??【熱點聚焦】

??據中國房地產報不完全統計，截至8月26日，有103家房企發布2022年半年報或中期業績預告。其中有45家房企預計或已經虧損，58家預計盈利的房企中有40家凈利潤同比下滑。在103家房企中，歸屬母公司凈利潤在-5億元到5億元的有74家，占比接近72%。

??【熱點評析】

??房企普遍呈現潤微薄或虧損狀態        

??具體到各房企的業績表現來看，部分優質國企、央企在行業逆勢中高歌猛進。其中，中海、保利、綠地等房企位居103家上市房企上半年歸屬母公司凈利潤榜單前列，但凈利潤下滑亦是普遍現象；反之，民營房企業績呈現普遍虧損狀態。在虧損房企名單中，陽光城、藍光發展和建業地產今年上半年凈利潤虧損規模均超過30億元，出險企業出現大幅虧損。

??資產減值、銷售遇阻等成為房企虧損主因

??梳理發現，導致房企業績下滑或出現虧損的原因主要指向以下四個方面：

??計提的資產減值規模增加：在上半年上市房企大規模預虧公告中，資產減值成為虧損的“關鍵詞”。碧桂園、旭輝控股、弘陽地產、建業地產等房企均提及資產減值規模增加是業績下滑或虧損的原因。受行業盤整及疫情影響，房企普遍通過降價促銷的方式推動銷售回款提速，在綜合評估銷售回款和資產規模之后多數房企計提資產減值，一定程度拉低了凈利潤水平，成為部分企業虧損的主因。據克而瑞數據顯示，有53%的百強房企上半年銷售均價同比出現不同幅度的下跌，保利發展、綠地控股、金科股份、旭輝控股等TOP20 房企的跌幅均超 10%。

??市場下行導致銷售遇阻結算收入減少：除了財務層面的資產減值造成業績虧損之外，在銷售下行背景下，結算收入大幅減少成為業績滑落的另一關鍵因素。由于上半年房地產市場處于加速下行區間，房企的銷售價格、推盤去化、銷售回款等均受到一定程度的阻力。其中，金科股份、榮盛發展、碧桂園、旭輝控股等房企均在業績預告中提及受到市場下行影響，工程進度出現延遲，進而導致上半年收入確認金額下降。

??結轉項目毛利低導致毛利率大幅下降：招商蛇口、榮盛發展、華僑城 A、華遠地產等房企在業績預告中表示利潤下降原因是地產業務毛利減少導致毛利率同比下降。

??外匯波動造成凈匯兌損失：除此之外，碧桂園、旭輝控股、時代中國、正榮地產、雅居樂、藍光發展、泰禾集團等多家房企在其業績預告中提到匯兌損失也是利潤下降和虧損的原因之一。匯兌損失跟人民幣兌美元匯率貶值有關，年內到期償還美元債務的房企會受到一定影響，今年下半年房企有超過1000億美元債到期，相較于發行階段的匯率水平而言，承擔了更多的匯兌風險。

??樓市成交有望逐步走出谷底，未來優質房企業績表現的修復性更強

??從數據上看，房企的銷售困境仍未好轉。但從當前政策角度出發，貨幣政策將延續寬松態勢，并將繼續降準、降息紓困實體經濟，房地產行業也將有所受益。房地產金融政策或將實行逆周期調節，行業也將從去杠桿到穩杠桿，房地產融資環境有望進一步好轉。近期國務院常務會議提出允許地方“一城一策”運用信貸等政策，高層對于剛性和改善性住房需求的支持力度將再度提升，后續地方政策或加碼幫扶力度。展望后市，樓市成交則有望逐步走出低谷，房企紓困逐步取得進展后，房企經營的“造血”功能或將有所恢復。

??具體到企業層面，未來房企間的分化也將進一步加劇：擁有優質土地資源、能獲得更低融資成本的央企、地方國企將走上發展的快車道，市場份額將進一步提升。隨著經營質量較差的民企逐步退出市場，競爭格局改善，地方國資背景的企業以及高評級的民企地產業績有望迎來反彈；債務規模和成本較重的的房企，尤其是民營房企，不排除陸續出現違約的情況，短時間內難以得到市場青睞。