仲量聯行2022年第一季度北京房地產市場回顧

??2022年4月7日，北京——“2022年開局，北京商業地產市場迎來了顯著復蘇，去年旺盛的租賃需求得以延續，市場信心提升的同時也展示了北京商業地產市場的韌性發展。”仲量聯行中國區首席戰略官兼華北區董事總經理張瑩表示。在整體復蘇的趨勢下，辦公樓租賃市場迎來全市平均租金的三年首漲，同時租戶需求仍保持活躍。在投資市場，優質物業競爭加劇，物流地產、長租公寓及另類資產為投資重點。零售地產市場租金維穩，一季度東安市場完成改造以“買手店”百貨形式重新入市。工業物流地產市場租金保持穩步上漲，冷庫需求仍然強勁。豪華公寓市場供需兩旺，成交量達到自2013年以來單季度最高水平。

??甲級辦公樓

??2022年一季度辦公樓租賃市場強勢復蘇，租金實現三年以來首次上漲。一季度北京辦公樓租賃市場需求持續走強，總凈吸納量已接近157,000平方米——超過2020年全年凈吸納量的兩倍。8,000平方米以上的租賃需求對市場成交的貢獻尤其顯著，占總租賃成交面積的55%。一季度，金融企業擴張性需求激發了租賃市場活力，某知名內資金融企業在麗澤區域持續擴張，新簽超3萬平方米面積。同時，來自TMT和大健康行業的需求也在推動一季度租賃市場上行。

??全市整體空置率連續下降，收至10.2%，創過去10個季度以來最低水平。麗澤子市場空置率下降7.5個百分點，為一季度空置率環比下降幅度最大的子市場。同時，租金開啟全面復蘇態勢。整體市場租金于一季度達到拐點，由負轉正，環比上漲1.2%。九個子市場租金均保持平穩或實現正增長，其中麗澤的租金環比增幅（7.5%）最大。“此外，預計2022年甲級辦公樓市場將持續發力實現進一步復蘇，租戶方有利的市場窗口已于去年關閉，目前轉為均衡市場。”仲量聯行北京商業地產部總監張斯亮表示：“預計2022年全年租金漲幅達6.7%。市場將持續活躍，但隨著整體租金的回升，需求勢頭可能于年中暫時放緩。”

??投資

??多元化物業類型受到高度關注，在全國范圍內物流地產、長租公寓及另類資產成為投資重點。仲量聯行《2022投資者意向調查》報告最新發布的數據和分析顯示，90%的受訪者計劃加大對物流地產的投資，而70%的投資者表示將加大對長租公寓的投資。在北京投資市場中，長租公寓持續受到關注。一季度，中駿集團旗下方隅聯合KKR以18.7億的價格對大興方隅公寓項目的收購也已正式完成。

??辦公租賃市場表現企穩回升，辦公樓仍為投資者關注核心。一季度，翰同資本完成對位于奧林匹克區域的北苑路158號（原家和超市）的收購。據悉，翰同資本計劃將其改造，作為辦公用途。北京優質物業投資機會稀缺，但投資人仍持續尋求北京商業地產市場的投資機會。仲量聯行中國區投資及資本市場業務運營主管兼華北區負責人徐茜茜表示：“目前優質物業的投資競爭進一步加劇，物流地產、長租公寓及另類資產是目前市場的投資重點。生命科學及智能制造等產業的飛速發展，也推動產業園區物業類型持續受到關注。”

??優質零售地產

??微醺類餐飲品牌在資本推動下活躍擴張，推動了大面積餐飲鋪位租賃需求。其中熱門品牌Commune于一月份完成數億元融資，一季度于太古里南區開設北京第三家門店，并計劃2022年在全國開設120-130家新店。業主對于引入微醺類餐飲品牌興趣濃厚，此類餐飲品牌注重夜生活類消費，可延長購物中心運營時間，同時為購物中心帶來更具消費力的客群，有效提升項目整體銷售額。另外，國產黃金品牌迎來強勁的營收增長，貢獻了一季度超8%的新開業門店比例，其中周大福、老廟黃金在一季度開設多家門店。國產黃金珠寶品牌承租能力較高，多位于購物中心首層，可提升購物中心首層整體定位及形象。

??市區市場租金水平維持平穩，整體租金上行仍存在一定壓力，多數項目表現尚未達到業主預期。受項目整體銷售額和需求增長不及預期的影響，很多區域級的購物中心也難以實現租金上漲。一季度租金保持平穩，環比小幅上漲0.3%。核心市場租金持續領漲，多個高端及奢侈品項目表現優異，業主繼續上調租金，核心市場租金環比上漲0.6%。然而，郊區市場受疫情反復的影響，部分租戶在持續累計的經營壓力下閉店退租，多數出現在餐飲及兒童業態。郊區市場空置率小幅升至6.5%，郊區租金環比下降0.4%。

??2022年第一季度，東安市場煥新升級，以“買手店”百貨的形式重新開業。重新開業的東安市場包括10個小眾設計師品牌集合區域和39個高端時尚品牌專柜，引入近600個國內外時尚品牌。“升級后的東安市場，其目標客群更傾向于本地消費者，而不是此前游客為主的消費客群，同時隨著八號線的開通運營，王府井商圈也將迎來更多本地客流。”仲量聯行華北區研究部董事紀明表示：“改造后的東安市場有效的提升了王府井商圈的整體形象和商業氛圍，‘買手店’百貨的模式豐富了王府井商圈的商業形態，其年輕潮流的定位也將進一步提升商圈消費活力。”

??工業物流地產

??冷鏈物流重磅利好政策持續出臺，電商及醫藥行業的冷庫需求持續走高。為吸納市場需求，全市冷庫改造體量持續累計增加，提出自建冷庫或升級倉儲基建的高附加值租戶主導全市租賃成交。同時，春節期間生產性與線上銷售需求暫緩，企業補庫存需求下降，短租需求呈現萎縮。即便如此，得益于穩定的長租需求，一季度空置率仍繼續下降至4.3%，物流領軍企業對此類需求增長的推動最為顯著。北京市工業地產租金環比微幅上漲0.7%，增速保持穩健。大部分項目租金保持平穩趨勢，受租金粘性影響，未在2021年末漲租的業主在一季度微幅上調租金。同時，僅剩邊緣面積可租的項目面價提升較快，且出租意愿較低。“已延期入市的項目帶動市場有限的可租賃面積實現租金上漲。”仲量聯行華北區研究部負責人米陽表示：“預計今年入市的新項目將不會對北京‘求大于供’的市場造成太大空置壓力，主要因為全市強勁的需求支撐，并且政策限制加大了部分在建項目再次延期的可能性。因此我們預測，全年空置率將保持在6%以下的健康水準。”

??高端住宅

??政策邊際寬松提振市場信心，一季度北京高端住宅市場供需得到合理釋放。作為傳統淡季，北京高端住宅市場成交量在一季度環比下降45%，但仍有848套成交，同比增長80%，為2013年以來同比增幅最高水平。同時，購房需求積極釋放以及流動性合理充裕的形勢下，開發商趁勢密集推盤，加之政府對商品房預售許可的加速審理，市場供應周期進一步加快。一季度北京豪華公寓新增供給總計2667套，達到單季度歷史最高水平。

??高端住宅市場新房價格以及租金總體處于平穩態勢。一季度高端住宅新房價格環比微降0.4%，同比上升0.4%。受假期以及疫情反復的影響，租賃市場活躍度較低，租金保持穩定。“由于貨幣政策持續釋放利好信號，預計未來高端住宅市場需求將保持強勁。”米陽表示：“土地供應稀缺以及政府對溢價率的嚴格管控，未來高端住宅供應將持續緊缺。2021年第二、三次集中供地成交量的下降或將減緩今年下半年的新增供應速度。”