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??中房網(wǎng)訊（亞晨/文）業(yè)內(nèi)一直關(guān)注的房地產(chǎn)稅問題，又有了新的消息。

??財(cái)政部原部長樓繼偉近日在《比較》雜志發(fā)表《新時(shí)代中國財(cái)政體系改革和未來展望》一文指出，探討財(cái)政體系的未來發(fā)展需要問題導(dǎo)向，并提出可行的選擇方案。一是，建立適合作為地方稅的稅種；二是，化解和抑制地方隱性發(fā)債；三是，真正建立事權(quán)和支出責(zé)任相適應(yīng)的制度。

??而在地方稅的改革中，樓繼偉認(rèn)為，房地產(chǎn)稅是最適合作為地方稅的稅種，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)為正常增長后應(yīng)盡快開展試點(diǎn)。

??房地產(chǎn)稅立法工作難點(diǎn)多，應(yīng)盡快開展試點(diǎn)

??樓繼偉在文章中表示，自2013年十八屆三中全會(huì)提出啟動(dòng)房地產(chǎn)稅立法以來，立法工作的難點(diǎn)有很多，最大的難點(diǎn)是房地產(chǎn)如何估值。一般來說應(yīng)以完全產(chǎn)權(quán)、交易不受限的住宅為估值基準(zhǔn)。而現(xiàn)實(shí)中大量的住房產(chǎn)權(quán)不完整、交易受限。解決的辦法是以基準(zhǔn)估值為基礎(chǔ)做適當(dāng)?shù)拇蛘郏珕栴}十分復(fù)雜。還有其他諸多難點(diǎn)，導(dǎo)致該稅法探索了多年仍未正式成法。

??2021年10月23日，第十三屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議決定，為積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法與改革，引導(dǎo)住房合理消費(fèi)和土地資源節(jié)約集約利用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。當(dāng)時(shí)，財(cái)政部部長劉昆在這一決定的草案說明會(huì)上就明確表示，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)全國差異很大，實(shí)際情況十分復(fù)雜，房地產(chǎn)稅立法工作需要循序漸進(jìn)、穩(wěn)妥推進(jìn)，建議“先深化地方試點(diǎn)、再國家統(tǒng)一立法”。

??2022年3月，財(cái)政部有關(guān)負(fù)責(zé)人就房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)問題接受新華社采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)依照全國人大常委會(huì)的授權(quán)進(jìn)行，一些城市開展了調(diào)查摸底和初步研究，但綜合考慮各方面的情況，年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件。

??樓繼偉稱，2021年10月全國人大常委會(huì)授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，可以說是帶著問題探索。考慮到目前的經(jīng)濟(jì)狀況，財(cái)政部對(duì)外宣布2022年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件，當(dāng)然是實(shí)事求是的。

??在樓繼偉看來，產(chǎn)權(quán)不完整、交易受限的確是房地產(chǎn)稅立法的最大難點(diǎn)。主要的難點(diǎn)在于城鎮(zhèn)與農(nóng)村實(shí)行不同的土地制度。城鎮(zhèn)土地為全民所有，國家有用途管制規(guī)劃，包括容積率規(guī)范，城鎮(zhèn)企業(yè)和居民有權(quán)在國家規(guī)范之下自主按市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，包括所關(guān)聯(lián)的土地使用權(quán)，相應(yīng)的房地產(chǎn)估值比較簡單。農(nóng)村土地為集體所有，農(nóng)民對(duì)宅基地有使用權(quán)，但權(quán)利轉(zhuǎn)讓受限，只能在所在集體內(nèi)部無償轉(zhuǎn)讓，可以規(guī)定對(duì)農(nóng)民住房不征房地產(chǎn)稅。但農(nóng)村集體土地沒有用途管制規(guī)劃，對(duì)宅基地和集體建設(shè)用地沒有容積率規(guī)范。相當(dāng)多的宅基地上大量建造住房并轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)賣出去，形成非法的“小產(chǎn)權(quán)房”。這些“小產(chǎn)權(quán)房”如何估值的確是難題，在試點(diǎn)中可以結(jié)合土地制度改革開展探索，最終解決這一難題還需破解城鄉(xiāng)土地二元制度架構(gòu)。

??影響行業(yè)幾何？

??由于2022年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)面臨一定的下行壓力，房地產(chǎn)行業(yè)正值深度調(diào)整轉(zhuǎn)型期，并不是擴(kuò)大房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的好時(shí)機(jī)。但從長期看，基于推進(jìn)稅制改革、調(diào)節(jié)收入分配，以及完善長效機(jī)制等需要，房地產(chǎn)稅落地只是時(shí)間問題。

??那么未來一旦征收房地產(chǎn)稅，會(huì)否對(duì)市場(chǎng)需求和企業(yè)新建住房規(guī)模產(chǎn)生影響，一直以來都是業(yè)內(nèi)關(guān)注的問題。

??中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長馮俊此前在接受《中國房地產(chǎn)金融》雜志專訪時(shí)表示，房地產(chǎn)稅增加了持有環(huán)節(jié)的稅負(fù)，在制度層面上，是完善房地產(chǎn)長效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，是真正落實(shí)“房子是用來住的，不是用來炒的”。

??從市場(chǎng)供求關(guān)系層面看，對(duì)二手房的供應(yīng)，如果住房持有環(huán)節(jié)存在稅負(fù)，持有者就可能將閑置住房供應(yīng)到租賃市場(chǎng)或者出售。就會(huì)增加租賃住房和二手房市場(chǎng)的供應(yīng)，減少空置，促進(jìn)供需矛盾緩解。對(duì)于新房市場(chǎng)，如果房地產(chǎn)稅的制度設(shè)定起征點(diǎn)，那就對(duì)居住消費(fèi)需求基本沒有影響。對(duì)投資需求而言，房地產(chǎn)稅會(huì)增加持有環(huán)節(jié)成本，改變投資預(yù)期，滿足居住消費(fèi)需求的供應(yīng)量會(huì)增加，改善住房市場(chǎng)供求關(guān)系，更有利于促進(jìn)住房屬性的回歸。

??而對(duì)于企業(yè)新建住房的規(guī)模，在馮俊看來，如果判斷居住消費(fèi)需求尚未得到滿足，住房建設(shè)規(guī)模就仍會(huì)保持增長態(tài)勢(shì)。反之，因?yàn)橥顿Y需求的最終目標(biāo)還是要形成投資收益。如果居住消費(fèi)需求已經(jīng)得到滿足，投資需求只會(huì)使市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加劇。所以，根本的問題是對(duì)需求的判斷。

??同樣，馮俊會(huì)長在近期舉辦的“2023房地產(chǎn)TOP500測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)”上強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展需要具備四種能力。其中之一，就是要識(shí)別需求變化的能力。決定一個(gè)行業(yè)規(guī)模的根本動(dòng)力是需求，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)品和服務(wù)的改進(jìn)，必須要能夠識(shí)別需求的變化，否則就很難適應(yīng)市場(chǎng)。

??易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則對(duì)中房網(wǎng)表示，房地產(chǎn)稅的改革和房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的政策框架并不矛盾，兩者主要是從中長期和短期角度入手。此次房地產(chǎn)稅的相關(guān)觀點(diǎn)，雖然不屬于嚴(yán)格意義上的官方政策，但也具有很多啟發(fā)意義。至少說明，房地產(chǎn)稅的問題，在當(dāng)前依然是一個(gè)重要的問題，尤其是會(huì)與經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、房地產(chǎn)回暖等大環(huán)境掛鉤。這也啟發(fā)我們要從房地產(chǎn)長效機(jī)制、新發(fā)展模式等角度入手，把房地產(chǎn)稅的內(nèi)容一直作為重要的思考點(diǎn)。