一

本月樓市政策聚焦

       中央定調穩房地產市場，

       地方調控松綁節奏趨緩

       7月，房地產政策環境繼續改善。中央層面，中共中央政治局會議定調，要穩定房地產市場，堅持“房住不炒”定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩民生。央行、銀保監會等部門也提出，要支持地方做好“保交樓”工作，有效滿足房地產企業合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展。

       地方層面，本月地方出臺房地產調控政策80條，較上月大幅減少。其中，寬松性政策66條，中性政策8條，緊縮性政策6條。在5-6月地方松綁性政策密集出臺后，本月地方調控節奏有所放緩。從調控內容來看，寬松性政策主要表現在放寬行政限制、強化住房公積金信貸支持、人口人才引入等方面，核心舉措主要包括松綁“四限”、貨幣化安置、購房財稅支持、上調公積金最高貸款額度、下調最低首付比例、放寬人口落戶門檻及下調土地競買保證金比例、允許土地出讓金分期繳納等。其中，松綁“四限”城市較上月明顯減少，發放購房補貼成為本月地方調控的最大特點。緊縮性政策則集中在市場監管方面，主要包括商品房預售資金監管和房地產市場秩序規范等舉措。本期報告主要對7月房地產行業政策進行梳理，并作解析。

二

中央政策

穩定房地產市場，保交樓、穩民生

      1.政策跟蹤

      2.政策小結

      本月貨幣政策表現穩健。在公開市場操作方面，本月央行主要以回籠資金為主。截至7月31日，央行公開市場操作凈回籠4340億元。其中值得注意的是，自7月4日起，央行重啟了30億元逆回購常態化操作。在資金利率方面，貨幣市場利率迅速回落，7月27日銀行間市場隔夜質押式回購（DR001）一度跌破1%。DR007月度利率1.559%，較上月進一步降低。7月末銀行體系超儲率維持在1.5%左右，銀行體系資金充裕。此外，7月MLF利率和LPR均與上期保持一致。整體來看，7月流動性較此前有所收緊，但資金面整體仍偏寬松。

      在房地產方面，中共中央政治局會議定調，要穩定房地產市場，堅持“房住不炒”定位，因城施策用足用好政策工具箱，這在一定程度上賦予了地方因城施策調控更大的自主性。同時，中共中央政治局會議將保交樓、穩民生寫入文件。銀保監會也表示，將指導銀行主動參與合理解決資金硬缺口的方案研究，做好具備條件的信貸投放，協助推進項目快復工、早復工、早交付。要有效滿足房企合理融資需求，以新市民和城鎮年輕人為重點，更好滿足剛需和改善型客戶住房需求等。房地產政策以穩為主。三

地方政策

調控松綁節奏整體趨緩，

三四線城市持續發力

      1.寬松性政策

      （1）行政限制政策

            （2）公積金政策

            （3）人口人才政策

      （4）其他政策

      2.中性政策

      （1）住房保障政策

      （2）其他政策

            3.緊縮性政策

      （1）市場監管政策

      4.政策小結

      中房研協測評研究中心監測統計，2022年7月地方出臺房地產調控政策80條，較上月大幅減少。其中，寬松性政策66條，中性政策8條，緊縮性政策6條。在經歷上半年尤其是5、6月份地方松綁政策的密集出臺后，7月份地方調控節奏明顯放緩。二線城市偏向推動落實已出臺政策，本月表現相對靜默，三四線城市則持續活躍。

            具體到7月調控內容來看，寬松性政策主要表現在放寬行政限制、強化公積金住房信貸支持和人口人才引進等方面。其中：

      在放寬行政限制方面，核心舉措在松綁“四限”、貨幣化安置、購房財稅支持、放寬商品房預售門檻和商品房預售資金監管等。典型代表有：青島提出市范圍內的新建商品住房上市交易時限由“取得《不動產權證書》滿5年”變為“合同網簽備案滿5年”、二手住房由“取得《不動產權證書》滿5年”變為“取得《不動產權證書》滿2年”即可上市交易；東莞將住房限購區域調整為莞城街道、東城街道、南城街道、萬江街道、松山湖高新技術產業開發區，其他區域暫停限購政策；長春、潛山、巴中、衡陽、石家莊、洛陽新安縣等地提出采取政府回購安置房、貨幣化安置、組織單位職工團購或發放購物券形式，滿足群眾多樣化住房需求；忻州、溫州、江山、舟山、信陽、三門峽、池州、潛山、樟樹、衡陽、南通、徐州、宜昌、哈爾濱、固原、南京高淳區、涼山州冕寧縣、南昌新建區、南昌進賢縣、洛陽新安縣、駐馬店西平縣、麗水遂昌縣等地提出購房補貼或契稅補貼支持政策。此外，忻州、蘭溪、三門峽、衡陽、南昌新建區、洛陽新安縣、駐馬店西平縣等地從供給側給予房企支持，主要措施有下調土地競買保證金比例、允許土地出讓金分期繳納、依據企業信用分級降低預售門檻限制、適當放寬商品房預售資金監管等。

      在住房公積金政策支持方面，核心舉措在于上調住房公積金最高貸款額度和降低最低首付比例。典型代表有：漢中將首次申請住房公積金貸款購買普通住房最低首付比例下調至20%，第二次申請最低首付比例下調至25%；哈爾濱將單職工貸款最高額度由50萬元提高至60萬元、雙職工貸款最高額度由70萬元提高至80萬元；保定將單職工貸款最高額度提高至60萬元、雙職工貸款最高額度提高至90萬元，將首套房最低首付比例下調至20%，二套房最低首付比例下調至30%；秦皇島將單職工貸款最高額度上調至60萬元、雙職工貸款最高額度上調至80萬元，將第二次申請住房公積金貸款最低首付比例下調至30%；臺州將單職工貸款最高額度上調至50萬元、雙職工貸款最高額度上調至100萬元，將首次申請住房公積金貸款最低首付比例下調至20%等。

      在人口人才引入方面，核心舉措在于發放購房補貼或租房補貼、放寬落戶門檻、提供人才公寓或保障性租賃住房等。典型代表有：濟南對A類人才“一人一策、一事一議”，B-E類人才最高可享受100萬元購房補貼，A-D類人才可享受最高5000元/月、最長5年的生活和租房補貼；蘇州對新引進符合條件的全日制本科以上人才最高發放5萬元生活補貼，并提供不少于1000套人才公寓免費給青年人才居住；福州全面放寬落戶限制，并給予高校畢業生最高3萬元就業獎補；九江對新引進符合條件的人才最高發放100萬元安家費，人才認定范圍覆蓋國際級頂（更多政策，請查閱中房網 www.ldayhk.cn）尖人才、國家級杰出人才、省部級領軍人才、省部級杰出人才、地市級領軍人才、地市級杰出人才、地市級儲備人才、專科生和中專生等。

      中性政策主要集中在住房保障方面，核心舉措在加強保障性租賃住房建設和管理。典型代表有：銅陵明確籌建保障性租賃住房三條“銅陵路徑”，并提出“十四五”期間建設籌集保障性租賃住房3000套目標；成都鼓勵專業化規?；》孔赓U企業自愿申請參與居民自有住房用于保障性租賃住房運營服務，并擇優選取納入保障性租賃住房運營服務企業庫；海南提出加快發展保障性租賃住房實施意見，明確保障性租賃住房主要面向在當地一定區域范圍內無房或家庭人均住房建筑面積低于當地城鎮人均住房面積50%以上的新市民、青年人供應；南京提出保障性租賃住房項目申請人應為土地、房屋的不動產權利人，或受委托的具備獨立法人資格、社會信譽良好的單位或機構，并對保障性租賃住房建設管理提出具體規范等。

      緊縮性政策主要集中在市場監管方面，核心舉措在加強商品房預售資金監管、加強房地產市場秩序整治等。典型代表有：成都出臺商品房預售資金監管辦法實施細則，明確根據開發商信用等級對商品房預售資金監管額度進行動態調整；杭州提出房企申請使用商品房預售資金，應逐季編制用款計劃，并按計劃分次向監管銀行提出申請，商品房預售所得款項必須用于有關的工程建設；西安要求商品房預售資金應全部存入專用監管賬戶進行監管，并根據工程建設進度嚴格撥付標準；深圳龍崗區提出加強房地產項目全周期監管，具體包括商品房預售資金監管、宣傳、銷售行為監管等。

四

7月重要事項復盤

五

房地產政策展望

      1.中央層面

      7月28日，中共中央政治局召開會議指出，當前經濟運行面臨一些突出矛盾和問題，要保持戰略定力，堅持穩中求進工作總基調，全面落實疫情要防住、經濟要穩住、發展要安全的要求，鞏固經濟回升向好趨勢。宏觀政策要在擴大需求上積極作為，貨幣政策要保持流動性合理充裕，加大企業信貸支持，用好政策性銀行新增信貸和基礎設施建設投資基金。結合當前我國仍面臨需求收縮、供給沖擊、預期轉弱三重壓力及美聯儲持續收緊貨幣政策和全球貨幣緊縮趨勢加速加劇資金外流和匯率貶值風險等不確定性因素，我國貨幣政策仍將堅持“以我為主”、保持穩健。在流動性方面，據國泰君安證券研究統計，8月公開市場到期資金約6860億元，較往年同期相比壓力處于中等水平。8月資金缺口約3910億元，預計央行將繼續通過MLF操作和逆回購操作進行對沖，以維持資金面處合理充裕狀態。

      在房地產調控方面，中共中央政治局會議進一步釋放了用足用好政策工具箱穩定房地產市場的信號，房地產政策環境維持寬松預期。同時，在重申支持剛性和改善性住房需求的同時，會議首次將“保交樓、穩民生”寫入政治局會議文件，針對性較強，保交樓將成為地方下半年的一項重要工作。在房地產金融方面，根據央行2022年下半年工作會議表態，將繼續穩妥實施房地產金融審慎管理，因城施策實施好差別化住房信貸政策。

      根據CRIC數據顯示，7月重點監測的30個城市成交面積1723萬平方米，環比下降17%，結束了5月以來環比上漲的趨勢，同比下降34%。1-7月，30個城市成交面積同比下降了46%，且30個城市累計成交全部為負增長。地方樓市依然面臨較大壓力。結合中共中央政治局會議定調要因城施策用足用好政策工具箱，下半年地方調控松綁政策有望繼續加碼且更加趨向精細化、精準化。尤其對于表現更加疲軟的弱二線及三四線城市而言，取消“四限”、貨幣化安置、發放財稅補貼等刺激需求類政策或將以更大力度、更快速度落地執行。此外，上半年波及十余省市的“停貸”事件引發社會強烈關注，中共中央政治局會議首次將“保交樓、穩民生”寫入政治局會議文件，并強調要壓實地方政府責任，這意味著“保交樓”將是地方維穩房地產市場的重要一環，地方或將加快出臺落實相關信貸支持、相關領域監管、項目兼并購支持、購房者合法權益維護等政策。

執筆：王錚嶸

中房研協 測評研究中心 研究員