??熱點聚焦

?? 近日，一份落款日期為6月10日的《鄭州市大棚戶區(qū)改造項目房票安置實施辦法(暫行)》（下稱“《房票安置辦法》”）的文件在網(wǎng)上流傳。根據(jù)該文件，鄭州中心城區(qū)的房子被征遷后，被征收人得到的不是貨幣補償或回遷房，而是一張房票，憑房票，被征收者可在鄭州市內(nèi)重新購買商品房。根據(jù)《房票安置辦法》，房票所需房源由自愿參與該工作的房企提供；實施房票安置后，新征收項目原則上不再新建安置房。

??  6月17日，溫州市住建局在官方公眾號“溫州住建”發(fā)布了《溫州市支持合理住房需求的階段性政策》，其中提到，原則上全面停止安置房新建，推進(jìn)房屋征收房票政策全覆蓋。落實政府商定房票購買商品房優(yōu)惠項目目錄。推進(jìn)房票市區(qū)全域流轉(zhuǎn)。推進(jìn)房票在人才購房補貼、政府項目支付、土地出讓金支付等領(lǐng)域的應(yīng)用。

??熱點評析

??目前啟動房票制度的地區(qū)多存在庫存高企、去化壓力巨大的情況

??房票政策并非鄭州、溫州首創(chuàng)，今年二季度以來，信陽在4月1日率先推出房票，獎勵金為5%，購房款不得低于房票票面金額的85%；4月下旬，江蘇常熟也將拆遷補償折成補償及定向房票。目前啟動房票制度的地區(qū)多存在庫存高企、去化壓力巨大的情況。以鄭州為例，目前,鄭州的商品房狹義庫存1395萬平方米,去化周期高達(dá)34個月。今年以來，鄭州連續(xù)數(shù)次出臺樓市紓困政策，6月15日推出首套房貸款利率4.25%、二套房首付比例降至40%、開展全市商品房促銷月活動等，雖然市場活躍度有所提升，但購房者信心、市場活力、商品房去化等都亟待盤活提升。從成交量方面來看，5月鄭州新建商品住宅成交42.6萬平方米，環(huán)比下跌16.5%，同比減少50.2%；二手房成交33.5萬平方米，環(huán)比上月繼續(xù)下跌14.2%，同比微增3.6%。從價格方面來看，據(jù)國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)，2022年5月份，鄭州新房房價環(huán)比下跌0.1%，二手房房價環(huán)比下跌0.5%。而自2021年8月以來，鄭州一手、二手房價已經(jīng)連續(xù)10個月雙雙下跌，近期的托底政策效果尚未顯現(xiàn)。

??對房地產(chǎn)市場而言，部分地區(qū)庫存過剩，樓市成交熱度大幅衰減，使用房票安置可以快速消耗部分存量，有利于樓市去庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)市場流通效率。因此，在同類庫存壓力巨大的地區(qū)，房票模式仍有望繼續(xù)推行，但房票安置只能起到階段性的緩解作用，無法從根本上扭轉(zhuǎn)購房者預(yù)期。

??房票模式有利于區(qū)域樓市定向去庫存

??所謂“房票安置”，即征收人比照貨幣安置、產(chǎn)權(quán)調(diào)換的政策，將計劃安置的房屋轉(zhuǎn)換為貨幣，以房票形式出具給被征收人。被征收人可使用房票在全市范圍內(nèi)購買商品房，且不計入家庭限購套數(shù)。選擇房票安置后，視同放棄回遷房。此外，各地一般會設(shè)置獎勵金額，房票可用于抵扣房款的規(guī)模，一般要大于選擇現(xiàn)金補償居民所能獲得的補償款。

??政策強調(diào)，購房款不得低于票面金額的一定比例，就是鼓勵用足額度，減少兌付現(xiàn)金。被征收人若選擇放棄房票，就意味著放棄8%的政策性獎勵；而放棄房票選擇現(xiàn)金補償更無法保障補償?shù)轿坏臅r效。相反，房票買房即時效應(yīng)明顯，且不限購，憑商品房買賣合同可以直接入學(xué)，還可以獲得房票一定比例的現(xiàn)金獎勵。相比較下，房票優(yōu)勢明顯。

??在房地產(chǎn)庫存高企的當(dāng)下，多地重啟棚改房票安置制度，意味著新一輪去庫存正悄然開啟。對市場而言，房票在使用上具有時間限制及區(qū)域使用限制。鄭州要求房票在1年內(nèi)使用，即強制增加了一批購房需求，對于當(dāng)?shù)貥鞘械某山涣磕軌蚱鸬揭欢ǖ拇碳ぷ饔茫欢谪泿呕仓玫那闆r下，被征收人手中的補償款流向未知，可能流向房地產(chǎn)外的其他消費品，甚至有可能流向其他城市和地區(qū)。因此，房票的使用具有定向性，阻斷了被征收人去外地購房或持幣觀望的可能性，對于精準(zhǔn)去庫存具有一定的促進(jìn)作用，有利于改善區(qū)域市場供求關(guān)系，帶動區(qū)域市場升溫。

??多因素影響各方參與積極性，執(zhí)行細(xì)則有待進(jìn)一步完善

??對被征收人而言，如果選擇房票安置，就意味著既放棄房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，也不領(lǐng)取現(xiàn)金，而是以一種未來可以用于購房的結(jié)算憑證，在一定的期限內(nèi)抵扣購房價款。但當(dāng)前房地產(chǎn)市場信心較弱，即便給予優(yōu)惠，購房者也可能傾向選擇現(xiàn)金補償。另外，房票在兌付的過程中，可選樓盤的局限性以及選房期間的順位關(guān)系，也影響了被征收人選擇房票的積極性。

??對房企而言，熱銷項目更偏好對現(xiàn)金的回收，因此可能為使用房票設(shè)限；而相對滯銷的項目，持有房票的購房者可能并不愿意選擇，因此房企可能加速房票兌付結(jié)算。此外，回款能否保障也是房企的一大顧慮。

??對地方政府而言，房票有利于延遲地方支付，盤活現(xiàn)金流，減輕產(chǎn)權(quán)調(diào)換或?qū)嵨锇仓玫膲毫Γ蚍科笨偨痤~更大，在執(zhí)行的過程中也增加了地方拆遷補償?shù)目偞鷥r，增加了地方財政壓力。目前，房票模式僅在部分地區(qū)運行，如何與因城施策、住房差別化信貸等政策對接，其執(zhí)行細(xì)則仍有待進(jìn)一步探究。