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??導語

??緊抓窗口4月供應再增量，結構性回暖、復蘇動能將轉弱。

??◎  文 / 克而瑞研究中心

??3月恰逢傳統營銷旺季，重點30城供應爆發，環比大增164%；成交雖同環比齊增，但增幅有收窄趨勢，一季度累計成交上漲21%，市場延續穩步修復行情。二手房韌性顯著好于新房，環比增長49%，北京、南京、青島等部分城市3月成交創去年以來單月新高。地市層面，受自然資源部要求全面推行“預供地”制度、重點城市縮量提質的供地策略的影響，全國土地市場成交規模仍在歷史低位，并且降幅較前2月進一步擴大；而溢價率因優質地塊成交占比上升而維持5%的相對高位。

??01 新增供應

??環比增164%尤其一線增2倍以上
京蓉漢杭等破百萬方

??3月，30個重點城市新增供應2007萬平方米，超前2月供應總和，環比激增164%，同比上漲45%，但仍低于2019、2021年同期規模。前3月累計供應面積3462萬平方米，累計同比增長13%。

??一線城市3月整體預計供應338萬平方米，環比增227%，同比增長80%，前3月累計同比增長13%。以廣州為例，2月樓市回暖激發房企推盤積極性，3月取證明顯提速，尤其是番禺、黃埔、增城等外圍區域供貨激增，供應面積環比翻番、占全市比重近半。事實上，上海本月也迎來了集中性的推盤高峰，重啟“快開快銷”模式，季度末預計有17個項目推售，有望迎來一波開盤熱潮。

??二三線城市供應也穩步回升態勢，26個監測城市3月合計供應1664萬平方米，環比增154%，同比漲39%。各城市漲多跌少，福州等因上月放量顯著，3月迎來小幅回調。多數城市房企蓄勢待發，推盤積極性穩步提升，尤其以鄭州、昆明、武漢、南寧等前期低迷型城市，本月漲幅顯著超預期。

??各城市供應總量增長具備一致性，結構層面還是存在明顯差異。武漢、徐州等城市中心城區是供給絕對主力，譬如武漢黃陂、江夏等6個遠城區供應面積占比不到2成，反觀洪山、江岸、東湖高新等城區供貨積極，3個區域合計供應占全市近半比重。又比如成都等主城區和近郊供應占比“五五開”，恒大天府半島、盛世錦都等項目集中取證，帶動天府新區供應面積激增至55萬平方米，而另一供給大戶溫江區供應規模也接近50萬平方米，主要是金沙湖畔、康德馨苑等項目大規模拿證所致。南京等城市則是郊區供應發力，浦口供應面積環比翻兩番，占全市比重3成以上。

??02 新房成交環比增27%增速放緩
一線漲幅5成“高熱不退”

??3月“金三”成交成色尚可,30個城市成交規模為2200萬平方米,環比再增27%，與歷年同期對比，略好于2020年和2022年，整體延續穩步復蘇態勢，但是增長動能有逐步放緩趨勢。

??一線城市因供應顯著放量，成交大幅回升，同環比漲幅5成。北京、上海熱點恒熱,深圳低位回升，隨著改善盤集中入市，中高端購買力逐步釋放，成交達到一季度單月高點。廣州同樣迎來了階段性放量行情，3月單月突破100萬平方米，累計同比上漲26%，漲幅在4個一線城市中居首。

??二三線城市回升幅度不及一線顯著。26個監測城市整體成交1896萬平方米，環比增長24%。大體可以分為以下三類：一是廈門、無錫等依靠中高端客群支撐市場熱度城市因改善盤集中入市環比幾近翻番。二是武漢、南京、蘇州等強二線城市整體復蘇動能延續低位回升態勢，近幾周來訪、去化雖有回落，但整體維持高位。三是重慶、鄭州、昆明、徐州等增長持續性轉弱，節后一輪釋放后，需求略顯疲軟。

??03 項目去化

??平均去化率46%持穩
寧蘇漢甬等增長動能轉弱

??據CRIC調研數據，20個重點城市平均開盤去化率高位持穩46%，與上月相比基本持平。從周度變化來看，基本在5成左右波動，波幅持穩在正負5個百分點。

??聚焦到單個城市，3月各城市環比漲跌參半，部分漲跌幅顯著超20%的城市諸如北京、深圳、蘇州、鄭州受供應結構影響顯著，以蘇州為例，2023年1-2月僅1-2個網紅盤入市，去化率幾近100%，本月雖回落至72%，但整體市場熱度仍處于高位維持。

??按照市場熱度大體可分為以下幾類：一是上海、成都、杭州等前期熱點城市，去化率基本都在7成左右，主要依托剛改自住需求釋放，市場尚能保溫；二是南京、蘇州、武漢、寧波去化率轉降，來訪、認購自3月下半月以來均有不同程度回落，但總體仍處于高位維持。三是東莞、常州等強三線城市市場還處于筑底階段，本月去化率均降至10%及以下，短期觀望情緒濃厚。

??04 庫存供不應求、總量再微降
7成以上城市消化周期縮短

??3月，多數城市供應緊張狀況有所緩解，30個重點監測城市整體供求比由上月的0.47升至0.91，深圳、合肥、蘇州等均已升至1以上，但南京、無錫等近8成城市還處在階段性供不應求狀態中，受此影響，30城庫存繼續走低，環比下降1%，長沙、濟南等庫存環比跌幅超過5%。

??7成以上城市消化周期較上月有所縮短，顯示庫存積壓狀況進一步改善，特別是廣州、南寧等城市，消化周期環比降幅達到20%左右，并在本月回歸18個月以內的安全區間。同比來看，近8成城市消化周期進入收縮區間，但長春、大連等消化周期超30個月去庫存壓力還是不容小覷。

??05 二手住房成交同比翻番、多城重回兩年前高點
但掛牌亦再攀升

??3月，15個重點城市二手房成交面積預計為1012萬平方米，同、環比分別增長98%和49%，增幅較上月略有收窄，主要是因為上月數據存在春節錯期效應，實際3月二手房市場企穩回升走勢延續，且成交表現要好于新房。前3月二手房累計成交2113萬平方米，累計同比增長66%。

??分城市來看，15個重點監測城市二手房成交環比均回升，南京、杭州等9城增幅超過50%。特別是蘇州，由于“帶押過戶”交易模式的推行疊加前期首付比、房貸利率下調影響，3月二手房市場回暖勢頭漸顯，成交由此前幾個月的45萬平左右低位，躍升至80萬平方米左右，環比增幅居重點城市之首。

??同比來看，所有監測城市的二手房成交面積都高于去年同期水平，蘇杭等半數以上城市實現翻番，北京、南京、成都、青島等至少9個城市成交創下2022年以來單月新高。以深圳為例，去年3月正處在疫情和指導價雙重壓制之下，成交不足10萬平，而今年積壓需求集中釋放疊加指導價放松預期，3月二手房成交規模升至37萬平方米，增長近4倍。受到3月成交走強帶動，廈門、舟山等累計同比由負轉正。

??除了成交量之外，我們還留意到，隨著市場活躍度提升，蘇州、南京、東莞等重點城市近期二手房掛牌量明顯增加，這背后既包括以小換大、以舊換新的置換群體，還包括相當一部分借勢套現離場的業主，反映市場對中長期復蘇的預期還不穩固、不一致，總的來看二手房市場轉暖的可持續性還有待時間檢驗。

??06 土地市場成交規模降至歷史低位
溢價率維持相對高位

??2023年3月，雖然有京、廣、寧等重點城市集中土拍，但整體上看，受自然資源部要求全面推行“預供地”制度、重點城市縮量提質的供地策略的影響，全國土地市場成交規模仍在歷史低位，并且成交規模降幅較前2月進一步擴大。熱度方面，由于作為絕對主力的南京供地質量明顯提升，11宗宅地有4宗地塊封頂成交，極大地帶動了土地市場熱度，整體溢價率水平也得以維持在5%的相對高位。房企拿地來看，拿地主力依舊是央國企，譬如南京首輪集中土拍11宗地塊中有7宗被央國企收入，具體包括保利發展、大悅城、中海地產等，除少數搖號地塊外，熱門地塊主要落入央國企囊中。

??市場熱度方面。至截稿時南京、北京、廣州已經進行了集中土拍，整體來看，得益于縮量提質的供地策略，再加之市場信心的恢復，土拍均取得了較好的市場熱度。整體溢價率水平也得以維持在相對高位，典型如南京溢價率更是高達8%。不過需要指出的是，城市內的土拍熱度進一步分化，典型如北京昌平兩宗地塊一“封頂搖號”，一“托底成交”。

??CRIC監測數據顯示，截止3月26日，一線城市本月共成交土地113萬平方米，環比上漲33%，同比微漲2%。成交金額為134億元，環比和同比降幅均超三成。具體城市來看，月內開啟2023年首輪集中土拍的廣州成交規模最大，涉及2宗宅地、4宗商辦。其次是北京，涉及2宗地，總成交建面為14萬平方米。另外，上海成交少量商辦地塊均以底價成交。

??二線城市的成交規模較上月明顯下降。具體來看，至26日二線城市成交建面位606萬平方米，環比下降28%，同比大減61%。成交金額也隨之明顯下滑，環比下降38%至367億元，同比去年下降64%。受重點城市高價地占比減少的影響，樓板價較上月略有下降，降至6057元/平方米。具體到城市來看，本月僅西安、南京兩城成交建面超過了100萬平方米；其余城市僅少量地塊成交，成交建面均不足50萬平方米，市場熱度也在低位，除成都和長沙外，基本上以底價成交。

??三四線城市則表現為量價齊跌。截止3月26日，總成交建面僅1982萬平方米，環比下降了45%，同比大降59%。在CRIC重點監測的三四線城市中，無一城市成交規模超過100萬平方米。榜首漳州總成交建面僅57萬平方米，其次是臺州，成交建面僅54萬平方米，位于第三位是紹興，成交建面僅38萬平方米。從區域來看，長三角三四線城市依舊是成交主力；熱度來看，僅紹興、湖州、蕪湖少量地塊溢價成交，其余大多數城市土拍仍以底價成交。

??07 縱觀緊抓窗口4月供應再增量
結構性回暖、復蘇動能將轉弱

??總體來看，3月仍處于需求持續釋放期，核心一二線和強三線領漲，既有疫情全面解禁迎來的補償性需求釋放，亦有政策利好疊加刺激市場信心修復。值得關注的是，部分弱二三線城市成交環比轉降，需求已現階段性瓶頸。

??展望后市，我們認為，4月成交延續弱復蘇，增長動能還將轉弱：熱點恒熱城市諸如北京、上海、杭州、成都等改善需求持續釋放，預期高位運行，整體維穩。但是預期本輪需求釋放之后，多數城市也將恢復筑底態勢：若后續漲價或取消優惠，無政策利好疊加刺激，市場會有壓力。二線城市主力熱銷項目后續受限供應縮量或錯配，回暖持續性受制于供給約束。