擊仍舊比較大，導致開發商前端補庫存、擴大產能的積極性較低，這一問題已經傳導至了國企、央企地產，后者的拿地強度也在收窄。供給端風險的沖擊源頭就是“保交樓”進度不及預期，導致市場對風險、樓市前景的預期仍舊不樂觀。

??顧云昌表示，今年中國經濟增長低迷、速度放慢，從國內看，主要是房地產拖了經濟的后腿。“房地產從之前拉動經濟增長到現在拖后腿是我最擔憂的事情，因為房地產的相關性、帶動性太大。房企有問題了，建筑企業也就有問題了，樓盤開不了工，建筑工人還能干什么？建材供應也有問題了，裝修業、家電行業等就都有問題了。房地產業是第一產業、支柱產業，也是先導產業，只有穩地產，才能穩金融，才能穩經濟。”

??對于四季度穩經濟大盤工作部署，李克強作出重要指示：要抓好重點工作，針對需求偏弱的突出矛盾，想方設法擴大有效投資和促進消費。因城施策運用政策工具箱中的工具，支持剛性和改善性住房需求，實施好保交樓政策。

??央行方面亦迅速跟進，強調將“推動‘保交樓’專項借款加快落地使用并視需要適當加大力度，引導商業銀行提供配套融資支持”。

??在業內人士看來，這意味著“保交樓”將全面提速。

??“保交樓”將全面提速

??自7月28日中央政治局會議提出“保交樓、穩民生”后，地方政府、金融機構、房地產企業等各方都已行動起來，做出具體部署，甚至立下“軍令狀”。

??最受市場關注的是鄭州，這也是停工爛尾項目最多的城市。

??9月6日，鄭州市率先立下保交樓“軍令狀”，要大干30天，確保10月6日前實現鄭州全市所有停工問題樓盤項目全面持續實質性復工，并提出5個“保交樓”專項行動方案，包括壓實企業主體責任、政府全力紓困、做好破產重整、嚴肅追究責任、確保全面復工。

??住建部等多部門出臺的“保交樓”專項借款工作亦正在緊張有序的進行當中。9月22日，國家開發銀行已向遼寧省沈陽市支付全國首筆“保交樓”專項借款，這給市場傳達了落地信心。

??9月23日，建設銀行公告稱，擬出資300億元設立住房租賃基金，基金的目標定位及投向為通過投資房企存量資產，改造為租賃住房，增加市場化長租房和保障性租賃住房供給，探索租購并舉的房地產發展新模式。

??不過，“保交樓”資金問題仍備受關注。近期，標普全球評級公司預測，要保證開發商出險之后預售住宅能夠完工交付，全行業需要獲得7000億-8000億元人民幣資金。

??目前首批“保交樓”專項借款的額度只有2000億元，且從近期房企到位資金來源看，8月份國內貸款同比下降17.6%，說明金融機構對出險項目或開發商的風險擔憂還是很大。

??因此，此次央行提出推動“保交樓”專項借款加快落地使用并視需要適當加大力度，引導商業銀行提供配套融資支持，目的是“維護住房消費者合法權益，促進房地產市場平穩健康發展”。

??李宇嘉解讀道，國家明確“保交樓”提速，意味著一定要盡快推進，盡快落實資金（專項資金之外），這也意味著風險處置進入了攻堅期。這是將壞的房地產市場經濟割掉，避免其無序地沖擊房地產市場預期，從而將樓市“預期轉弱”格局盡快扭轉。因此，預計樓市已開始慢慢觸及底部，盡管觸底后的走勢不明朗，甚至可能一段時間繼續底部徘徊，但不太可能繼續大幅下行了。

??機構事業部市場研究總監陳文靜對中國房地產報記者表示，四季度仍是“保交樓”關鍵節點，隨著專項借款進一步落位，各地針對停工項目的解決措施亦將不斷落實，“保交樓”工作有望取得更多實質性進展。

??她還建議，當前房地產市場預期偏弱、購房者置業信心不足，四季度仍需各地以更大力度、更快節奏優化政策，特別是針對核心二線城市，適度允許基本面較好的城市市場熱度回升，產生示范效應，有助于帶動整體市場預期恢復。