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??3月23日，中海物業(yè)集團(tuán)有限公司（02669.HK，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中海物業(yè)”)召開(kāi)了2022年全年業(yè)績(jī)投資者在線(xiàn)發(fā)布會(huì)。

??中海物業(yè)董事局主席兼執(zhí)行董事張貴清、行政總裁兼執(zhí)行董事肖俊強(qiáng)、副總裁龐金營(yíng)及財(cái)務(wù)總監(jiān)甘沃輝參加了業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。

??從中海物業(yè)的2022年業(yè)績(jī)報(bào)告來(lái)看，中海物業(yè)在收入和利潤(rùn)上實(shí)現(xiàn)了不小的增長(zhǎng)。從在管面積方面來(lái)看，中海物業(yè)在管面積約為3.2億平方米，同比上升23.2%。不過(guò)，毛利率因包干制以及疫情影響實(shí)現(xiàn)下降。

??營(yíng)業(yè)收入完成30%增長(zhǎng)

??預(yù)期毛利率因包干制下降

??2022年年報(bào)顯示，2022年中海物業(yè)營(yíng)業(yè)收入為126.89億港元，同比增長(zhǎng)34.4%，凈利潤(rùn)16.88億港元，同比增長(zhǎng)27.9%。

??關(guān)于收入和利潤(rùn)上升的原因，中海物業(yè)方面表示，一是以包干制為主導(dǎo)的在管面積上升，二是支援香港抗疫工作下社區(qū)隔離設(shè)施等管理帶來(lái)額外收益，三是增值服務(wù)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)。

??“中海物業(yè)是擁有央企背景的老牌物業(yè)公司，受地產(chǎn)下行影響較小，2022年度營(yíng)業(yè)收入首次突破百港億元，營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)取得較為穩(wěn)健的增長(zhǎng)。”克而瑞物管研究總監(jiān)湯曉晨表示。

??在同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)看來(lái)，“中海物業(yè)屬于穩(wěn)健增長(zhǎng)型企業(yè)。一是得益于中海品牌優(yōu)勢(shì)以及地產(chǎn)業(yè)務(wù)的穩(wěn)定，關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)的支撐，二是中海物業(yè)持有規(guī)模大幅增長(zhǎng)，去年管理規(guī)模增長(zhǎng)了6000萬(wàn)平方米，規(guī)模增長(zhǎng)對(duì)于業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)有較大的支持，三是中海地產(chǎn)在商譽(yù)和無(wú)形資產(chǎn)的支撐。”

??值得一提的是，2022年中海物業(yè)整體毛利較去年上升23.1%至20.2億港元，毛利率卻同比下滑至15.9%。中海物業(yè)在營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)雙增都取得較大增長(zhǎng)的同時(shí)，毛利率卻仍舊繞開(kāi)沒(méi)有下滑的問(wèn)題。

??資料顯示， 2018年～2022年，中海物業(yè)毛利率分別為20.35%、19.95%、18.27%、17.39%、15.9%。

??關(guān)于毛利率下滑，中海物業(yè)表示，主要由于物業(yè)管理板塊進(jìn)行市場(chǎng)擴(kuò)張時(shí)以較高比例的包干制合約為主，同時(shí)在嚴(yán)格成本控制措施下，疫情防控帶來(lái)的成本影響。

??中海物業(yè)方面進(jìn)一步解釋稱(chēng)，截至報(bào)告期末，公司來(lái)自包干制及酬金制的固定物業(yè)管理合同收益分別占比為96.8%、3.2%；包干制和酬金制管理的在管面積比率為77.5%、22.5%，毛利率分別為10.6%、100%。

??曾跟進(jìn)多個(gè)收購(gòu)目標(biāo)

??中海物業(yè)也在踏出自己的“舒適圈”。

??2022年，中海物業(yè)累計(jì)進(jìn)駐144座城市，業(yè)務(wù)覆蓋香港及澳門(mén)，在管賣(mài)場(chǎng)項(xiàng)目數(shù)達(dá)452個(gè)，在管物業(yè)項(xiàng)目1643個(gè)。

??除了來(lái)自中建及中海集團(tuán)的交付面積外，中海物業(yè)也在不斷增加外拓面積。

??截至2022年12月31日，中海物業(yè)所管理的建筑面積上升23.2%至3.2億平方米，其中，新增項(xiàng)目的44.3%來(lái)自中建及中海集團(tuán)，相關(guān)合約額為19.98億港元；55.7%來(lái)自獨(dú)立第三方，相關(guān)合約額為32.03億港元。而住宅項(xiàng)目及非住宅項(xiàng)目的新增在管面積分別占68.2%及31.8%，相關(guān)合約額分別約32.39億港元及19.62億港元。

??張貴清表示，中海物業(yè)2022年增長(zhǎng)很大一部分來(lái)源于外拓的增長(zhǎng)，未來(lái)會(huì)更大力度增加外拓，實(shí)現(xiàn)公司整體的增長(zhǎng)，而未來(lái)公司會(huì)維持主要指標(biāo)包括每年增長(zhǎng)指引、利潤(rùn)、規(guī)模包括面積增長(zhǎng)30%的目標(biāo)不變。

??對(duì)于中海物業(yè)日后的市場(chǎng)拓展計(jì)劃，張貴清表示，中海物業(yè)幾年來(lái)一直沒(méi)有大的動(dòng)作，跟進(jìn)了很多標(biāo)的物，別人收購(gòu)的標(biāo)的物他們都接觸過(guò)，只是沒(méi)有合適的機(jī)會(huì)。“目前物業(yè)行業(yè)在高毛利、高增長(zhǎng)、高估值模式趨于回歸合理，對(duì)于股權(quán)收購(gòu)包括市場(chǎng)的外拓，公司一直在積極跟進(jìn)，相信（遇到）合適的標(biāo)的物，會(huì)再作公布。”