??謹(jǐn)慎經(jīng)營(yíng)三四線輪動(dòng)布局，并表比例提升營(yíng)收增長(zhǎng)30%，明年或邁入綠檔。

??◎  作者 / 房玲、易天宇

??核心觀點(diǎn)

??【重倉(cāng)江蘇貢獻(xiàn)占比41%，追求業(yè)績(jī)合理增速】2021上半年中南建設(shè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額1089.8億元，同比增長(zhǎng)33.9%。前7月累計(jì)合同銷(xiāo)售1266.5億，同比增長(zhǎng)28%。據(jù)區(qū)域劃分，江蘇及浙江是中南主要的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)區(qū)域，銷(xiāo)售金額分別達(dá)到了442.44億元、217.57億元，占到了總量的41%、20%。

??【謹(jǐn)慎經(jīng)營(yíng)下加大合作，三四線輪動(dòng)布局】2021上半年中南建設(shè)采用謹(jǐn)慎的投資策略，新增土儲(chǔ)建筑面積699.9萬(wàn)平方米，同比增加 1.7%；新增土儲(chǔ)總價(jià)289.52億元，同比下降4.7%。面對(duì)集中供地政策，2021年上半年中南建設(shè)在拿地方式上，加大了合作及多元化拿地比例。此外在城市能級(jí)上，中南選擇在非“兩集中城市”尋找機(jī)會(huì)，避開(kāi)部分競(jìng)爭(zhēng)熱點(diǎn)。從區(qū)域布局來(lái)看，中西部代替長(zhǎng)三角成為拿地最多的區(qū)域，新增建面占比達(dá)47%。

??【并表比例提升營(yíng)收增長(zhǎng)30%，凈利率下滑2.7個(gè)點(diǎn)】上半年中南建設(shè)的營(yíng)業(yè)收入為384.82億元，同比增長(zhǎng)了29.60%；其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)營(yíng)業(yè)收入273.78億元，同比增長(zhǎng)31.46%；主要由于期內(nèi)竣工項(xiàng)目的并表比例提升至45%。中南建設(shè)毛利潤(rùn)為62.77億元，同比增長(zhǎng)22%；凈利潤(rùn)為20.28億元，同比下降了14.4%。凈利潤(rùn)的下滑，主要是由于期內(nèi)非并表項(xiàng)目結(jié)算減少，投資收益同比下降62%至6.78億元。企業(yè)毛利率同比下滑了0.97個(gè)百分點(diǎn)至16.31%，主要由于建筑業(yè)務(wù)毛利率同比下降2.82個(gè)百分點(diǎn)。凈利率及歸母凈利率分別同比下滑了2.7及2.4個(gè)百分點(diǎn)，至5.27%、4.54%，主要由于非并表項(xiàng)目結(jié)算減少帶來(lái)的投資收益下降。

??【長(zhǎng)短債結(jié)構(gòu)持續(xù)改善，明年希望邁入綠檔】2021上半年末，中南建設(shè)持有貨幣資金達(dá)269.73億元，同比下降了4.2%。主要是由于期內(nèi)中南加大了債務(wù)償還力度，償還債務(wù)支付現(xiàn)金335.81億元，同比增長(zhǎng)42%。總有息負(fù)債767.6億元，比年初下降3.9%；其中債券占比由2020年末的26%下降至17%，而非銀行金融機(jī)構(gòu)借款占比從2020年末的22%上升至30%，未來(lái)調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)有待繼續(xù)。從三條紅線指標(biāo)來(lái)看，凈負(fù)債率相比于2020年下降了2.00個(gè)百分點(diǎn)至95.27%；現(xiàn)金短債比下降至1.29；扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為77.42%，比2020年末下降1.27個(gè)百分點(diǎn)，但仍超70%的政策紅線。中南表示，希望2022年內(nèi)能夠?qū)崿F(xiàn)三條紅線的全部綠檔。

??01 銷(xiāo)售

??重倉(cāng)江蘇貢獻(xiàn)占比41%
追求業(yè)績(jī)合理增速

??2021年上半年中南建設(shè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額1089.8億元，同比增長(zhǎng)33.9%，其中一、二線城市銷(xiāo)售金額占比36%；銷(xiāo)售面積790.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)29.7%，一、二線城市銷(xiāo)售面積占比32%；平均銷(xiāo)售價(jià)格13793元/平方米，同比增長(zhǎng)3.2%。2021年前7月中南建設(shè)的累計(jì)合同銷(xiāo)售金額為1266.5億元，同比增長(zhǎng)28%。

??根據(jù)銷(xiāo)售金額的區(qū)域劃分，江蘇及浙江是中南主要的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)區(qū)域，銷(xiāo)售金額分別達(dá)到了442.44億元、217.57億元，占到了總量的41%、20%。此外，山東、福建的銷(xiāo)售金額占比同樣較大，分別達(dá)到了9%及7%。

??值得注意的是，中南在廣東地區(qū)也有布局，但銷(xiāo)售金額僅16.84億元，占比2%。未來(lái)中南還可以繼續(xù)加大粵港澳地區(qū)的布局，使其銷(xiāo)售區(qū)域分布更加平均，以降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

??02 投資

??謹(jǐn)慎經(jīng)營(yíng)下加大合作
下沉三四線輪動(dòng)布局

??2021年上半年中南建設(shè)采用謹(jǐn)慎的投資策略，新增項(xiàng)目41個(gè)，規(guī)劃建筑面積合計(jì)699.9萬(wàn)平方米，同比增加 1.7%；新增土儲(chǔ)總價(jià)289.52億元，同比下降4.7%；新增項(xiàng)目平均地價(jià)約4100元/平方米，同比下降約7.1%。

??面對(duì)集中供地政策，2021年上半年中南建設(shè)在拿地方式上，加大了合作比例，同時(shí)加大了多元化的拿地比例。據(jù)悉，2021年上半年在中南建設(shè)獲取的41幅地塊中，有36塊為合作開(kāi)發(fā)，數(shù)量占比達(dá)到了88%，新增項(xiàng)目的權(quán)益面積占比約44%，較2020年繼續(xù)下降約12個(gè)百分點(diǎn)。此外2021上半年通過(guò)股權(quán)收購(gòu)的項(xiàng)目達(dá)到了11個(gè)，新增建面占比達(dá)總量的37%。

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??在獲地城市上，中南選擇避開(kāi)“兩集中供地”熱點(diǎn)城市。2021年上半年中南拿地主要以三四線為主，建面占比達(dá)到了78%，相比2020年上升了約22個(gè)百分點(diǎn)。這與中南審慎的投資態(tài)度及輪動(dòng)下沉的投資布局有關(guān)。從區(qū)域布局來(lái)看，中西部代替長(zhǎng)三角成為拿地最多的區(qū)域，新增建面占比達(dá)47%。此外長(zhǎng)三角新增建面占比也達(dá)到了40%，其中南通、鹽城拿地較多，新增建面均達(dá)45萬(wàn)平米以上，南通新增建面達(dá)到了55.72萬(wàn)平米，占總量的8%。

??截止2021上半年，中南建設(shè)全部開(kāi)發(fā)項(xiàng)目505個(gè)，其中在建項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積合計(jì)約3193萬(wàn)平方米，未開(kāi)工項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積合計(jì)約1547萬(wàn)平方米，可竣工資源總面積4740萬(wàn)平方米，同比增加7.5%。其中一二線城市面積占比約33%，三四線城市面積占比約67%。

??03 盈利

??并表比例提升營(yíng)收增長(zhǎng)30%
凈利率下滑2.7個(gè)點(diǎn)

??2021上半年中南建設(shè)的營(yíng)業(yè)收入為384.82億元，同比增長(zhǎng)了29.60%，其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和建筑業(yè)務(wù)營(yíng)收均增長(zhǎng)明顯，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)營(yíng)業(yè)收入273.8億元，同比增長(zhǎng)31.5%；建筑業(yè)務(wù)收入113.5億元，同比增長(zhǎng)17.2%。

??上半年，在整體竣工規(guī)模下降的情況下，中南房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)主要由于期內(nèi)竣工項(xiàng)目的并表比例提升。2020年中南竣工項(xiàng)目的并表比例不到40%，2021年上半年該比例約45%，按照年度公布的2021年全年計(jì)劃，并表比例預(yù)計(jì)50%以上，整體并表比例趨勢(shì)不斷提升。此外截止2021上半年中南合并報(bào)表范圍內(nèi)已售未結(jié)算的合同負(fù)債1288.2億元，是上半年結(jié)算收入的4.7倍，預(yù)計(jì)未來(lái)將有較多資源進(jìn)入到結(jié)算期。

??從利潤(rùn)規(guī)模來(lái)看，2021上半年中南建設(shè)毛利潤(rùn)為62.77億元，同比增長(zhǎng)22%；凈利潤(rùn)為20.28億元，同比下降了14.4%；此外歸母凈利潤(rùn)為17.48億元，同比下降了14.7%。凈利潤(rùn)的下滑，主要是由于期內(nèi)非并表項(xiàng)目結(jié)算減少，投資收益同比下降62%至6.78億元。從利潤(rùn)率來(lái)看，受建筑行業(yè)原材料價(jià)格上升影響，2021上半年中南建設(shè)建筑業(yè)務(wù)毛利率8.28%，同比下降2.82個(gè)百分點(diǎn)，導(dǎo)致公司整體毛利率同比下滑了0.97個(gè)百分點(diǎn)。此外中南期內(nèi)銷(xiāo)售費(fèi)用率為2.50%，同比增長(zhǎng)0.14 個(gè)百分點(diǎn)；財(cái)務(wù)費(fèi)用率1.49%，同比增長(zhǎng)0.03個(gè)百分點(diǎn)。由于期內(nèi)投資收益減少，中南凈利率及歸母凈利率分別同比下滑了2.7及2.4個(gè)百分點(diǎn)，至5.27%、4.54%，未來(lái)中南仍應(yīng)繼續(xù)改善利潤(rùn)空間。

??04 償債

??長(zhǎng)短債結(jié)構(gòu)持續(xù)改善
明年希望邁入綠檔

??截止2021上半年末，中南建設(shè)持有貨幣資金達(dá)269.73億元，同比下降了4.2%。主要是由于期內(nèi)中南加大了債務(wù)償還力度，償還債務(wù)支付現(xiàn)金335.81億元，同比增長(zhǎng)42%。

??上半年，中南總有息負(fù)債767.6億元，比年初下降3.9%；其中銀行貸款占比約53%，債券占比約17%，非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款占比約30%。值得注意的是，非銀行金融機(jī)構(gòu)借款占比從2020年的22%上升至30%，未來(lái)中南調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)有待繼續(xù)。

??從三條紅線指標(biāo)來(lái)看，2021上半年中南建設(shè)的凈負(fù)債率相比于2020年下降了2.00個(gè)百分點(diǎn)至95.27%。此外，上半年中南現(xiàn)金短債比下降至1.29，持有現(xiàn)金能夠覆蓋短期有息負(fù)債；長(zhǎng)短期債務(wù)比2.68，相比2020年更加優(yōu)化；扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為77.42%，比2020年末下降1.27個(gè)百分點(diǎn)，但仍超70%的政策紅線。中南表示，2022年希望能夠?qū)崿F(xiàn)三條紅線的全部綠檔。

??05 建筑業(yè)務(wù)

??合同金額增長(zhǎng)3%
加快智慧建造綠色轉(zhuǎn)型

??從中南建設(shè)的建筑業(yè)務(wù)來(lái)看，2021上半年中南新承接（中標(biāo)）項(xiàng)目合同總金額153.1億元，同比增長(zhǎng)3.3%。其中3億元以上項(xiàng)目17個(gè)，占新增合同額的53%。

??2021年上半年建筑業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入113.5億元，同比增長(zhǎng)17.2%。受原材料價(jià)格上升的影響，上半年綜合毛利率8.28%，同比下降2.82個(gè)百分點(diǎn)。中南表示，未來(lái)建筑業(yè)務(wù)將繼續(xù)加快智慧建造、綠色施工轉(zhuǎn)型升級(jí)，抓住新的市場(chǎng)機(jī)遇，提升經(jīng)營(yíng)質(zhì)量。