公司克而瑞研究中心 2022-09-01 08:51:15 來源：丁祖昱評樓市
??2022年8月，房地產市場再度走弱。
??CRIC重點監測30城成交面積環比下降13%，同比跌幅達31%。
??行業整體信心正在恢復，百強房企銷售業績雖處于低位，但整體出現平穩信號。
??8月TOP100房企實現單月銷售操盤金額5190.1億元，環比上月基本持平，同比下降32.9%，降幅收窄6.8個百分點。值得注意的是，這是房企單月銷售操盤金額同比降幅連續第三個月收窄，整體表現平穩。
??從累計業績來看，百強房企1-8月銷售操盤金額同比降幅仍保持在47.4%的較高水平。
??樓市正式進入傳統“金九銀十”重要節點，但從目前來看，穩地產政策力度較弱，疊加市場信心尚未恢復，市場下行預期很難得到根本扭轉，今年“金九銀十”恐怕也難以出現，接下來的四季度整體市場也難言樂觀。
??成交層面難以顯著反彈的情況下，房企仍然面臨較大的去化壓力。
??房企銷售業績整體雖延續低迷，但從單月業績來看已趨于平穩。
??TOP100房企實現單月銷售操盤金額5190.1億元，環比較上月基本持平；同比降低32.9%，降幅收窄6.8個百分點，這也是自今年6月以來連續三個月同比降幅有所收窄；與2020年同期相比，降幅進一步擴大至46.8%。
??累計業績來看，百強房企1-8月銷售操盤金額為40988億元，同比降幅仍保持在47.4%的較高水平。從全口徑銷售金額來看，1-8月百強房企全口徑銷售金額為46819億元，同比下降47.6%。
??從千億房企數量變化來看，與今年1-7月相比，千億房企數量并未有新的擴充，1-8月仍只有10家房企實現全口徑銷售額破千億，較去年同期減少17家。這也是近年來千億房企數量最少的月份。
??房地產行業整體信心尚處在低位、市場整體需求以及購買力不足，9月以及第四季度企業的去化壓力仍然較大。
??從房企業績表現來看，8月百強房企單月業績環比下降的企業達到了六成，其中12家房企業績環比降幅在30%至50%之間，環比降幅超過50%的房企就有10家。
??按照不同梯隊來看，TOP10房企中，有7家房企單月業績環比下降30%以內，只有3家房企單月業績環比高于30%。TOP11-30強單月業績環比增長的房企占比較高，半數以上房企單月業績環比上漲。
??8月，仍有部分房企業績表現較佳，其中單月業績環比上漲的房企有40家，業績同比上漲的房企有30家。
??典型如一部分國央企，其中中海、建發、金茂等在當前市場的正向刺激反饋下，實現了不錯的銷售去化，中海8月實現全口徑銷售金額243.4億元，環比增長39.3%。另一部分則是環京市場布局的房企，得益于廊坊限購的解除，對這部分重倉環京市場的企業銷售有積極作用，如榮盛8月實現全口徑銷售金額34.3億元，環比增長32.9%。
??對比上半年業績月均水平，8月，仍有六成百強房企單月業績不及上半年的月均水平。其中，有14家房企較上半年月均水平的增幅超過30%。
??當前，正值房企2022年中期業績密集發布時期，多家規模房企發布盈利預警，利潤規模負增長、利潤率指標顯著下滑成為業績關鍵詞。而部分房企，諸如世茂、陽光城、祥生等，上半年錄得凈利潤虧損。
??近年來，隨著行業進入下行周期，企業利潤空間持續收到擠壓，2021年利潤規模負增長。
??而面對當前的環境，房企整體利潤率水平還將持續下行探底，企業各項利潤率指標均降至歷史較低水平，短期內企業盈利水平將繼續承壓。
??對于房企而言，除了保交付、促銷售回款、改善流動性之外，還要通過優選項目、審慎拿地，保證項目利潤率水平；回歸產品、加強產品力打造，提高產品適銷性及產品溢價，是目前企業穩利潤的關鍵。
??受極端高溫天氣、國內疫情多點散發等因素影響，房地產市場再度走弱。
??CRIC數據顯示，重點30城供應面積環比增長12%，但成交面積環比下降13%，同比跌幅達31%與上月基本持平。其中，一線城市成交轉降，同、環比分別下降16%和10%。26個二、三線城市成交環比下降13%，同比下降33%。
??分區域來看，長三角地區熱門城市市場有所降溫。上海、杭州、蘇州等成交小幅回調，環比跌幅控制在10%以內；寧波、合肥等成交明顯回落，環比跌幅皆超30%；徐州、無錫等成交筑底回升，例如無錫，得益于二套房首付比例下調，開盤去化率平均21%，核心區部分樓盤去化率能達到60%。
??大灣區市場全面降溫。廣州、深圳、佛山、東莞等成交環比跌幅都在10%左右。深圳開盤去化率結構性回升至48%，部分改善盤去化率超70%，但剛需盤去化承壓，即便降價、渠道提傭、首付分期，去化效果也不盡人意。廣州到訪量顯著下降，轉化率跌至5%，開盤去化率仍處20%低位。
??環渤海地區市場整體低迷。北京、濟南等成交持續走低，環比跌幅均超10%，長春、大連等環比跌幅更是超20%。
??而中西部地區市場則陷入沉寂。武漢、西安等成交小幅回落，例如武漢，部分房企以價換量效果明顯，全市開盤去化率升至32%，但整體到訪量環比下降10%，持銷期單盤認購套數由19套降至16套。
??行業下行壓力已不言而喻，行業大周期拐點尚未真正到來，“金九銀十”恐難以如期而至。而穩地產政策力度偏弱，疊加市場信心不足的情況下，市場下行預期難以得到扭轉。
??分化仍將是接下來各城市市場關鍵詞，其中上海、杭州、成都等熱點城市市場更具彈性，隨著供應放量，成交有望明顯反彈；廣州、南京、武漢等一線及強二線城市市場或將持續修復，短期成交或將企穩回升；而沈陽、南寧、昆明等弱二線及多數三四線城市市場依舊面臨較大的下行壓力，成交仍將維持低位運行。
??附：2022年8月中國房地產企業銷售排行榜TOP50
央行行長潘功勝：穩妥化解大型房企債券違約風險
2023-10-23一視同仁支持房地產企業合理融資需求，保持房地產融資平穩。土拍規則生變，或重回價高者得？
2023-10-20土拍規則調整順應市場變化，4城取消地價限制。最高發放3萬元！鄭州高新區發布多子女家庭購房補貼辦法
2023-10-20二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補貼；三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補貼。9月份鄭州商品房銷售8608套，銷售均價12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套，銷售面積60.02萬平方米，銷售均價11513元/平方米。9月房價：下跌態勢有所遏制，一線城市回穩趨勢明顯
2023-10-19政策效應開始顯現。南京出臺存量房交易資金監管新政
2023-10-19進一步激發存量房市場活力，保障存量房交易資金安全，維護買賣雙方合法權益。上海優化住房公積金個人住房貸款套數認定標準
2023-10-19明確了首套住房和第二套改善型住房的認定。國家統計局：房地產實現高質量、可持續發展仍然有堅實的支撐
2023-10-18房地產的調整是有利于房地產向高質量發展方向轉型。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
