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??繼銀行為房企提供數萬億元授信馳援后，暫停多年的房地產再融資政策首次恢復，房企迎來信貸、債券、股權融資“三箭齊發”的重大利好時刻。

??11月28日，證監會新聞發言人就資本市場支持房地產市場平穩健康發展答記者問時表示，恢復上市房企和涉房上市公司再融資；允許符合條件的房地產企業實施重組上市，重組對象須為房地產行業上市公司；恢復以房地產為主業的H股上市公司和非房地產主業的其他涉房H股上市公司再融資；進一步發揮REITs（不動產投資信托基金）盤活房企存量資產作用。自即日起施行。

??一位國有房企高管對中國房地產報記者表示，每一次政策層面對房地產行業出臺利好消息，恰恰說明行業還處在市場下行期，才需要有利好政策不斷加持。此次證監會出臺政策給上市房企提供流動性支持的目的很明確，主要還是圍繞“保交樓、保民生”。

??“但這些圍繞房地產企業的相關扶持政策僅僅解決了供應端問題，只能暫時保證延長房企存活時間，需求端能否重拾信心才是市場能否回歸健康有序的核心要素。”該房企高管進一步表示。

??資本市場總是率先作出反應。11月29日，A股房地產板塊開盤即掀起漲停潮，中國武夷、城建發展、中華企業、中交地產、京能置業、陽光股份、信達地產、光大嘉寶、南國置業、大龍地產等數十只股開市15分鐘內即漲停。截至當日收盤，A股房地產板塊大漲7.61%。

??“此次政策最終受益者主要還是國企央企以及少數優質民營房企。當前市場環境分化嚴重，出險企業資金面問題還是比較嚴重，在市場銷售還未好轉、未來幾個月也難看到好轉趨勢的情況下，這些企業還會面臨比較嚴重的資金問題。”房地產業資深人士張宏偉對中國房地產報記者表示。

??上市房企再融資解禁

??支持房企股權融資的“第三支箭”比預期中來得更快、力度更大。

??證監會新聞發言人表示，房地產市場平穩健康發展事關金融市場穩定和經濟社會發展全局，證監會堅決貫徹落實黨中央、國務院決策部署，積極發揮資本市場功能，支持實施改善優質房企資產負債表計劃，促進房地產市場盤活存量、防范風險、轉型發展，更好服務穩定宏觀經濟大盤。

??證監會決定在股權融資方面調整優化5項措施，即日起施行。其中，“恢復上市房企和涉房上市公司再融資，恢復涉房上市公司并購重組及配套融資”最受市場關注。

??具體舉措為：允許上市房企非公開方式再融資，引導募集資金用于政策支持的房地產業務，包括與“保交樓、保民生”相關的房地產項目，經濟適用房、棚戶區改造或舊城改造拆遷安置住房建設，以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金、償還債務等；允許其他涉房上市公司再融資，要求再融資募集資金投向主業。

??調整完善房地產企業境外市場上市政策，恢復以房地產為主業的H股上市公司再融資，恢復主業非房地產業務的其他涉房H股上市公司再融資。

??允許符合條件的房地產企業實施重組上市，重組對象須為房地產行業上市公司。允許房地產行業上市公司發行股份或支付現金購買涉房資產；發行股份購買資產時，可以募集配套資金；募集資金用于存量涉房項目和支付交易對價、補充流動資金、償還債務等，不能用于拿地拍地、開發新樓盤等。

??證監會還提出，建筑等與房地產緊密相關行業的上市公司，參照房地產行業上市公司政策執行，支持“同行業、上下游”整合。

??這標志著自2016年起被層層加碼的房企A股市場再融資終于解禁。至此，信貸融資“第一支箭”、債券融資“第二支箭”、股權融資“第三支箭”全面落地，“三箭齊發”支持房企融資。

??11月21日召開的2022金融街論壇年會上，證監會主席易會滿已經表態，支持實施改善優質房企資產負債表計劃，繼續支持房地產企業合理債券融資需求，支持涉房企業開展并購重組及配套融資，支持有一定比例涉房業務的企業開展股權融資。這次講話為此次政策出臺打下了伏筆。

??廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，“前兩支箭”（信貸融資和債券融資）面對的融資主體、融資規模是有限的，且需要開發商提供合格抵押物、擔保和反擔保。出于對地產風險擔心，市場預期謹慎，加上合格抵押物、擔保和反擔保不足，“前兩支箭”發出效果如何，業內很多人并不是很樂觀。

??資本市場“兩個恢復”則完全不同?！百Y本市場上投資者分散，不同投資者對風險判斷不同、對特點項目和企業運營能力不同。對有的投資者來說，或許認為市場已經見底，或許認為資產價格很低廉，可以入市了，所以可依據其風險分散、價格發現優勢，最大程度擴張融資能力。”李宇嘉表示。

??申萬宏源研究員袁豪認為，本次房企股權融資放開意味著“既要保項目、更要保主體”政策的持續有力推進，一方面對于短期資金略有困難的房企進行有力的保主體，另一方面推動優質房企收并購出險房企或出險項目，也有利于國企央企進行集團內地產資源整合協同。

??政策推動下，涉房企業有望迎來并購重組潮，從而加快出險上市房企重組，加快房地產風險出清。

??REITs全面提速 哪類房企最受益？

??與此同時，證監會還釋放了一個重磅利好，那就是REITs將全面提速。

??證監會新聞發言人表示，進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用。會同有關方面加大工作力度，推動保障性租賃住房REITs常態化發行，努力打造REITs市場的“保租房板塊”。鼓勵優質房企依托符合條件的倉儲物流、產業園區等資產發行基礎設施REITs，或作為已上市基礎設施REITs的擴募資產。

??在私募股權基金方面，證監會將開展不動產私募投資基金試點，允許符合條件的私募股權基金管理人設立不動產私募投資基金，引入機構資金，投資存量住宅地產、商業地產、基礎設施，促進房企盤活經營性不動產并探索新的發展模式。

??中指研究院企業事業部研究負責人劉水置評道，鼓勵優質房企發行基礎設施REITs，擴大房企融資方式，有助于改善企業資產負債表。從恢復再融資到并購重組，再到應用REITs盤活存量資產、引入私募投資基金等，此次政策可謂從多種方式支持房企股權融資。

??李宇嘉認為，推動保障性租賃住房REITs常態化發行，意味著在REITs發行門檻、條件等方面會有政策創新和優化。除了為保租房融資，更重要的信號是啟動REITs盤活存量資產對于開發商、銀行資金沉淀所導致的資金投入產出不匹配、流動性風險突出問題。

??11月29日，A股和港股地產股全線大漲，截至當日收盤，A股37只地產股漲停，除優質房企外，這其中還包括嘉凱城、榮盛發展、新華聯、陽光城、金科股份、華夏幸福此類虧損或出險房企，顯示出政策對市場信心的極大提振效應。

??據記者統計，目前A股房地產開發行業上市公司共有113家。但在業內人士看來，主要受益房企還是國企央企以及部分優質民營房企。

??袁豪表示，A股再融資放開主要受益優質房企，如新城控股，截至11月24日新城控股在證監會再融資申請企業中排名第一位，狀態為已通過發審會；H股再融資主要受益企業包括富力地產、萬科等原需證監會審核通過才可股權融資的房企；并購重組亦受益優質房企，如保利發展、招商蛇口、建發股份、華發股份等。

??“新政策為房企赴港上市以及既有上市房企赴港再融資開辟了新窗口。”易居智庫研究總監嚴躍進表示，過去一段時間，港股市場對于房企管控較為嚴厲，尤其是過去兩年一些港股房企規模偏小引起了投資者質疑。目前內地融資政策放松情況下，對于此類房企后續上市，勢必會有更大的政策支持。

??這次政策能在多大程度上提振樓市，來自市場層面的疑慮同樣不少。在部分業內人士看來，傳統政策效力正在減弱，外部資金支持只是杯水車薪，想辦法提升銷售才是關鍵，拉動市場需求端入市比供給端紓困更難。