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??“坦誠(chéng)地講，2022年是公司上市以來(lái)經(jīng)營(yíng)承壓最重、最為困難的一年。” 走上業(yè)績(jī)會(huì)發(fā)言臺(tái)后，深圳華僑城股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“華僑城A”）董事、總裁王曉雯說(shuō)。

??這一幕發(fā)生在3月31日，當(dāng)天下午3點(diǎn)，華僑城A舉行線上業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。年度業(yè)績(jī)顯示，2022年，華僑城A實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入767.67億元，同比下降25.17%；歸屬母公司凈利潤(rùn)由盈轉(zhuǎn)虧，虧損109.5億元，同比下滑387.05%。

??值得注意的是，這是華僑城A上市以來(lái)首次出現(xiàn)虧損。對(duì)此，王曉雯表示既有市場(chǎng)演變的客觀因素，也有當(dāng)前公司對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)判斷過(guò)于樂(lè)觀、對(duì)價(jià)格和市場(chǎng)規(guī)模持續(xù)上漲的預(yù)期較高的主觀原因。

??王曉雯亦在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，對(duì)華僑城A未來(lái)發(fā)展充滿信心。“文化旅游行業(yè)作為永不落幕的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景光明，各地旅游市場(chǎng)展現(xiàn)出回暖跡象，有望持續(xù)復(fù)蘇；房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)大盤有舉足輕重的作用，目前整體外部環(huán)境都有利于行業(yè)逐步恢復(fù)。”

??基于這份信心，聚焦核心區(qū)位，補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)貨源將成為華僑城A2023年重點(diǎn)工作方向之一。

??“過(guò)去一年十分艱難”

??業(yè)績(jī)會(huì)上，多位管理層均表示，對(duì)華僑城A而言，過(guò)去一年十分艱難。

??財(cái)報(bào)顯示，2022年，華僑城A實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入767.67億元，同比下降25.17%；歸屬母公司凈利潤(rùn)由盈轉(zhuǎn)虧，虧損109.5億元，同比下滑387.05%。

??由盈轉(zhuǎn)虧的原因有四點(diǎn)：一是公司主營(yíng)業(yè)務(wù)全年僅實(shí)現(xiàn)收入766億元，同比下降25%;二是由于本年度結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目的區(qū)域差異，房地產(chǎn)行業(yè)平均毛利率降為23%，同比下降3%；三是根據(jù)謹(jǐn)慎性原則，公司基于當(dāng)前的市場(chǎng)情況，對(duì)存貨項(xiàng)目和資產(chǎn)進(jìn)行重新評(píng)估，確認(rèn)資產(chǎn)減值損失金額約為127億元;四是房企投資策略普遍趨于謹(jǐn)慎，公司2022年通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式獲得投資收益，較上年減少11億元。

??“2022年是充滿挑戰(zhàn)的一年，華僑城所面臨的形勢(shì)之嚴(yán)峻，問(wèn)題之復(fù)雜超出了預(yù)期。”華僑城A總會(huì)計(jì)師馮文紅表示。

??華僑城A的營(yíng)業(yè)收入主要來(lái)源為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和旅游綜合業(yè)務(wù)。從營(yíng)業(yè)收入構(gòu)成來(lái)看，截至2022年末，華僑城A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)493.7億元，占營(yíng)業(yè)收入比重的64.31%，同比下滑16.27%；毛利率22%，同比持平；年內(nèi)簽約銷售金額553億元，同比下降33%。

??具體來(lái)看，2022年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收入水平受區(qū)域市場(chǎng)波動(dòng)影響明顯。作為公司年度重要利潤(rùn)來(lái)源的華南區(qū)域，2022年收入減少了266億元至224.47億元，下滑明顯，也是收入減少的主要區(qū)域。

??旅游綜合業(yè)務(wù)下滑更嚴(yán)重。年報(bào)顯示，截至2022年末，華僑城A旅游綜合業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)272.2億元，占營(yíng)業(yè)收入比重的35.46%，同比下滑37.16%；毛利率 25%，同比降低 8 個(gè)百分點(diǎn)。“旅游景區(qū)商業(yè)租賃、酒店業(yè)務(wù)的人工折舊攤銷等剛性成本是不會(huì)變的，但2022年的收入下滑較大，影響了整體的毛利率。” 馮文紅解釋。

??相比兩項(xiàng)主營(yíng)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)狀況，確認(rèn)資產(chǎn)減值損失金額約為127億元顯然也是業(yè)績(jī)虧損主要原因。

??馮文紅亦在業(yè)績(jī)會(huì)上承認(rèn)產(chǎn)減值損失問(wèn)題較為突出，并稱在預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)短期調(diào)整壓力仍然較大的情況下，公司對(duì)存貨進(jìn)行了盤查和評(píng)估，對(duì)公司的存量房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行了存貨跌價(jià)測(cè)試，導(dǎo)致預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值低于賬面價(jià)值的存貨，計(jì)提了存貨跌價(jià)準(zhǔn)備115億元，應(yīng)對(duì)長(zhǎng)期股權(quán)投資固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)減值準(zhǔn)備是12億元，與存貨合計(jì)資產(chǎn)減值損失是127億元。

??馮文紅表示，華僑城A在2022年的減值測(cè)試是基于市場(chǎng)的環(huán)境，產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)以及銷售去化等因素做出來(lái)的，后續(xù)是否會(huì)存在進(jìn)一步減值的風(fēng)險(xiǎn)，取決于上述因素是否能得到根本的改善。

??從債務(wù)結(jié)構(gòu)來(lái)看，2022年，華僑城A有息負(fù)債余額是1281億元，較上年下降了8%，其中公司短期債務(wù)是208億元，較年初減少了65億元，占有息負(fù)債的比是16%，較年初下降了3個(gè)百分點(diǎn)。

??馮文紅解釋，2022年公司積極推動(dòng)債務(wù)結(jié)構(gòu)及高成本債務(wù)置換，全年共置換短期債務(wù)超過(guò)400億元，完成資金成本超過(guò)5%的債務(wù)置換是331億元。“2022年公司在面臨經(jīng)營(yíng)壓力的情況下，全年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈流出是負(fù)的6億元，基本能保持經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流收支平衡。”

??“抓銷售是年度工作重中之重”

??不過(guò)，華僑城A對(duì)投資者表達(dá)了未來(lái)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)信心。按照管理層說(shuō)法，雖然公司短期壓力巨大，但文化旅游產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)都是長(zhǎng)期向好的、很有潛力的大產(chǎn)業(yè)，具有相對(duì)廣闊的市場(chǎng)空間，整體韌性很強(qiáng)。

??“從市場(chǎng)來(lái)看，多地陸續(xù)出臺(tái)了刺激市場(chǎng)復(fù)蘇的政策，也呈現(xiàn)出了點(diǎn)狀回暖的現(xiàn)象，包括一部分城市的改善需求的釋放，同時(shí)我們也看到有一部分城市還是持續(xù)承壓，現(xiàn)在存在一種分化的情況。” 華僑城A企業(yè)管理部總監(jiān)李崢表示。

??好消息是，隨著今年以來(lái)信貸、債券、股權(quán)支持政策三箭齊發(fā)，部分城市限購(gòu)政策全面開(kāi)放且全面向好，華僑城A銷售情況開(kāi)始好轉(zhuǎn)。數(shù)據(jù)顯示，2023年2月，華僑城A實(shí)現(xiàn)合同銷售面積17.4萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)41.46%，同比增長(zhǎng)23.4%；合同銷售金額26.3億元，環(huán)比增長(zhǎng)36.98%，同比增長(zhǎng)25.24%。

??對(duì)于2023年的工作，李崢透露，抓銷售、促回款、強(qiáng)周轉(zhuǎn)是年度工作重中之重。“采取靈活的價(jià)格策略，積極把握每個(gè)城市、每個(gè)窗口機(jī)會(huì)，爭(zhēng)分奪秒抓銷售。”

??聚焦核心區(qū)位，補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)貨源也是華僑城A2023年重點(diǎn)工作方向之一。陳洪江介紹，2023年將主要從以下三個(gè)方面獲取拿地資源：

??一是將重點(diǎn)聚焦核心城市核心板塊的招拍掛項(xiàng)目，緊密跟蹤北京、上海、廣州、深圳、杭州等地供地信息，適時(shí)補(bǔ)充一批高周轉(zhuǎn)項(xiàng)目；

??二是以項(xiàng)目良性循環(huán)和可持續(xù)發(fā)展為前提，繼續(xù)發(fā)揮文旅綜合開(kāi)發(fā)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，持續(xù)獲取優(yōu)質(zhì)土地資源；

??三是進(jìn)一步探索房地產(chǎn)行業(yè)新的發(fā)展模式，緊跟國(guó)家政策導(dǎo)向，把握行業(yè)發(fā)展的大趨勢(shì)，將積極介入工程代建、保障房建設(shè)等領(lǐng)域，豐富公司收入結(jié)構(gòu)。

??在拿地標(biāo)準(zhǔn)方面，華僑城A戰(zhàn)略與投資管理部總監(jiān)陳洪江表示，在新獲取項(xiàng)目銷售物業(yè)中，擴(kuò)大住宅占比，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)中降低資產(chǎn)支持的比例，同時(shí)還將引導(dǎo)新增投資向收益率高、凈現(xiàn)金流高、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度快、團(tuán)隊(duì)綜合能力強(qiáng)的項(xiàng)目和區(qū)域傾斜。

??談及公司新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子將如何規(guī)劃未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略時(shí)，華僑城A副董事長(zhǎng)劉鳳喜提到了三個(gè)堅(jiān)持：

??一是堅(jiān)持長(zhǎng)期價(jià)值主義，持續(xù)增強(qiáng)企業(yè)價(jià)值創(chuàng)造能力。以價(jià)值創(chuàng)造為最終導(dǎo)向，堅(jiān)決杜絕犧牲長(zhǎng)遠(yuǎn)利益而追求短期效益的短期沖刺行為。

??二是堅(jiān)持專業(yè)化的發(fā)展，強(qiáng)化市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。從優(yōu)化公司架構(gòu)、聚焦開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)專業(yè)能力、增強(qiáng)總部和各級(jí)單位的能力建設(shè)、強(qiáng)化產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化體系建設(shè)等方面力爭(zhēng)有效實(shí)現(xiàn)控本降本和增效。2022年，華僑城A己把全國(guó)71個(gè)項(xiàng)目公司整合成為22家城市公司進(jìn)行集中管理口徑的三級(jí)企業(yè)，數(shù)量減少了69%，管理層級(jí)由4級(jí)壓降為3級(jí)，完成了公司從上到下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)的城市公司的組建。

??三是堅(jiān)持精益管理，通過(guò)提質(zhì)增效持續(xù)提升管理能力。