??2022年3月2日，北京——2021年中國經濟總量達到114.4萬億元人民幣，連續(xù)第二年超百萬億量級，占全球經濟比重超過18%，構成全球重要的增長引擎。與此同時，2021年中國GDP增速為8.1%，兩年平均5.1%，仍明顯低于疫情前2019年6.0%的經濟增長率。因此，一方面，中國經濟持續(xù)恢復，引領世界經濟回暖步伐；另一方面，中國經濟增速放緩，實體經濟維持相對低位運行。基于此，2021年12月底，中央經濟工作會議重提“堅持以經濟建設為中心”，明確政策不急轉彎，要“先立后破、穩(wěn)扎穩(wěn)打”。

??仲量聯(lián)行中國區(qū)首席戰(zhàn)略官兼華北區(qū)董事總經理張瑩表示：“未來中短期內，國家政策方向將是在熨平經濟風險的同時注重政策銜接，穩(wěn)定市場預期，通過提升流動性和提高政府支出等政策舉措保障中高速的平穩(wěn)發(fā)展，這也將對商業(yè)地產市場產生不同程度的利好。”

??仲量聯(lián)行通過對中國經濟宏觀指標和政策導向的解析，從開發(fā)供應量、資本量、和企業(yè)需求三方面分析，中國宏觀經濟對商業(yè)地產行業(yè)市場容量和業(yè)務增長帶來的發(fā)展機遇。

??核心城市辦公樓開發(fā)供應增長動力強大

??2021年，全國經濟排名前十的城市合計GDP總量約為26.4萬億元，約占全國GDP總量的1/4。其中，北上廣深4座一線城市的合計GDP占全國總量的12%。從開發(fā)供應角度看，核心城市經濟基本盤更大，未來增長空間更廣闊，也將輻射周邊城市群協(xié)同發(fā)展。因此，中國辦公樓的開發(fā)增量空間將集中在核心城市，其中一線城市現(xiàn)有辦公樓市場存量僅為其潛在理論上限的72%，北廣深三市有接近翻倍的增長空間。

??中國部分二線頭部城市將在引導和管控的基調上，迎來常住人口規(guī)模的進一步增長。人口的增長將體現(xiàn)在對城市空間、資源和服務的需求的增長，轉化為空間規(guī)劃和開發(fā)機遇。

??預計到2035年全國經濟前15強城市將有4000萬以上人口增量，帶來1.2-1.6億平方米的辦公樓開發(fā)空間。人口增長和資源流動將為核心城市提供更大的商辦需求和商業(yè)地產發(fā)展空間。此外，中心型城市提升人口資源的吸引力和服務配置基礎設施水平，將顯著帶動周邊的城市群和多城市共建都市圈發(fā)展，形成多圈層的輻射效應，為均衡發(fā)展提供有利支點。

??更多資本流向商業(yè)地產，推動行業(yè)提速發(fā)展

??提及房地產，市場的關注度和資源往往集中在住宅領域。2020年，全國商辦地產與住宅地產的投資比約為1:5。但隨著住宅地產政策的嚴格收緊，大量資本有望流向商辦項目，推動中國商業(yè)地產發(fā)展提速。根據(jù)仲量聯(lián)行與投資機構的溝通，已有部分不動產投資和資管企業(yè)將原投住宅的資金轉入商業(yè)地產領域，尋求城市更新、商辦、康養(yǎng)、長租公寓等標的機會。也正由于商業(yè)地產和住宅地產吸引資金量的差異，原投向住宅開發(fā)的資金若有1/5轉投商業(yè)地產，即可為行業(yè)帶來翻倍的資源和熱度提升。

??此外，2021年第四季度開始，中國通過下調利率、降準、降低LPR等多種手段增加市場流動性。2022年初，5年期LPR時隔21個月后首次下調5個基點，進一步釋放流動性，為符合條件的開發(fā)商適度降低資金成本。預計2022年資本市場整體流動性提升，商業(yè)地產行業(yè)資金也會更為充裕。

??仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部辦公樓市場負責人暨華北區(qū)研究部負責人米陽表示：“在流動性利好及投資熱度轉向的背景下，預計核心城市的商辦市場發(fā)展將快于其經濟增長水平，商業(yè)地產行業(yè)將進入上升周期。當然，資金層面從宏觀利好到落地市場仍需要一定的時間和傳導。”

??創(chuàng)新型企業(yè)和上市企業(yè)增多，激發(fā)不動產需求

??《“十四五”促進中小企業(yè)發(fā)展規(guī)劃》提出，力爭到2025年推動新形成一百萬家創(chuàng)新型中小企業(yè)、十萬家“專精特新”中小企業(yè)、一萬家專精特新“小巨人”企業(yè)，或將再現(xiàn)2015-2016年“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”的培育和催化效應。據(jù)此，預計未來5年專精特新及創(chuàng)新型中小企業(yè)將大量涌現(xiàn)。

??截至2021年底，滬交所、深交所上市企業(yè)數(shù)量約2000-2500家，2021年內新上市企業(yè)約200家，京滬深三大交易所IPO排隊企業(yè)達873家。此外，隨著北交所熱度持續(xù)提升、快速擴容，2022年預計吸引50-80家企業(yè)上市，未來或可達每年100-200家。由此可見，創(chuàng)新型企業(yè)和上市企業(yè)數(shù)量增勢強勁，為市場提供廣泛且多元的經濟主體和持續(xù)增長的不動產需求。

??米陽表示：“推動創(chuàng)新型大中小企業(yè)發(fā)展，即強健經濟毛細血管、暢通經濟循環(huán)，新一輪“雙創(chuàng)”企業(yè)將在未來幾年不斷涌現(xiàn)；上市企業(yè)數(shù)量和融資規(guī)模的進一步擴張，將為市場主體帶來更為直接、完善的金融資本和資源支持，進而激發(fā)活躍的不動產需求。”