??2月22日，克而瑞研究中心總經(jīng)理林波與廣發(fā)證券探討部分城市出臺(tái)降首付降房貸利率的“救市”措施。

??以下為核心觀點(diǎn)及問答內(nèi)容，個(gè)人觀點(diǎn)，不代表機(jī)構(gòu)

??Q1 :最近廣州、蘇州、重慶、贛州有一些地產(chǎn)放松的情況，房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀如何？

??林波：我先簡(jiǎn)單介紹一下市場(chǎng)情況，新年開局不太好，整個(gè)的“供、求、價(jià)”都是在往下走。尤其是新房市場(chǎng)，由于供應(yīng)量處于一個(gè)比較低的位置，所以整個(gè)1月份的成交環(huán)比去年12月份是下跌了37%，同比跌幅擴(kuò)大到了46%。

??二手房市場(chǎng)稍微好一點(diǎn)，環(huán)比跌幅是5%，但是同比跌幅也有45%。

??所以我們也都知道1月份成交是比較低迷的。到了2月份的話，總體來講，市場(chǎng)在春節(jié)期間繼續(xù)下滑。

??多數(shù)的二三四線城市去化率都降到了百分之二三十，差的話就是百分之幾的去化率。最近兩周假期因素逐漸消退市場(chǎng)環(huán)比回升很快。上周一線城市是環(huán)比增長(zhǎng)了74.5%，比1月份的周度均值是上升了11%。所以一線城市，總體來講還是回升的比較明顯，市場(chǎng)成交還在保持的一種活躍的狀態(tài)。

??二線就要弱很多，二線城市環(huán)比也是在回升，回升幅度在57%左右，但是與比1月份的周均值相比下跌了21%，還在繼續(xù)往下掉。

??這個(gè)是數(shù)據(jù)層面，我也大概了解了一下廣州、佛山、鄭州這幾個(gè)最近政策有變化的城市的去化情況。從市場(chǎng)反饋回來的情況來看，不太理想。

??廣州天河黃埔這幾個(gè)區(qū)有這種所謂的網(wǎng)紅盤。目前的去化，也做不到當(dāng)日售罄，去化率應(yīng)該是在5成左右。外圍像增城區(qū)的在這個(gè)節(jié)后有兩個(gè)項(xiàng)目推盤屬于加推，去化率我們跟蹤下來是不到5%。整個(gè)冷熱分化是非常明顯，那么這是廣州的情況。

??旁邊的佛山政策面上也有變動(dòng)，核心的禪城、順德性價(jià)比比較高的，或者有降價(jià)走量行為的項(xiàng)目去化率能保持在5成左右。外圍的像佛山三水區(qū)的項(xiàng)目，它是新開盤的，去化率不到4%，這也是非常夸張了，佛山目前的市場(chǎng)情況也就是這樣子。

??鄭州來講的話，春節(jié)過后還算比較平穩(wěn)的，有加推的或者新開盤的這些項(xiàng)目，每周的成交能有五六套，我覺得是比較正常的一個(gè)情況。部分項(xiàng)目降價(jià)或者是搞特價(jià)房，每周大概是成交大概在20套左右，現(xiàn)在市場(chǎng)是這么一個(gè)情況。

??總結(jié)起來的話，盡管政策面在不斷趨向于緩和，趨向于好轉(zhuǎn)，但是市場(chǎng)目前來講的話還沒有一個(gè)明細(xì)的回暖表現(xiàn)。除了一線城市之外的話，多數(shù)城市多數(shù)項(xiàng)目現(xiàn)在去化壓力依然是非常大的。

??Q2 :歷史上有沒有出現(xiàn)過這種密集降首付比/降房貸利率的一個(gè)情況？

??林波：在我印象里有比較集中的兩次，一個(gè)是08年金融危機(jī)之后的話， 08年年底全國(guó)性的行業(yè)性的救市。當(dāng)時(shí)首付兩成，然后貸款利率最低可以打7折，不限購(gòu)不限貸。市場(chǎng)的表現(xiàn)短期其實(shí)大家還是有一些觀望，一直到09年的一季度。但是二季度開始整個(gè)市場(chǎng)出現(xiàn)加速上行，所以09年我們會(huì)看到不少城市，包括上海深圳這種城市，09年一年房?jī)r(jià)是翻了一番，這是一個(gè)階段。

??第二個(gè)階段的話就是14年，全面去庫(kù)存。政策表現(xiàn)為：多數(shù)城市是不限購(gòu)不限貸的，包括很多二線城市，像杭州南京這種二線城市，在當(dāng)時(shí)基本上也不限購(gòu)了。一線城市限購(gòu)也是有放松的，原來的可能認(rèn)房又認(rèn)貸，那么后來就是說在那14年其實(shí)就可能調(diào)整為認(rèn)房或認(rèn)貸這種情況。14年之后的行情大家也都知道了，出現(xiàn)了一線二線三四線這種城市輪動(dòng)房?jī)r(jià)出現(xiàn)了一個(gè)大幅上漲。

??這一次的話，很多城市放松調(diào)控，出臺(tái)一些扶持性的穩(wěn)定性的政策，甚至說是救市性的政策。我覺得跟前面那兩輪相比的話，有幾點(diǎn)不同：

??前兩輪都是全國(guó)性的，都是從中央在全國(guó)層面去推動(dòng)了政策的放松，甚至可以講就是一個(gè)全面性的救市。這一輪到目前為止，我們看到中央層面的政策，其實(shí)現(xiàn)在來講還沒有什么大的變化，而且我們認(rèn)為從全國(guó)層面上來做政策的一個(gè)扶持可能性也不大。

??第二個(gè)的話，政策的力度到目前為止，跟前面兩輪比還是不可同日而語。我們現(xiàn)在看到的，即使像廣州這種貸款利率下調(diào)一點(diǎn)，像這種重慶菏澤贛州這種下調(diào)到首付比例是下調(diào)到了兩成，從力度上來講跟前兩輪也不能比。

??所以我覺得說市場(chǎng)來講的話，對(duì)市場(chǎng)的一個(gè)刺激效應(yīng)肯定也不能去機(jī)械地照搬前兩輪的市場(chǎng)效應(yīng)。畢竟我們說房地產(chǎn)經(jīng)過了20年的發(fā)展到現(xiàn)在，矛盾已經(jīng)是非常突出的。最簡(jiǎn)單的就是，我們現(xiàn)在的房?jī)r(jià)跟08年跟14年相比的話，其實(shí)有了幾番的一個(gè)增長(zhǎng)，老百姓的購(gòu)買力其實(shí)并沒有相應(yīng)的一個(gè)增長(zhǎng)幅度。我們覺得現(xiàn)在購(gòu)買力不足，另外購(gòu)買購(gòu)房需求在過去的五六年的時(shí)間里有一個(gè)大幅的透支的情況下，這種城市救市也好，穩(wěn)定市場(chǎng)也好，這種效應(yīng)肯定不能機(jī)械地照搬前兩輪。

??Q3 :您覺得一線城市還有放松的可能嗎？廣州下調(diào)房貸利率動(dòng)機(jī)是為什么？未來會(huì)延伸哪些城市？林波：廣州屬于四大一線城市之列，但是廣州的市場(chǎng)不管是從體量也好，從房?jī)r(jià)也好，包括整個(gè)市場(chǎng)的活躍程度也好，跟上海深圳甚至跟杭州相比，其實(shí)差了不少。

??2021年下半年，廣州市場(chǎng)其實(shí)降溫是非常明顯的，這里不僅僅說的是外圍，其實(shí)它的一些核心區(qū)域，我們前面也介紹了所謂的網(wǎng)紅盤也做不到當(dāng)日售罄。這種情況在上海杭州，甚至說在深圳，我覺得基本上都是可以當(dāng)天賣光了，所以市場(chǎng)熱度各方面其實(shí)都還是有差異。

??另一方面的話，我上周剛剛?cè)ド钲诟患已肫蠼涣鳎敲此麄兊姆答伨褪钦f廣州的財(cái)政壓力也是比較大的，所以希望房地產(chǎn)能夠穩(wěn)定市場(chǎng)。

??我們講這次的廣州這次下調(diào)貸款利率，即使是現(xiàn)在調(diào)下來的幅度，調(diào)了20個(gè)基點(diǎn)到了5.4%。廣州下調(diào)后的5.4%比上海/蘇州其實(shí)還是要高的。

??上海目前首套應(yīng)該是在5%上下，甚至說有低于5%的，二套房大概要在5.6%，廣州可能跟上海目前的一個(gè)二套房的一個(gè)貸款利率是差不多的，所以我覺得廣州貸款利率其實(shí)是偏高的，尤其是在按揭貸款這一塊是偏高的。所以這次做出率先做出調(diào)整，我覺得也是情理之中。

??至于其他一線城市之后是不是會(huì)有動(dòng)作，我覺得貸款利率還是會(huì)跟著貨幣政策來走，或者說跟著整個(gè)國(guó)家穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的一盤棋。所以我覺得后續(xù)也不排除這三個(gè)一線城市也會(huì)在貸款利率方面去做一些微調(diào)。再進(jìn)一步的比如說貸款首付比例，當(dāng)然這里可能在二套房上，我覺得原來執(zhí)行的是首付7成，甚至說8成，那么這種的話可能會(huì)有所微調(diào)，比如說降到7成6成這種情況，也不排除這種可能性，但是大幅度調(diào)整的可能性還不是特別大的。

??限購(gòu)方面調(diào)整的空間小，今年的政策是以穩(wěn)定市場(chǎng)為主。從穩(wěn)定市場(chǎng)的角度去看的話，上海、深圳、北京目前的市場(chǎng)的活力也好，市場(chǎng)的去化情況也好，現(xiàn)在可能都還達(dá)不到需要政策放松的情況，所以我覺得可能會(huì)有微調(diào)，但幅度不會(huì)特別大。

??Q 4:上海現(xiàn)在這個(gè)情況，大家可能不是擔(dān)心市場(chǎng)會(huì)低迷，而是擔(dān)心上海是否會(huì)開始一波暴漲？我們也擔(dān)心房貸下調(diào)的政策有可能是自上而下的，這個(gè)您怎么理解？

??林波：我覺得是自上而下也沒錯(cuò)，因?yàn)榻衲曜ナ止ぷ鲬?yīng)該是以穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，穩(wěn)定投資，以穩(wěn)為主的。2021年的二三季度收得太緊，可能去年年底到現(xiàn)在，從上而下要求商業(yè)銀行逐漸去做一個(gè)放松的動(dòng)作，是一個(gè)很正常的事情。

??另外一方面的話，剛才講擔(dān)心上海房?jī)r(jià)上漲，我覺得的確是有這種可能性，去年在市場(chǎng)那么差的情況下，上海應(yīng)該屬于漲跌各半，有漲的項(xiàng)目也有跌的項(xiàng)目。如果2022年整個(gè)政策行情放松，的確是有上漲的壓力。

??Q 5:降低首付和降低房貸利率這種政策，似乎作用不是很大。您覺得以后如果地方政府想出臺(tái)一些有效的措施，它應(yīng)該有哪些抓手呢？

??林波：第一點(diǎn)，首付比例。首付貸款利率下降20個(gè)基點(diǎn)，總體來講作用不大，但首付比例下調(diào)還是有效的。但主要是在核心二三線城市效果會(huì)比較明顯。第二點(diǎn)，限購(gòu)。在核心二線城市如杭州、南京等，如果能對(duì)限購(gòu)放松，比如從“認(rèn)房又認(rèn)貸”改為“認(rèn)房”或“認(rèn)貸”，這個(gè)也會(huì)對(duì)市場(chǎng)有一個(gè)明顯提振作用。第三點(diǎn)，貨幣化安置。比如現(xiàn)在鄭州正在考慮實(shí)施該政策，我認(rèn)為這個(gè)政策還是有它的效果在的。但是，2015-2020年全國(guó)多數(shù)城市經(jīng)歷了大規(guī)模棚改，城市里的老舊小區(qū)可能存量并不多了，所以現(xiàn)在來講，這個(gè)政策的效率跟之前比，在量級(jí)規(guī)模上肯定會(huì)大打折扣。

??Q 6:雖然首付比例沒有明顯變化，但實(shí)際上像“三價(jià)合一”這種變相提高首付比例的政策，這種會(huì)影響評(píng)估價(jià)嗎？

??林波：現(xiàn)在來講，有這個(gè)政策調(diào)控的主要還是一線和強(qiáng)二線城市，我覺得當(dāng)前對(duì)評(píng)估價(jià)可能會(huì)有一些向上的調(diào)整，但目前在市場(chǎng)上還沒有聽到這個(gè)聲音，或者還沒觀察到有明顯動(dòng)作的城市。

??Q 7:現(xiàn)在很多房企暴雷，他們也沒有拿地的需求，只需要保證它存量項(xiàng)目的開發(fā)就可以了，所以可能不需要那么多貸款，那么為了保證商業(yè)銀行對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)貸款占比的增速，這些貸款增量回到哪些地方？

??林波：如果有指標(biāo)的要求，更多的可能還是向一些優(yōu)質(zhì)的國(guó)企、央企和民營(yíng)企業(yè)上去投放。

??Q 8:企業(yè)對(duì)于保障性租賃住房的傾斜有多大？

??林波：從政策本身，今年是大力扶持的。從銀行來說，發(fā)放這種貸款也沒什么障礙，只要有貸款需求，銀行還是愿意去放這一塊的。但是房企的參與熱情度要打一個(gè)問號(hào)，我覺得可能更多還是央企國(guó)企作為一項(xiàng)任務(wù)，在做這件事情。

??Q 9:傳言廣州一手樓盤的限價(jià)有所松動(dòng)，甚至主動(dòng)抬高限價(jià)，這種消息您覺得概率大嗎？

??林波：跟市場(chǎng)所理解的應(yīng)該八九不離十。因?yàn)閺V州的市場(chǎng)情況跟其他一線相比還是偏弱，如果要提振市場(chǎng)的話，這個(gè)動(dòng)作也沒什么太大的問題。

??上海其實(shí)在2020年的時(shí)候也做過這個(gè)動(dòng)作，當(dāng)時(shí)大概限價(jià)在10萬或8萬，那么后來其實(shí)在后續(xù)的預(yù)售和開發(fā)方面，其實(shí)也是把價(jià)格逐漸在抬高。

??Q 10:像北上深這種一線城市，如果它有政策松動(dòng)的話，您覺得有哪些切入？

??林波：需求端政策調(diào)整的動(dòng)力和空間都不是特別大。更多的還是供給端會(huì)多做一些調(diào)整，比如土地出讓規(guī)則、房企減負(fù)方面。和去年相比的話，政策方面沒什么太大變化。

??Q 11:您覺得這次的這些刺激政策出臺(tái)之后，對(duì)市場(chǎng)的刺激，包括購(gòu)買者的觀望情緒，會(huì)不會(huì)受到還沒有出臺(tái)的房地產(chǎn)稅的影響？會(huì)不會(huì)因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅暫時(shí)還沒有眉目，大家可能會(huì)觀望得比之前的結(jié)論更久一點(diǎn)？

??林波：首先即使是有這個(gè)政策出來，其實(shí)在講前兩輪放松的時(shí)候，我們就說過短期內(nèi)觀望情緒可能存在慣性。所以我覺得短期內(nèi)可能不會(huì)因?yàn)檎叱鰜硪院竽苡辛⒏鸵娪暗男Ч?/p>

??第二個(gè)的話，多數(shù)的出政策的基本上都是三四線城市，除了像重慶、廣州，這種極個(gè)別的做貸款利率方面調(diào)整或者貸款首付調(diào)整的二線城市。目前對(duì)于三四線城市，短期內(nèi)至少還沒有房產(chǎn)稅的預(yù)期。

??Q 12:所以您覺得一二線的購(gòu)房者，他們會(huì)因?yàn)榉慨a(chǎn)稅的一個(gè)擔(dān)憂而繼續(xù)觀望的比之前更久一點(diǎn)嗎？

??林波：政策不明朗，大家可能都還是在觀望，那么也是因?yàn)檎麄€(gè)政策的市場(chǎng)環(huán)境是這樣的，屬于一個(gè)調(diào)整。目前房?jī)r(jià)即使沒有大跌它也不會(huì)漲，所以大家可能更愿意等到政策落地之后再做一個(gè)評(píng)估。現(xiàn)在對(duì)于多數(shù)城市基本上都是還是以觀望為主。

??至于有一些城市能夠做到日光的，一方面就是產(chǎn)品稀缺的，像上海的一些這種中環(huán)以內(nèi)的一些高端中高端豪宅。那么像杭州的這種高價(jià)差的項(xiàng)目，是無所謂房產(chǎn)稅不房產(chǎn)稅的，購(gòu)買者可能也沒打算持有個(gè)10年20年的，所以這層需求現(xiàn)在市場(chǎng)還在。

??除此之外，如果你是自己買得住或者長(zhǎng)期投資，一定還是要看一看房產(chǎn)稅落地以后到底力度如何。

??Q 13:像上海這種城市，它之后如果有邊際放松的話，您覺得有沒有可能會(huì)對(duì)一手房和二手房做一個(gè)區(qū)分？因?yàn)橄袢绻菫榱送械捉?jīng)濟(jì)，如果之后的話可能更加去促進(jìn)二手房的一個(gè)交易的話，可能對(duì)經(jīng)濟(jì)的托底作用不大，主要還是要去促進(jìn)一手房和商品房的那些交易。

??林波：其實(shí)一二手房也不能完全把它割裂開，所以不能只促進(jìn)一手房，而對(duì)二手房依然還壓著。當(dāng)然我們說上海可能也不存在這種需求而需要去托底，因?yàn)楝F(xiàn)在上海的市場(chǎng)的一個(gè)情況依然還是不錯(cuò)的。即使要托的話，我認(rèn)為一二手房其實(shí)是聯(lián)動(dòng)的，沒有二手房的活躍的成交，一手房市場(chǎng)也賣不動(dòng)。

??所以我們說像杭州，包括去年的成都，它是極為特殊的情況，因?yàn)樗膬r(jià)差是非常大的。不需要有很多人把老房子賣了以后去買新房，因?yàn)槭菦_著你幾百萬幾千萬的一二手房倒掛的價(jià)差來的。

??否則的話市場(chǎng)正常情況是需要二手房的一個(gè)活躍的成交來支撐一手房，是聯(lián)動(dòng)的。

??Q 14:關(guān)注到很多二三線城市，近期因?yàn)槊衿蠖疾辉趺茨玫亓耍旅嬉恍┏峭镀脚_(tái)，可能拿地會(huì)比較多。不知道您有沒有觀察，后來這些城投拿地之后是繼續(xù)囤著，還是可能也會(huì)搞一些代建合作開發(fā)之類的？

??林波：短期內(nèi)現(xiàn)在可能還是以屯著為主，后續(xù)不排除找其他企業(yè)合作開發(fā)。短期內(nèi)基本上現(xiàn)在拿到地上還沒什么動(dòng)作。

??Q 15:因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)近半年集中度被動(dòng)的提升了很多，很多民營(yíng)企業(yè)也不拿地了，以后漸漸可能也就退出市場(chǎng)了。它帶來的供給的缺口，這種資本的缺口能否被國(guó)企和央企完全補(bǔ)上？以后可能房地產(chǎn)因?yàn)閺拈L(zhǎng)期來看人口也沒那么多了，但是從中期來看，會(huì)不會(huì)供需的格局會(huì)有一個(gè)改變？因?yàn)閲?guó)企和央企即使加大拿地的力度，仍然是謹(jǐn)慎的態(tài)度，而且也受到三道紅線的限制，不可能去加很多的杠桿，我覺得供給上會(huì)有一個(gè)比較大的下降的。

??林波：對(duì)，其實(shí)現(xiàn)在我們已經(jīng)看到這種效果。由于去年市場(chǎng)的一個(gè)動(dòng)蕩，今年尤其上半年整個(gè)成交供應(yīng)我們會(huì)看到在2021年的基礎(chǔ)上再下一個(gè)臺(tái)階，后續(xù)的話這種趨勢(shì)還是存在的。由于部分企業(yè)不管是“躺平”也好，甚至說被退出行業(yè)也好，它產(chǎn)生的這一塊缺口可能短期內(nèi)是補(bǔ)不上去的。

??所以相比于之前，尤其是過去的四五年，供應(yīng)肯定是下一個(gè)很大的臺(tái)階。但我們對(duì)成交量也是同樣的判斷。由于需求在過去四五年大幅度透支，所以未來的四五年，我們認(rèn)為成交規(guī)模相比于過去也會(huì)下一個(gè)臺(tái)階。所以除了個(gè)別城市，在市場(chǎng)上可能不會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況。

??Q 16:您對(duì)宏觀數(shù)據(jù)有觀察嗎，比如說地產(chǎn)投資增速或者新開工增速，您覺得什么時(shí)候能起來？

??林波：因?yàn)橐欢路莸臄?shù)據(jù)還沒公布，但是前面其實(shí)我們對(duì)今年整體數(shù)據(jù)大概有一個(gè)判斷，不管是新開工投資還是房企拿地，我們都認(rèn)為是下行的。我覺得目前來講的話市場(chǎng)起不來，企業(yè)投資新開工這些也很難起來。

??Q 17:您大概有個(gè)什么預(yù)期，比如說是今年中旬或者什么時(shí)間有沒有一個(gè)窗口，認(rèn)為可能會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)？

??林波：我們認(rèn)為今年是一個(gè)前低后高走勢(shì)，所以如果說從新開工投資這一塊來講的話，在考慮政策面在不斷的放松，我覺得下半年可能應(yīng)該會(huì)有好轉(zhuǎn)。

??Q 18:今年在這種穩(wěn)增長(zhǎng)的背景下，有可能靠這種保障房的建設(shè)拉動(dòng)房地產(chǎn)的投資，然后同時(shí)又能夠很好的控制房?jī)r(jià)嗎？您覺得這個(gè)組合是有可行性的嗎？

??林波：今年從中央層面來說是在加大保障性租賃，其實(shí)也可以認(rèn)為它是公租房或者說廉租房，各地方政府也出了一些規(guī)劃。

??按以往來說，我覺得說從投資層面來講，它可能是會(huì)延緩?fù)顿Y下跌的勢(shì)頭，或者降低延降低下跌的幅度，但是它起不到能夠支撐或者替代市場(chǎng)的那部分。

??另外一方面從房?jī)r(jià)的角度來講，其實(shí)我覺得效果的話應(yīng)該說也不是特別理想。這么多年以來，無論是經(jīng)濟(jì)適用房還是各種各樣的政策性用房，最終的提升效果，至少在過去是沒有看到對(duì)房?jī)r(jià)有什么多大的一個(gè)平抑作用。

??Q 19:從看房量的角度，現(xiàn)在能看到回暖嗎？

??林波：因?yàn)檫@一塊我們還沒有一個(gè)系統(tǒng)的跟蹤，目前僅有一些市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)。結(jié)論是以觀望為主。徐州在春節(jié)期間，看房的人數(shù)是不少的，但是轉(zhuǎn)化率非常低。鄭州新開樓盤單周的看房量大概是在200組左右，轉(zhuǎn)化率應(yīng)該也就是在百分之一二，單周的一個(gè)去化大概是在4套上下，2%左右。

??Q 20:您對(duì)22年的土地市場(chǎng)怎么看？它的那些集中出讓的一些規(guī)則會(huì)有一些變化嗎？還有麻煩您幫我們?cè)u(píng)價(jià)一下，北京第一批集中出讓的情況。

??林波：今年各地包括北京也好，包括寧波的第三輪也好，首先今年的政府在土地出讓的規(guī)則上有進(jìn)一步的放松，那么也會(huì)帶來整個(gè)核心城市集中土拍的一定的效果。

??那么盡管可能躺平的企業(yè)或者不拿地的企業(yè)依然是非常多，但是還是有一些進(jìn)取型的，像旭輝、綠城、金地這些民企，再加上一些央企，保證一些核心城市的土地市場(chǎng)正常的拍賣，我覺得是沒什么問題的。

??今年上半年，一方面土地出讓規(guī)則的時(shí)候是有放松，另一方面土拍場(chǎng)面不會(huì)太難看，不會(huì)像去年第二輪一樣大面積流拍，這種情況可能不會(huì)出現(xiàn)。除了政府放松了土拍細(xì)則之外，我們講還有企業(yè)在一今年上半年需要有補(bǔ)庫(kù)存的動(dòng)作，當(dāng)然這個(gè)補(bǔ)庫(kù)存的動(dòng)作肯定是僅限于那些還在正常運(yùn)營(yíng)的企業(yè)。

??Q 21:其實(shí)我們之前看到土拍的一些參與方可能更多是一些城投公司，22年可能還是會(huì)有一些真實(shí)房企拿地的增加是嗎？林波：對(duì)，會(huì)有真實(shí)房企拿地。之前在一些核心城市，像北上廣深、杭州、南京，拍地的需求還是存在的。即使有大量的企業(yè)已經(jīng)“躺平”了，但是還是有很多企業(yè)還是需要在這里補(bǔ)庫(kù)存。

??只不過去年的第二輪第三輪，因?yàn)槠鹋膬r(jià)、出讓規(guī)則太嚴(yán)格、太高了，所以大家是用腳投票，但是只要調(diào)下來，我覺得其實(shí)參拍的企業(yè)的積極性還是存在的。

??Q 22您對(duì)今年三四線城市的一個(gè)土拍大概是怎么看？林波：三四線今年壓力依然是存在的。一些核心城區(qū)的地段的地塊，可能企業(yè)還是會(huì)去拿，因?yàn)榈貎r(jià)、盈利空間還是在的。除了核心地段之外，房企拿地的積極性是真的不高了。

??這幾年以來放松的政策都是在因城施策的放松，在2022年依然還是這樣的思路。這種情況下，后續(xù)可能會(huì)看到更多的城市，因?yàn)槭袌?chǎng)下行的壓力比較大，而去做放松，甚至救市的動(dòng)作。

??但是另一方面也有像上海北京這種城市，可能做一個(gè)反向的收緊的動(dòng)作。

??目前來講，從市場(chǎng)回暖的情況來說，行業(yè)內(nèi)大家都心里沒有底，沒有像資本市場(chǎng)所預(yù)期那么樂觀。現(xiàn)在大家都還是想要看一下，三四月份到底是不是有小陽(yáng)春。如果說小陽(yáng)春出來了，那么我們判斷或者預(yù)期可能會(huì)樂觀一點(diǎn)。否則的話，房企會(huì)繼續(xù)以觀望為主。