?   一、本月樓市政策聚焦：中央支持地方“一城一策”滿足合理剛性和改善性

??住房需求，地方繼續(xù)踐行“保交樓、穩(wěn)民生” 8 月，房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)改善。中央層面，國常會明確提出允許地方“一城一策”靈活運用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。國家衛(wèi)健委等 17 部門聯(lián)合發(fā)文提出，住房政策要向多子女家庭傾斜，進(jìn)一步研究差異化租賃和購買房屋的優(yōu)惠政策等。央行發(fā)布最新 LPR 公告顯示，5 年期以上LPR 再降 15 個基點，居民房貸利率下降空間加大。

??地方層面，本月地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策 75 條，較上月小幅減少。其中，寬松性政策 54 條，中性政策 11 條，緊縮性政策 10 條，寬松調(diào)控節(jié)奏趨緩。從調(diào)控內(nèi)容來看，寬松性政策主要表現(xiàn)在放寬行政限制、強(qiáng)化住房公積金貸款支持、加大人口人才引入力度等方面，政策覆蓋企業(yè)供給端和居民需求端，核心舉措主要包括降低房企土地競買保證金、延長土地出讓金繳款期限、放寬商品房預(yù)售證申請門檻、實行貨幣化安置、優(yōu)化限購政策、發(fā)放購房財稅補(bǔ)貼、上調(diào)住房公積金最高貸款額度、下調(diào)購房最低首付比例等；緊縮性政策則聚焦在房企資金監(jiān)管方面。本期報告主要對 8 月房地產(chǎn)行業(yè)政策進(jìn)行梳理，并作解析。

??二、中央政策：允許地方“一城一策”運用信貸政策，合理支持剛性和改善性住房需求

??1.政策跟蹤

??2.政策小結(jié)

??本月貨幣政策延續(xù)穩(wěn)健。一方面，地方債加快發(fā)行，單月發(fā)行量預(yù)計達(dá)到1.2萬億，同時，央行小幅縮量續(xù)作MLF并持續(xù)開展20億元逆回購操作等以回籠資金。截至8月31日，央行公開市場實現(xiàn)凈回籠2060億元。另一方面，MLF和7天逆回購利率超市場預(yù)期同步下調(diào)10BP，進(jìn)一步體現(xiàn)了當(dāng)前穩(wěn)貨幣、寬信用、降成本的政策導(dǎo)向。

??在房地產(chǎn)方面，中央延續(xù)“有保有壓”。一方面，央行召開2022年下半年工作會議明確，要穩(wěn)妥化解重點領(lǐng)域風(fēng)險，因城施策實施好差別化住房信貸政策，保持房地產(chǎn)信貸、債券等融資渠道穩(wěn)定。國家發(fā)改委在8月16日新聞發(fā)布會強(qiáng)調(diào)，縣城建設(shè)要聚焦重點，要防止大拆大建和炒作房地產(chǎn)等。另一方面，國務(wù)院總理李克強(qiáng)在部署穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一攬子政策的接續(xù)政策措施中強(qiáng)調(diào)，允許地方“一城一策”靈活運用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。國家衛(wèi)健委等17部門聯(lián)合發(fā)文提出，住房政策要向多子女家庭傾斜，對購買首套自住住房的多子女家庭，有條件的城市可給予適當(dāng)提高住房公積金貸款額度等相關(guān)支持政策。央行發(fā)布最新LPR公告顯示，5年期以上LPR較前置下調(diào)15個基點至4.3%，即首套房房貸利率最低可至4.1%，居民購房成本進(jìn)一步下降。

??三、 地方政策：調(diào)控松綁節(jié)奏整體趨緩，地方繼續(xù)踐行“保交樓、穩(wěn)民生”

??1.寬松性政策

??（1）行政限制政策

??（2）公積金政策

??（3）人口人才政策

??（4）其他政策

??2.中性政策

??（1）住房保障政策

       （2）其他政策

??3.緊縮性政策

??（1）市場監(jiān)管政策

??4.政策小結(jié)

??中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計，2022年8月地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策75條。其中，寬松性政策54條，中性政策11條，緊縮性政策10條。從調(diào)控次數(shù)來看，本月地方調(diào)控節(jié)奏進(jìn)一步趨緩，但政策環(huán)境整體寬松導(dǎo)向不改。地方繼續(xù)踐行“保交樓、穩(wěn)民生”，除三、四線城市外，北京、上海、廣州、杭州等核心一、二線城市房地產(chǎn)政策也有不同程度放松。

??具體到8月調(diào)控內(nèi)容來看，寬松性政策主要表現(xiàn)在放寬行政限制、強(qiáng)化公積金住房信貸支持和人口人才引進(jìn)等方面。

??在放寬行政限制方面，政策松綁覆蓋企業(yè)供給端和居民需求端，核心舉措包括降低房企土地競買保證金、延長土地出讓金繳款期限、放寬商品房預(yù)售證申請門檻、實行貨幣化安置、優(yōu)化限購政策、給予購房財稅支持等。其中，在企業(yè)供給端，典型代表有：湖州對宗地面積較大、開發(fā)周期較長的房地產(chǎn)開發(fā)項目，允許分期分批竣工驗收、土地復(fù)核；南通市海門區(qū)將房企土地競買保證金比例由出讓起掛總價的30%降為20%，將土地出讓金繳款期限由1個月到6個月調(diào)整為半年結(jié)清；大理白族自治州支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過“共有產(chǎn)權(quán)”方式銷售商品房；新余提出新出讓的土地首期付款按50%繳納，剩余50%在成交之日起1年內(nèi)交清等。在居民需求端，典型代表有：蘇州提出外地戶口在昆山、太倉買首套房不再需求社保繳納證明；常州提出全面取消二手房限售；上海二手房貸款“三價就低”政策松動，涉稅評估價較此前明顯上調(diào)；北京將符合條件的中心城區(qū)老年家庭在3個試點項目購買普通住房首付比例調(diào)整為35%、非普通住房首付比例40%；東莞將莞城街道、東城街道、南城街道等限購區(qū)域房貸首付比例由40%降至30%等。

??在住房公積金政策支持方面，核心舉措主要包括上調(diào)公積金貸款最高額度、降低貸款首付比例、放寬公積金使用限制等。典型代表有：杭州、湖州將三孩家庭購買首套普通自住房公積金最高貸款額度在當(dāng)前基礎(chǔ)上上浮20%；濟(jì)南將市區(qū)內(nèi)二套房首付比例由60%調(diào)整至40%；威海將雙繳公積金最高貸款額度由60萬元提高至80萬元，將單繳公積金最高貸款額度由40萬元提高至50萬元；馬鞍山提出子女購房可申請?zhí)崛∫淮胃改傅淖》抗e金等。

??在人口人才引入方面，核心舉措包括放寬落戶門檻、發(fā)放人才租購房補(bǔ)貼等。典型代表有：長沙對兩孩及以上家庭增加1套購房指標(biāo)，三孩及以上每孩可享受一次性育兒補(bǔ)貼1萬元；青島市西海岸新區(qū)給予海洋工程裝備、海洋生物醫(yī)藥、融合創(chuàng)新等領(lǐng)域急需緊缺人才30萬元安家補(bǔ)貼；陜西西咸新區(qū)對經(jīng)新區(qū)申報認(rèn)定的高層次人才，發(fā)放最高200萬元的購房補(bǔ)貼，或免費入住人才公寓，碩博人才可享受最高20萬元購房補(bǔ)貼，技能人才可享受最高15萬元購房補(bǔ)貼等。

??中性政策主要集中在住房保障方面，核心舉措在加強(qiáng)保障性租賃住房建設(shè)和管理。典型代表有：溫州提出持續(xù)以實物保障和租賃補(bǔ)貼并舉方式，對城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭應(yīng)保盡保，聚焦“夾心”群體，探索共有產(chǎn)權(quán)住房制度；福州市對保障性租賃住房的配租對象、配租租金標(biāo)準(zhǔn)、租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)等作進(jìn)一步明確；西安出臺保障性租賃住房資格審核及分配暫行規(guī)定，提出首次分配時，申請數(shù)量超過房源總數(shù)的，應(yīng)當(dāng)通過搖號確定選房順序；東莞發(fā)布三限房運營管理實施細(xì)則，明確三限房承購人資格要求，并規(guī)定一個家庭只能購買一套三限房等。

緊縮性政策主要集中在市場監(jiān)管方面，重點聚焦在房企資金監(jiān)管。典型代表有：長沙對建設(shè)工程款、建筑材料款、設(shè)備款等與項目工程建設(shè)密切相關(guān)的款項實施重點監(jiān)管，要求監(jiān)管賬戶內(nèi)的預(yù)售資金首先用于項目的工程建設(shè)；長春要求商業(yè)銀行與購房人簽訂的貸款合同中，應(yīng)約定貸款直接發(fā)放至商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，公積金受委托銀行也應(yīng)將公積金貸款直接發(fā)放至商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶；威海提出在建工程抵押貸款資金必須用于工程建設(shè)，所有商品房項目預(yù)售款，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款、按揭貸款、公積金貸款等，應(yīng)當(dāng)全部存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶；景德鎮(zhèn)要求購房款全額直接繳進(jìn)監(jiān)管賬戶，監(jiān)管賬戶應(yīng)在商品房銷售現(xiàn)場及監(jiān)管部門門戶網(wǎng)站公示等。

??五、房地產(chǎn)政策展望

??1.中央層面

??8月31日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國務(wù)院常務(wù)會議指出，當(dāng)前處于經(jīng)濟(jì)恢復(fù)緊要關(guān)口，加快釋放政策效能至關(guān)重要。要繼續(xù)爭分奪秒抓落實，用“放管服”改革辦法再推進(jìn)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一攬子政策發(fā)揮效能，細(xì)化實化接續(xù)政策、9月上旬實施細(xì)則應(yīng)出盡出，著力擴(kuò)大有效需求，促投資帶消費增就業(yè)，鞏固經(jīng)濟(jì)恢復(fù)基礎(chǔ)，增強(qiáng)發(fā)展后勁。央行在月底召開的部分金融機(jī)構(gòu)貨幣信貸形勢分析座談會也表示，我國經(jīng)濟(jì)延續(xù)恢復(fù)發(fā)展態(tài)勢，但仍有小幅波動。當(dāng)前正處于經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)最吃勁的節(jié)點，必須以時不我待的緊迫感，鞏固經(jīng)濟(jì)恢復(fù)發(fā)展基礎(chǔ)。主要金融機(jī)構(gòu)特別是國有大型銀行要強(qiáng)化宏觀思維，充分發(fā)揮帶頭和支柱作用，保持貸款總量增長的穩(wěn)定性。要增加對實體經(jīng)濟(jì)貸款投放，進(jìn)一步做好對小微企業(yè)、綠色發(fā)展、科技創(chuàng)新等領(lǐng)域的信貸支持工作等。貨幣政策維持寬松預(yù)期。在流動性方面，據(jù)中信證券研究測算，在不考慮MLF和逆回購到期情況下，9月基本不存在流動性缺口。但9-12月MLF到期量較大，政策操作空間增加。

??在房地產(chǎn)調(diào)控方面，8月24日和8月31日的國務(wù)院常務(wù)會議均提出，支持地方“一城一策”用好政策，靈活運用階段性信貸政策和保交樓專項借款，支持剛性和改善性住房需求等舉措。這也充分體現(xiàn)了穩(wěn)樓市對助力經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)至關(guān)重要。中央將繼續(xù)督導(dǎo)地方因城施策和加快政策落實，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。尤其在支持剛性、改善性住房需求和“保交樓”方面，金融政策將持續(xù)發(fā)力。                                    

??2.地方層面

??根據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，8月整體市場延續(xù)“筑底”行情，30個重點城市新建商品房成交面積1565萬平方米，環(huán)比下降13%，同比下降31%，前8月累計同比下降43%。市場信心依舊不足，地方樓市仍普遍面臨較大下行壓力。8月底兩次國常會均強(qiáng)調(diào)支持地方“一城一策”運用信貸等政策，支持剛性和改善性住房需求等，預(yù)計后續(xù)地方調(diào)控重點將由此發(fā)力，通過繼續(xù)推動房貸利率下降、最低首付款比例下調(diào)和貸款限制放松等，進(jìn)一步加大需求端信貸政策支持。此外，8月多地圍繞“保交付”出臺政策舉措，如鄭州、南寧設(shè)立房地產(chǎn)紓困基金、山西長治商品房項目實行領(lǐng)導(dǎo)包聯(lián)制、長沙明確預(yù)售資金實行“政府監(jiān)管、銀行監(jiān)控”模式等，對提振市場信心、維護(hù)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定具有積極作用，相關(guān)舉措有望在更多城市推行。