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??9月29日，萬物云空間科技服務股份有限公司（以下簡稱“萬物云”，02602.HK）在香港聯合交易所敲鐘，發行價49.35港元。該公司開盤即破發，最終報收46港元，下跌6.79%，市值約537億港元，僅次于華潤萬象生活的673億港元，為物業上市公司的第二高市值。

??在物業股最輝煌的2021年，有3家公司的市值超過1000億港元，碧桂園服務的市值更是一度超過2800億港元。而萬物云在2021年底發生的多筆股權交易也是以千億估值為參考進行的。僅僅大半年的時間，資本市場就已風云變幻，物業股走下神壇，千億市值也成為了傳說。

??在萬物云上市的前一天，內房股及物業股遭受了一次劇烈沖擊，9月29日的盤面依舊不樂觀。萬科集團董事會主席郁亮在萬物云的上市儀式上表示，萬科并不在意萬物云分拆上市時的估值高低，更在意它未來的長期表現，時間會證明萬物云的價值。

??某物企的股價在近兩日已跌去近20%，該公司的高管對中國房地產報記者表示，當前的資本市場確實充滿悲觀情緒。“但我相信這只是短期現象，未來物業股還是有機會再次站上千億市值。”

??融資56億港元 上市首日破發

??萬物云此次發售1.167億H股股份，相當于全球發售完成后已發行股份總數約10%。招股日期為9月19日至9月22日，發售價不低于每股47.1港元、不超過52.7港元，募集資金約54.9億港元至61.5億港元。

??從孖展的情況來看，投資者的熱情不太高。根據9月28日萬物云發布的公告，該公司公開發售的股份認購不足，共認購953.13萬股，相當于公開發售股份總數1167.14萬股的約0.82倍。但國際發售部分獲得了超額認購，約為可供認購的1.05億股H股總數的3.3倍以上，國際發售項下發售股份最終數目為1.07億股H股。最終，發售價定為每股49.35港元，市盈率約為31.57倍，所得款項凈額估計約為56億港元。

??基石投資者頗為給力，共認購了約0.44億股，約占萬物云已發行股本的3.76%和全球發售股份數目的37.56%，總代價約21.6億港元。這些機構包括中國誠通控股及旗下的中國國有企業混合所有制改革基金、瑞銀資管、淡馬錫、Athos資本、HHLR基金及YHG投資、潤暉投資等。

??公告顯示，上市所得資金，萬物云安排了35%用于在選定街道發展聚焦濃度戰略和在全國范圍內推行“萬物云街道”模式；25%用于投入AIoT及BPaaS解決方案的開發；20%用于收購三至五家增值服務提供商及行業上下游供應鏈服務商，以此孵化萬物云生態系統；10%用于吸納及培養人才，10%用于營運資金及一般公司用途。

??萬物云沒有趕上物業股紅火的好時候，上市之際資本市場正風雨飄搖。管理層對此已有心理準備，萬物云董事長朱保全在招股前夕便表示“差市場結交真朋友”。9月28日，因為一則傳聞的影響，旭輝控股的股價大跌約33%，旭輝永升服務下跌了23.3%，內房股與其他物業股也隨之下行，碧桂園服務、融創服務分別下跌了11.8%、10%，世茂服務和正榮服務的跌幅也分別達到了9.6%、8.9%。

??9月29日，市場氣氛依然沒有好轉，內房股、物業股繼續下探，世茂服務、融創服務的跌幅超過9%。萬物云開盤即破發，一度下跌超過12%，收盤時跌幅收窄至6.79%。

??物企千億市值不再

??一年多前，物業股還是資本市場的寵兒，碧桂園服務的市值在2021年1月沖上了2000億港元，同年的6月29日，該公司股價達到84.23港元的歷史新高，市值上升至2841億港元的峰值。2021年上半年，市值突破千億港元的物業股還有恒大物業及華潤萬象生活。

??2021年下半年，物業股的熱度開始下降，2021年的最后一個交易日，碧桂園服務的市值約為1557億港元，華潤萬象生活及恒大物業的市值分別為818億港元、285億港元。2022年上半年，碧桂園服務還維持著千億市值的地位，6月30日的市值約1179億港元，在那之后便一路下行，9月29日只剩392億港元。華潤萬象生活的市值在2月7日一度回升到了1047億港元，9月29日已不到700億港元。截至目前，物業股再無千億市值。

??起初，萬科對萬物云也抱著千億市值的期望。郁亮在2018年表示，一兩百億、兩三百億的市值對萬科貢獻不大，物業板塊未來有潛力達到千億市值。

??大和證券表示，雖然萬物云的初始市值為576億港元，對應2021年市盈率約為31.8倍，仍遠高于同行平均水平，但其估值從年初至今已大幅縮水。在2021年12月進行的最后一輪Pre-IPO，萬物云定價為每股113.3港元，對應市值約為1323億港元，如今估值已下跌逾五成，反映市場對房地產行業的悲觀情緒已蔓延至物管行業。

??根據申港證券的研究報告，物業板塊市盈率（TTM）在2021年初達到頂峰67.01倍后迅速降溫，2021年末的市盈率（TTM）僅為19.81倍，較2020年末（50.76倍）降幅達60.97%，回歸理性。

??中物研協的統計顯示，截至今年8月末，59家上市物管企業的平均市盈率首次跌破10倍，僅剩8倍。

??申港證券認為，物企估值回落有多重原因。首先是關聯方債務危機風險擔憂傳導至物企，母公司資金鏈緊張也間接影響物企收并購步伐導致規模擴張阻力增大。其次，隨著物企的規模擴張，應收賬款、關聯交易、投后整合、商譽減值等風險逐漸顯露，高增長下保持高收益難度較大。最后，社區增值等發展暫未突破瓶頸，社區養老等新業務開展仍在探索階段，物企第二增長曲線未見明朗。

??“感覺現在市場已經悲觀得不理性了，一方面可能是經濟環境的影響，另一方面，資本市場還是無法將物業跟地產剝離來看。”一家市值已較高峰期縮水八成的物企相關負責人如此表示。

??在一片看空的聲浪中，也有投資機構采取了理性看多的動作。9月27日，金科服務透露，第二大股東博裕資本提出以33%的溢價、每股12港元的全面要約收購。金科服務在公告中表示，今年1月1日至9月7日，恒生物業服務及管理指數下跌了43%，公司股價則下跌了71.6%，盡管博裕資本充分意識到公司的中短期持續下行風險及不確定性，仍對公司的長期潛力持謹慎樂觀態度。值得一提的是，博裕資本也是萬物云的戰略投資者。