??刺激政策密集但力度嫌弱 下半年供需兩側仍期待

??◎ 文 / 克而瑞研究中心

??總結

??01 中央持續(xù)加力穩(wěn)地產，但居民房貸兩度負增長效果乏力

??上半年，中央持續(xù)加碼穩(wěn)地產，既給企業(yè)紓困，防范并化解企業(yè)償債風險，又給市場減壓，全面落實兩“支持”。

??1月18日，國新辦舉行發(fā)布會，央行副行長劉國強表示，當前重點的目標是穩(wěn)，政策的要求是發(fā)力，要充足發(fā)力、精準發(fā)力和靠前發(fā)力。金融市場司司長周瀾表示，央行將保持房地產金融政策連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，穩(wěn)妥實施好房地產金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持力度，因城施策促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

??2月24日，住建部副部長倪虹表示，堅決有力處置個別房企因債務違約所引發(fā)的房地產項目逾期交付風險，以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標，壓實企業(yè)主體責任，落實屬地政府管理責任，維護購房群眾合法權益。

??3月4日，銀保監(jiān)會、央行發(fā)文提出，因城施策執(zhí)行好差別化住房信貸政策，對符合購房政策要求且具備購房能力、收入相對穩(wěn)定的新市民，合理滿足其購房信貸需求。

??3月5日，兩會政府工作報告提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房更好滿足購房者的合理住房需求，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，因城施策促進房地產業(yè)良性循環(huán)。

??3月7日，發(fā)改委副主任連維良表示，更加注重宏觀政策統(tǒng)籌協(xié)調，有利于經濟穩(wěn)定的政策加快推進，有收縮效應的政策慎重出臺。

??3月8日，全國政協(xié)經濟委員會副主任劉世錦表示，短期內貨幣政策重在穩(wěn)地產，財政政策重在穩(wěn)基建。

??3月16日，金融委召開專題會議指出，關于房地產企業(yè)，要及時研究和提出有力有效的防范化解風險應對方案，提出向新發(fā)展模式轉型的配套措施。銀保監(jiān)會、央行、證監(jiān)會和外匯局紛紛部署落實工作，要求防范化解房地產市場風險，促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。財政部也表示，綜合考慮各方面的情況，今年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件。

??3月19日，國務院決定，設立3歲以下嬰幼兒照護個人所得稅專項附加扣除，按照每個嬰幼兒每月1000元的標準定額扣除。

??4月29日，政治局會議強調，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預售資金監(jiān)管，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??5月6日，中共中央、國務院印發(fā)《關于推進以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設的意見》，到2025年，以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設取得重要進展。

??5月15日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，全國首套房貸利率下限調整為相應期限LPR減20個基點，二套房貸利率仍保持相應期限LPR加60個基點不變。

??不過，穩(wěn)地產政策效果并不明顯，2、4兩月住戶中長期貸款皆出現(xiàn)負增長，這在歷史上實屬罕見。具體而言，2月，住戶中長期貸款減少459億元，歷史首次出現(xiàn)負增長。4月，住戶中長期貸款再次減少314億元，住房貸款更是減少605億元。5月，住戶中長期貸款增加1047億元，但較去年同期仍少增3379億元，顯示住房按揭貸款需求依舊較弱。

??2 央行降準、降息助力經濟穩(wěn)增長，短期實質穩(wěn)地產

??……略……

??3 調整降負債節(jié)奏支持融資需求，但實際民企融資并未改善

??上半年，房企融資環(huán)境邊際改善。一方面，調整降負債節(jié)奏，融資“三道紅線”、房貸“兩道紅線”適度解綁；另一方面，支持合理融資需求，盡快糾正對民企信貸收縮行為。

??1月6日，銀行已告知一些大型優(yōu)質房企，針對出險企業(yè)項目的承債式收購，相關并購貸款不再計入“三道紅線”相關指標。

??2月8日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理。

??4月18日，央行、外匯局出臺23條政策舉措支持實體經濟，金融機構要區(qū)分項目風險與企業(yè)集團風險，加大對優(yōu)質項目的支持力度，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，不搞“一刀切”，保持房地產開發(fā)貸款平穩(wěn)有序投放。商業(yè)銀行、金融資產管理公司等要做好重點房地產企業(yè)風險處置項目并購金融服務，穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務，加大并購債券融資支持力度，積極提供兼并收購財務顧問服務。

??5月4日，證監(jiān)會召開專題會議，積極支持房地產企業(yè)債券融資，研究拓寬基礎實施REITs試點范圍。

??5月16日，碧桂園、龍湖和美的置業(yè)被監(jiān)管機構選為示范民營房企，將陸續(xù)發(fā)行人民幣債券。為吸引投資人，創(chuàng)設機構將同時發(fā)行信用保護工具，以幫助民營地產商逐步恢復公開市場的融資功能。

??5月25日，國務院召開全國穩(wěn)住經濟大盤會議，釋放強烈的撐地產信號。適當提高宏觀杠桿率，加強逆周期調節(jié)，支持財務可持續(xù)的企業(yè)適當加杠桿，盡快矯正對民營房企信貸收縮的行為，預示著房地產行業(yè)從去杠桿到穩(wěn)杠桿。

??5月27日，證監(jiān)會、發(fā)改委聯(lián)合下發(fā)通知，要求規(guī)范做好保障性租賃住房試點發(fā)行REITs工作。

??房企融資規(guī)模在短暫回升后再度下行，民企融資環(huán)境并未實質性改善。3月，100家典型房企的融資總量升至878億元，環(huán)比增長139%，同比跌幅收窄至29%。4月，融資總量跌至641億元，環(huán)比下降25%。5月，融資總量進一步回落至520億元，環(huán)比再降40%，同比跌幅擴至50%。

??4 175省市因城施策放松刺激，力度從托而不舉到托舉并用

??上半年，175省市相繼放松房地產政策。而在4·29政治局會議之后，地方放松政策頻率明顯加快，政策力度由托而不舉到托舉并用。

??其一，36城放松限購。例如杭州，4月22日，富陽區(qū)增設四個不同層次的F類人才，與富陽企業(yè)簽訂勞動合同并繳納社保一個月以上，即可在富陽區(qū)購買一套房；5月17日，杭州進一步放松限購，在限購范圍內購買二手住房，落戶未滿5年的戶籍家庭無社保繳納要求；非戶籍家庭需在限購范圍內連續(xù)繳納社保或個稅滿12個月。符合條件的三孩家庭，在限購范圍內限購的住房套數(shù)增加1套。

??其二，54城放松限貸。例如鄭州，3月1日，對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，再次申請貸款購買普通商品住房，執(zhí)行首套房貸款政策。6月17日，航空港區(qū)進一步放松限貸，首套房最低首付比例20%，二套、貸款未結清最低首付比例30%。又如濟南，戶籍家庭購買二套房，首付比例由60%調整至40%；無房戶籍家庭，無論此前有無貸款記錄，購買住房視為首套住房貸款；非戶籍家庭貸款首付比例由60%調整至30%。

??其三，天津、南通兩城放松限價。例如天津，自7月1日起，全市停止受理限價商品住房資格申請；自10月1日起，全市停止限價商品住房銷售。又如南通，優(yōu)質房企可在原有價格備案體系基礎上，按照“優(yōu)質優(yōu)價”的原則進行價格備案，鼓勵其開發(fā)更高品質住房。

??其四，20城放松限售。例如蘇州，4月11日，二手房限售由5年改3年，新房轉讓年限不變，自取得不動產證起3年內不得轉讓。5月9日，蘇州進一步放松限售，新房限制轉讓時間由3年調整為2年，并取消二手房限售年限。

??其五，142省市放松公積金貸款。例如天津，4月12日，支持年輕職工購買首套住房和保障性住房，除職工本人及配偶外，雙方父母也可通過提取住房公積金支持子女購房，幫助年輕職工解決基本住房問題。5月20日，首套住房公積金貸款最高限額上調至80萬元。

??其六，58城執(zhí)行首套房貸利率4.25%、二套5.05%。各線城市抓緊落實房貸利率優(yōu)惠政策，據不完全統(tǒng)計顯示，蘇州、鄭州、濟南、南京、溫州等58城現(xiàn)已參照全國房貸利率下限執(zhí)行。例如蘇州，15家主流銀行首套房貸利率普遍下調至4.25%，二套貸款已結清，參照首套房貸利率4.25%執(zhí)行，二套貸款未結清，房貸利率普遍下調至5.05%附近。

??其七，31城減免房地產稅費。例如南寧，教職工購買首套或者二套房、留邕人才購買首套房，契稅全額補貼；廣大市民購買首套房，契稅補貼50%。又如成都，個人轉讓家庭唯一住房，增值稅免征年限由滿5年調整為滿2年。

??其八，50城實行購房補貼。例如南通，4月24日，通州區(qū)企業(yè)職工購買首套新建普通商品住宅，90平以下補貼房款總額1%、90-144平補貼房款總額1.5%；雙職工家庭購買144平以下首套新建普通商品住宅，補貼房款總額2%。5月20日，在主城區(qū)購買首套或二套房，按照購房總額的0.75%給予獎補。

??其九，43城調降土拍門檻。例如上海，土拍取消招掛復核打分入圍方式，全部采用掛牌方式出讓，有效申請人即為競買人；降低競拍資金監(jiān)管額度，封存資金不低于扣除競拍地塊保證金金額后的自有資金金額；允許受讓人申請延期繳付或分期繳付土地出讓價款。

??5 45省市放松預售資金監(jiān)管改善企業(yè)回款，優(yōu)質房企更受益

??2月14日，三部門聯(lián)合印發(fā)商品房預售資金監(jiān)管文件，預售資金監(jiān)管額度仍由各市縣級城鄉(xiāng)建設部門根據工程造價、項目情況等多方面進行核定。當賬戶內資金達到監(jiān)管額度后，超出額度的資金可以由開發(fā)商提取自由使用。

??4月29日，政治局會議強調，支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預售資金監(jiān)管，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。受此影響，地方預售資金監(jiān)管政策解綁頻率明顯加快。

??據不完全統(tǒng)計顯示，上半年45省市放松預售資金監(jiān)管，以期加快房企銷售回款進度，緩解企業(yè)資金周轉壓力，主要涉及以下6方面的政策內容：

??其一，3城降低重點監(jiān)管資金。例如漯河，對2022年4月1日前辦理商品房預售許可的項目，不再要求購房款全款繳存監(jiān)管賬戶和重點監(jiān)管資金留存比例；對2022年4月1日后新辦理商品房預售許可的項目，將商品房預售重點監(jiān)管資金比例由40%調整為30%。

??其二，13城增加重點監(jiān)管資金撥付節(jié)點。例如綿陽，新增“主體分部工程完成”資金使用節(jié)點，該節(jié)點累計可申請使用對應賬戶內不超過70%的建設資金額度。又如阜陽，增設主體結構1/3、2/3兩個資金撥付節(jié)點。

??其三，4城提升重點監(jiān)管資金撥付比例。例如銀川，完成竣工驗收備案后資金撥付比例由90%提高至95%；監(jiān)管賬戶未達到監(jiān)管額度，但滿足相應支取節(jié)點留存余額要求的，容許特例支取。

??其四，17城允許使用銀行保函替代預售監(jiān)管資金。例如阜陽，允許房地產開發(fā)企業(yè)使用銀行保函釋放相應額度監(jiān)管資金，支持企業(yè)使用銀行在途按揭貸款資金頂?shù)直O(jiān)管額度。

??其五，14城依據企業(yè)信用評級實行差異化管控。例如煙臺，對信用等級為AAA級開發(fā)企業(yè)，商品房預售監(jiān)管資金留存比例降低5個百分點；對信用等級為AA級開發(fā)企業(yè)，商品房預售監(jiān)管資金留存比例降低3個百分點。

??其六，4城可提前提取預售監(jiān)管資金。例如長春，對于2022年度涉及施工建設的房地產開發(fā)項目，依開發(fā)企業(yè)申請可以提前提取商品房預售監(jiān)管資金賬戶余額，專項用于本項目復工復產，后續(xù)商品房銷售款需足額補齊提取金額。

??6 19城重啟房票棚改安置意圖去庫存穩(wěn)土地,以期激活市場循環(huán)

??……略……

??展 望

??7 繼續(xù)降準、降息紓困實體經濟，地產行業(yè)有望受益

??……略……

??8 支持房企合理融資和居民按揭，調整“認房認貸”支持改善購房

??我們認為下半年房地產金融政策有望實行逆周期調節(jié)，房地產行業(yè)也將從去杠桿轉向穩(wěn)杠桿。

??一方面，繼續(xù)支持企業(yè)合理融資需求，保持房地產融資平穩(wěn)有序，盡快恢復房企經營“造血”功能。針對“暴雷”房企，或將給出實質性的解決方案，以便提振市場信心：

??其一，改善房企融資環(huán)境，加大民企融資支持力度。支持房企合理的融資需求，加大民企融資支持力度，金融機構或將積極運用債券、中期票據等多種融資工具，提升民企融資額度，并降低企業(yè)融資成本，有序引導企業(yè)銷售、購地、融資等經營行為盡早回歸正軌。

??其二，對經營暫遇困難的企業(yè)，不盲目抽貸、斷貸、壓貸。對受疫情影響較大、經營暫遇困難的房企，預計金融機構將不盲目抽貸、斷貸、壓貸，支持企業(yè)保持資金鏈穩(wěn)定。對還貸困難的企業(yè)予以展期或續(xù)貸。對受疫情影響嚴重、貸款到期還款困難的房企，金融機構有望按照市場化方式予以展期或續(xù)貸，為企業(yè)接續(xù)資金。

??其三，對優(yōu)質企業(yè)兼并重組出險企業(yè)或項目，提供融資支持。金融機構將做好企業(yè)或項目并購金融服務，穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務，加大并購債券融資支持力度，積極提供兼并收購財務顧問服務，有序引導出險房企有序出清。

??其四，區(qū)分項目風險與企業(yè)集團風險，支持優(yōu)質項目融資及收并購，改善出險企業(yè)資金面。房企融資評判或將不單純依據企業(yè)的償債風險等級，而是在項目層面有所區(qū)分。即便是出險房企,也有一些銷售及回款能力較好的優(yōu)質項目，可以給予必要的融資支持，并通過優(yōu)質項目銷售回款，間接改善出險企業(yè)資金面。

??另一方面，類比于2014年，房地產庫存高企，央行接連放松限貸，并取得了很好的成效，行業(yè)庫存逐漸回落至相對健康的水平。現(xiàn)階段還是可以“照方抓藥”，有望進一步放松居民按揭貸款政策，支持剛需和改善購房消費，引導房地產交易盡快恢復正常化。

??其一，全面下調首付比例。除了一線城市之外，二線及三四線城市首付比例或將參照央行規(guī)定的最低下限執(zhí)行：不限購城市首套房最低首付20%，二套房最低首付30%；限購城市首套房最低首付30%，二套房最低首付40%。

??其二，放松限貸政策標準。例如認貸不認房，已有一套房且貸款結清的，再次申請按揭貸款執(zhí)行首套房貸款政策。

??其三，繼續(xù)下調房貸利率。在全國首套房貸利率下限調整為LPR減20個基點之后，全國二套房貸利率下限或將下調上浮比例，并向LPR靠攏。各線城市也將抓緊落實房貸利率優(yōu)惠政策，并參照全國房貸利率下限執(zhí)行：首套4.25%、二套5.05%。

??9 地方落地更大力度組合拳，居民端取消四限、讓利房企保主體

??我們認為房地產行業(yè)復蘇進程依舊存在較大不確定性，市場真正回穩(wěn)仍需救市政策組合拳助力，二線及三四線城市或將全面取消限購、限售及限價，房企端則有望落地必要的紓困政策措施。

??具體而言，在4.29政治局會議后，地方放松政策頻率及力度加碼，但實際收效仍乏善可陳。核心原因在于政策力度較弱，并缺少系統(tǒng)性政策，甚至連“頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳”都沒有做到。

??鑒于一線城市市場需求及購買力最為堅挺，長期來看房價仍面臨一定的上漲壓力，短期內調控政策較難退出，但也存在局部放松的可能性，例如加快人才落戶，支持其購房消費，各類人才可以通過落戶變相獲得購房資格。

??二線及三四線城市或將全面取消限購、限售及限價等限制性措施，讓市場信號不再失靈。例如限價造就市場表面“繁榮”假象，實際項目加劇分化，遠郊剛需盤去化愈加艱難。因此，高端盤限價空間打開，將有助于扭轉房價下跌預期，進而提振市場信心。另外，有序放開“限跌令”，鼓勵房企以價換量，通過必要的降價措施加快滯銷樓盤成交轉化,也有利于樓市成交逐漸恢復正常化。

??壓力城市或將通過財稅刺激、房票安置等必要政策措施，刺激居民購房消費。不難想見，在二線及三四線城市全面放松“四限”調控后，那些市場基本面相對較好的城市市場大概率將逐漸回穩(wěn)，但那些壓力城市市場或將繼續(xù)下行。受此影響，壓力城市仍需通過財稅刺激、房票安置等必要性的政策措施，以便刺激居民購房消費。例如購買首套房可以免征契稅，購買二套房同樣可以減半征收契稅。又如推行房票安置，并提供房企讓利、政府獎勵等優(yōu)惠。

??對經營暫遇困難的房企，各線城市或將落地一系列必要的紓困政策措施，以便改善企業(yè)資金面，促進市場良性循環(huán)：

??其一，調降土地出讓門檻。各線城市或將調降土地出讓門檻，以期改善“央國平”不斷托底的局面，包括降低土地競買保證金，分期繳納土地出讓金，增加低價地、平價地供應等。

??其二，放松預售資金監(jiān)管。在劃定保交樓政策底線之后，那些項目交付風險整體可控的城市有望跟進放松預售資金監(jiān)管，并優(yōu)先用于支付工程費用、償還開發(fā)貸等，以便提高預售資金使用效率。

??其三，放松預售及合理順延交房。加快預售證審批，適當調整預售許可工程進度要求，讓那些已經達到預售許可條件的項目都能盡早入市銷售。受疫情影響不能如期交付的項目，根據實際情況合理順延交付時間。