??預計隨著時間發酵后，4月至5月將對福州五城區、福州郊縣以及環福都市圈城市樓市產生不同的影響。

??◎  作者 / 楊科偉、姚鄭康

??3月中，福州率先開啟東部核心城市樓市刺激政策序幕。在房貸利率連續下降的基礎下，政策著力于：降低長樂戶口和外地戶口在五城區內購房門檻，同時支持提取公積金直接用于首付款。然則事與愿違的是新政后五城區新房成交量與新政前相當，樓市并未給予新政積極響應。

??新政對福州五城區成交正向作用平平，但對福州郊縣和環福城市圈城市卻將產生負面影響。尤其是福州主城限購放寬后勢必對閩北購房需求產生虹吸，周邊低能級地市將承擔更大樓市下行壓力。

??1

??福州五城區
一季度供求同比腰斬至近四年最低
放寬限購、調整公積金刺激樓市

??近日，經福州市不動產登記和交易中心確認，福州購房政策迎來新一輪調控，主要在限購和限貸兩方面放寬。限購方面降低了外地戶口和非主城戶口的購房門檻，限貸方面降低了房貸利率并給予公積金購房更多支持。

??1）長樂區視同原五城區，執行相同限購政策，即限購兩套“144平方米以下”住宅的規定；2）外地戶口（非福州六城區：鼓樓區、臺江區、倉山區、晉安區、馬尾區和長樂區）購買首套房無需提供社保證明或個稅；

??4月1日福建省直單位住房公積金中心發布通知稱，可申請提取公積金賬戶內的住房公積金（含住房補貼），用于支付福州市行政區域內購房首付款。

??福州出臺本次寬松政策，其背后原因是已下行至冰點的福州樓市。

??2019年以來，季度新房成交規模連續收縮至近四年最低，同比增速負增長。2022年一季度僅成交商品住宅41萬平方米，成交面積增速則自2021年二季度起規模連續四個季度下降，2021年四季度同比下降12%負增長，至2022年一季度降幅擴大至同比下降46%。

??從項目去化表現看，2021年二季度起項目銷售情況逐月下滑，單月開盤去化率由2021年6月73%一路回落。至2022年1月降至39%。一季度開盤項目平均去化率不足40%，如首開香頌1月加推188套房源，去化率僅30%。

??2

??政策收效平平
新政后五區成交總量、項目去化無起色
土地市場涼意盡顯

??新政后一周，新政對福州五城區樓市并未如期產生提振作用。2022年第13周(3月28日-4月3日)福州五城區成交5.06萬平方米，剔除熱盤萬科城市之光成交影響后2.91萬平方米（該樓盤蓄客時間長達一年，成交與本次新政無關），與新政前幾周規模相當。

??從項目成交表現來看，3月17日聯發臻榕府首開，共計推出126套房源，去化率僅28%。第13周銷售備案10套，環比與新政前第12周持平。可見新房市場并未給予新政積極響應。

??土地市場同樣是“死水一潭”。3月17日為期兩天的2022年福州首輪集中土拍結束。六區18宗涉宅地僅成交12宗（3宗現場撤牌、3宗流拍），其中8宗底價成交、2宗地塊到達最高限價+搖號成交。整體溢價率來看，僅有4.2%，與去年第三輪一樣保持低溫態勢。不僅如此，晉安多宗超優質宅地現場撤牌，市場涼意盡顯。

??3

??去年“零門檻落戶”后
外地購房需求早已提前消化
限售、限貸并未放寬

??從新房成交表現來看，政策利好正向作用有限，市場并未給予積極反饋。其原因在于：

??首先，2021年福州已“零門檻落戶”，外地購房需求早已消化，余量不多。2020年12月福州已發布通知，2021年起進一步降低落戶條件，不設學歷、年齡、就業創業限制，外省市人員均可申請在我市落戶，六縣(市)、長樂區人員均可申請在五城區落戶。同時支持近親屬投靠落戶、租房落戶和集體戶落戶。

??落戶政策出臺后2021年3月福州五城區商品住宅成交面積激增至40萬平方米，同比增149%，創2010年后十年新高。本次限購放寬屬于第二輪，在前一輪需求已被大量消化后，市場對本次新政反饋自然一般。

??其次，本次新政并未放寬限售和限貸管控，外地買房仍需較高成本。本次新政并非完全取消限購，而僅僅是降低了非本地和本地非主城區戶口購房者購房門檻。對于外地戶口購房者而言，限售2年、首套房首付40%下購房仍有較高的時間和資金成本。

??最后，疫情反復也構成市場反響不佳的部分影響。3月中旬起受疫情影響，倉山、閩侯等區縣街道全域范圍內取消聚集性活動，各區域內房地產銷售活動接近停滯。

??4

??新政下福州五城區
成交或將微增
需求被虹吸后環福和閩北諸城將加劇下行

??本次新政對當前樓市尚未產生顯著影響。我們預計隨著時間發酵后，預計4月至5月將對福州五城區、福州郊縣以及環福都市圈城市樓市產生不同的影響。

??對福州五城區而言，五城區短期內購房群體或將微增，將吸引非五城區特別是長樂區戶籍的購房客對福州五城區市場的青睞，在一定程度上對市場造成刺激。2022年前2月和一季度福州五城區商品住宅成交面積分別同比下降68%和61%。預計新政利好下同比降幅將略微收窄。

??對福州郊縣而言，非五城區成交量或將下滑。新政則存在一定程度上的利空，原有受購房條件限制的看客獲得城區購房資格，涌入主城區市場，非五城區的城郊偏遠板塊的交易量或將進一步下滑。如2022年前2月和一季度閩侯縣商品住宅成交面積分別同比下降23%和38%，預計新政利空下同比降幅將進一步擴大。

??環福州尤其是閩北將承受更大下行壓力。本次新政勢必吸引閩北低能級城市購房需求向福州轉移。包括2021年樓市較熱的莆田、寧德等環福城市圈城市均已出現顯著下行，2022年前2月商品住宅成交面積跌幅均超30%。尤其是閩北南平和三明等城市，其中三明前2月商品住宅成交面積跌幅達78%。預計新政沖擊下一部分購房需求將被抽離，短期市場將面臨更進一步下行壓力。