公司曾冬梅 2022-02-23 08:44:11 來源：中房報
??經歷了2021年銷售市場以及信用市場的雙重挑戰，一些房企對現有項目不得不采取更謹慎的估值方法。2月19日，在給深圳證券交易所的回復函中，陽光城集團股份有限公司（000671.SZ 以下簡稱“陽光城”）透露2021年有7個項目計提了超過2億元的存貨跌價準備，總額為26.2億元。
??更早前，已有部分房企披露了相關數據，如藍光發展打算計提約69.09億元的減值損失，主要為存貨跌價準備，綠地控股表示擬計提減值約29億元。僅僅是這三家A股上市房企，計提的減值總額就達到了124.29億元。而2021年預虧超300億元的華夏幸福，也提到了房地產項目計提存貨跌價準備對業績的影響。
??相對于未暴雷的房企，已經出現流動性問題的企業要面臨更艱難的市場環境。陽光城在公告中表示，大額計提存貨跌價準備是因為2021年行業銷售整體下挫嚴重，公司為進一步促進銷售回款采取降價措施，而公司流動性承壓也令客戶信心受到重挫，“且未來銷售情況亦不容樂觀”。
??2月21日，藍光發展的相關人士對中國房地產報記者表達了相似看法，認為唯有公司的債務重組取得進展，才有可能改善經營基本面、提振市場信心，否則銷售端依然難有明顯起色。
??多家房企計提存貨跌價準備
??1月29日，陽光城發布了2021年度業績預告，透露歸屬上市公司股東的凈利潤將虧損45億元至58億元，虧損的主要原因有兩個，排在首位的是“公司基于謹慎性原則計提存貨跌價準備”，其次是房地產業務結算規模下降。
??陽光城用了不少篇幅來解釋計提存貨跌價準備的理由。一方面是2021年房地產行業政策調控升級，市場需求出現迅速下滑，行業銷售整體下挫嚴重，為進一步促進銷售回款，該公司采取了降價措施。另一方面，過去一年行業信用風險事件頻發，境內外評級機構接連下調陽光城的評級，導致該公司再融資受阻，回款流動性大幅受限，客戶信心受到重挫，客流量大幅下降，對其銷售構成很大影響。該公司表示，對2022年房地產市場的銷售量價預期持謹慎態度。
??業績預告公布的當天，深圳證券交易所就發出了關注函，要求該公司說明計提大額減值的合規性與合理性等。在2月19日的回復函中，陽光城列出了計提超過2億元存貨跌價準備的7個項目的具體情況，僅僅是這些項目，計提的總額就達到了26.2億元。而該公司在2019年、2020年的計提額分別為5億元、8億元。
??正在進行債務重組的藍光發展預計2021年實現歸屬上市公司股東的凈利潤為-120.37億元左右，業績預虧的主要原因包括經營虧損、減值計提以及資產處置三方面。其中，基于2021年資產負債表日及當前的房地產市場情況，結合目前的流動性風險對未來房地產銷售的影響，該公司計提了約69.09億元的減值損失，主要為存貨跌價準備。相較2020年計提的1.66億元存貨跌價準備，有大幅增加。
??華夏幸福同樣預計2021年將錄得虧損，實現歸屬上市公司股東的凈利潤為-331億元到-391億元，其中也包含了房地產項目計提存貨跌價準備的因素。2020年，該公司已經計提了71.4億元的存貨跌價準備。
??除了上述3家流動性緊張的房企，也有一些未暴雷的企業采取了同樣的動作。綠地控股擬計提減值約29億元，大名城預計計提各項資產減值準備共計2.7億元至3億元，華僑城A沒有披露具體數值，只表示部分并購項目受到地方限價的影響，銷售價格低于預期，為確保后續更加平穩的發展，經過慎重考慮和評估，對部分存在減值跡象的存貨、固定資產計提減值。
??計提減值背后的市場冷暖
??從房企的公告中不難發現，市場降溫、政府限價是計提存貨跌價準備的主要原因。大名城表示，受政府部門對房地產銷售價格備案管理的限制，本期內取得的部分新開項目銷售備案價低于預期，而該部分項目為公司2017年新增投項目，土地拍賣價格較高，導致銷售備案價低于賬面價值；同時，受房產調控和信貸環境收緊影響，新房市場降溫及價格下行壓力明顯，為加快銷售去化老項目以盤活資產實現現金回籠，公司根據不同區域的市場環境情況，采取了積極的銷售和管理措施，但部分存貨仍出現減值跡象。
??根據陽光城披露的信息，該公司計提金額最多的是珠三角的一個項目，總貨值超過150億元，占地面積33萬平方米，分年分期開發。項目前期開發的地塊已達到結算時點并貢獻利潤，而剩余地塊則受周邊競品的開發商持續采取“低價走貨”策略影響，為應對競品降價、加速現金回籠，陽光城將售價由2.23萬元/平方米降低至1.98萬元/平方米，導致售價無法覆蓋項目成本，根據成本與可變現凈值孰低法測算，預計跌價金額約6.3億元。
??除了上述項目外，陽光城還有兩個項目是因為周邊競品均采取降價走量策略，不得不跟進降價，導致售價無法覆蓋成本。此外，該公司位于福建的一個項目因為疫情、市場和買家對其流動性風險擔憂等因素，成交量持續下滑嚴重，選擇了降價促銷，售價由2.74萬元/平方米下降至2.15萬元/平方米，因此計提了4.8億元的存貨跌價準備。另一個豪宅項目雖然尚未開盤，但鑒于市場下行和限價等原因，也將售價預期從8.72萬元/平方米下調到了6.42萬元/平方米。
??相對經營正常的同行，出險房企面臨著更多樣的壓力。除了陽光城提及的客戶信心問題，華夏幸福還提到了工期延長導致的成本增加，商業地產減值跡象明顯，個別項目的土地定金損失風險等。藍光發展的相關人士表示，公司出現流動性問題后，對產品的銷售預期和價格都有明顯影響，即便目前金融端及地方上有些放松的政策，但這只惠及經營正常的房企，對于出現債務問題的企業而言，難有實質性的改變。
??即便銷售難度高、壓力大，開發商還是想盡力維持這條生命線。一家出險房企對中國房地產報記者表示，公司暴雷后銷售便一落千丈，就算降價也賣不動，只能選擇撤下部分合作項目的企業標識，由未暴雷合作方主導營銷。2月6日，中國恒大董事局主席許家印也在內部會議上表示要千方百計恢復銷售、恢復正常經營，建立新的營銷體系，采取新的營銷思路，不拘一格地采取各種合作方式，讓大量資產啟動起來，實現平均月銷售回款100億元以上。
央行行長潘功勝：穩妥化解大型房企債券違約風險
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
