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??全面收緊且持續(xù)加壓的趨勢(shì)可能已過；房企融資邊際回暖，市場(chǎng)調(diào)控將進(jìn)入中段。

??“ 短期個(gè)別房企出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，不會(huì)影響中長(zhǎng)期市場(chǎng)的正常融資功能。”2021年 12 月 9 日，人民銀行行長(zhǎng)易綱表示。隨后，證監(jiān)會(huì)、銀保監(jiān)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人及發(fā)言人均表示，將繼續(xù)支持房地產(chǎn)企業(yè)合理正常融資。“一行兩會(huì)”集中釋放“暖意”，無(wú)疑為2021年下半年低迷、飄搖的房地產(chǎn)市場(chǎng)注入一針穩(wěn)定劑。

??據(jù)了解，目前金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為已恢復(fù)正常，房企在銷售、購(gòu)地、融資等方面正逐步回歸常態(tài)，行業(yè)預(yù)期進(jìn)一步改善。

??海通研究所預(yù)測(cè)，在“房住不炒”大前提下，政策大方向不會(huì)出現(xiàn)“轉(zhuǎn)彎”，但之前全面收緊且持續(xù)加壓的趨勢(shì)可能已過；房企融資邊際回暖，市場(chǎng)調(diào)控將進(jìn)入中段！

??一、融資回暖，政策松綁頻傳積極信號(hào)

??近期，房地產(chǎn)政策頻傳積極信號(hào)，中央政治局會(huì)議首次提及“良性循環(huán)”。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)涉房融資或?qū)⒔鈨觯用癜唇屹J款繼續(xù)松綁。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2021 年 11 月涉房類政策（含中央及地方）共31 項(xiàng)，環(huán)比上升 63.2%；其中偏緊類 6 項(xiàng)，偏松類 5 項(xiàng)。單月涉房偏緊類政策出臺(tái)頻次連續(xù) 3 個(gè)月下降，創(chuàng)近一年新低。2021 年 12 月8-10 日，中央政治局會(huì)議、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的中長(zhǎng)期指導(dǎo)，政策將有漸進(jìn)式調(diào)整，以減緩下行壓力。

??2021 年 12 月 3 日，“一行兩會(huì)”就恒大問題集中回應(yīng)，“短期個(gè)別房企出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，不會(huì)影響中長(zhǎng)期市場(chǎng)的正常融資功能”，尤其在融資政策上明顯放松。

??隨后，金融機(jī)構(gòu)紛紛表態(tài)，將繼續(xù)為房地產(chǎn)提供融資渠道，積極滿足房地產(chǎn)合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)和金融形成良性循環(huán)。

??縱觀 2021 年 11 月，盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)持續(xù)下行，但降幅有所收窄，尤其融資端與需求端出現(xiàn)適度放松，數(shù)據(jù)有所改善。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)，2021年 1-11 月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金 183362 億元，同比增長(zhǎng)7.2%，其中，國(guó)內(nèi)貸款下降 10.8%；利用外資 90 億元，下降 41.7%；自籌資金59378 億元，增長(zhǎng) 4.8%；定金及預(yù)收款 67156 億元，增長(zhǎng) 17.0%；個(gè)人按揭貸款 29633 億元，增長(zhǎng) 9.8%。1-10 月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金166597億元，同比增長(zhǎng) 8.8%。

??從近期出臺(tái)的政策和監(jiān)管釋放的信號(hào)，可以預(yù)見，之前過度收緊的金融環(huán)境將有所改善，房地產(chǎn)各融資渠道將陸續(xù)破冰。

??（1）房地 產(chǎn) 合 理 貸 款 需 求 將 得到 滿足，其中開發(fā)貸環(huán)比增加

??隨著個(gè)別房企債務(wù)危機(jī)的短期沖擊逐步明朗，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，行業(yè)預(yù)期將進(jìn)一步改善，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為將恢復(fù)至正常狀態(tài)。各家銀行在房地產(chǎn)貸款額度方面出現(xiàn)不同程度的松動(dòng)。其中，大行已在逐步釋放存量額度，中小行則結(jié)合政策基調(diào)，按照自身空間和余地進(jìn)行微調(diào)。

??2021 年 10 月末，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款同比增長(zhǎng)8.2%。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10 月房地產(chǎn)貸款投放較 9月大幅回升，環(huán)比多增超過 1500 億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款環(huán)比多增 500 多億，數(shù)據(jù)說(shuō)明房地產(chǎn)融資正逐步回歸正常。

??（2）房貸利率2021年度首次下調(diào)、信貸環(huán)境改善促成交、前期積壓個(gè)貸開始放量

??信貸環(huán)境改善，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交有直接促動(dòng)作用。

??據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2021 年 10月主要城市房貸利率已結(jié)束上漲，與9月基本持平，部分城市數(shù)據(jù)顯示已經(jīng)開始解決下半年以來(lái)積壓的購(gòu)房貸款放款問題，在住房消費(fèi)端的金融環(huán)境明顯改善。

??2021 年 10 月全國(guó) 90 個(gè)大中城市首套房貸利率為5.73%，二套利率為5.99%，較上月相比，均下調(diào)了 1 個(gè)基點(diǎn)，這是 2021 年銀行房貸利率首次下降。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此舉意味著房貸政策或有所放寬。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2021年 10 月以來(lái)貝殼 50 城二手房成交量連續(xù)兩個(gè)月環(huán)比增長(zhǎng)，釋放筑底信號(hào)。

??同時(shí)，前期積壓的個(gè)人住房貸款也開始放量。央行官微公布2021 年 11月個(gè)人住房貸款統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2021 年 11月末，個(gè)人住房貸款余額 38.1 萬(wàn)億元，當(dāng)月增加 4013 億元，較 10 月多增 532億元。

??（3）債券融資重啟，傾向于優(yōu)質(zhì)房企

??2021 年 10 月受房企債務(wù)危機(jī)影響，境內(nèi)債券規(guī)模斷崖式下跌，發(fā)行總額同比減少48.5%。但 2021 年 11 月開始，政策糾偏，境內(nèi)外債券融資重啟。

??監(jiān)管層最新表態(tài)，房地產(chǎn)合理發(fā)債融資仍將得到支持。2021年 12 月20 日，證監(jiān)會(huì)明確表示：將支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券，資金可用于出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目的兼并收購(gòu)。

??近期，已有大型優(yōu)質(zhì)房企啟動(dòng)相關(guān)債券發(fā)行工作。Wind資訊顯示，2021 年 11 月房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)債券發(fā)行金額 471 億元，環(huán)比增長(zhǎng) 84%，其中，國(guó)企央企 2021 年末 11 月新發(fā)債券達(dá)446 億元，同比增長(zhǎng)193%。如 11 月保利、陸家嘴、金茂等相繼發(fā)行供應(yīng)鏈ABS、CMBS 等產(chǎn)品，成本 4% 左右。12 月則是優(yōu)質(zhì)民企的發(fā)債季，如龍湖、碧桂園等分別發(fā)行10 億中票和公司債。境外債方面，11 月境外債券融資規(guī)模僅 2.6 億美元，基本喪失融資功能；但到 12 月，境外債融資重啟，綠城中國(guó)、合生創(chuàng)展于 12 月成功發(fā)行美元債。

??目前，發(fā)債主體仍傾向于央企、地方國(guó)企和優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企。對(duì)存在流動(dòng)性危機(jī)的民企，債券市場(chǎng)尚未打開大門，如新力控股擬發(fā)行的4.64 億中票顯示已“終止”。

??（4）首提并購(gòu)貸，加快行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清

??2021 年 12 月 20 日，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)的通知》（下稱《通知》）。《通知》首次在房地產(chǎn)融資保障上從“開發(fā)貸”擴(kuò)大到“并購(gòu)貸”。

??業(yè)內(nèi)解讀認(rèn)為，《通知》對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)融資的放行，具有深層意義：一方面，是促進(jìn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清的有效手段；另一方面，可化解房地產(chǎn)引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定市場(chǎng)秩序。實(shí)際上，只有風(fēng)險(xiǎn)完成出清，房地產(chǎn)行業(yè)才能進(jìn)入“穩(wěn)發(fā)展”、“良性循環(huán)”，這與中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的目標(biāo)不謀而合。

??《通知》明確：債券的發(fā)行主體為“優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)”。根據(jù)金融機(jī)構(gòu)風(fēng)控標(biāo)準(zhǔn)，只有符合“三道紅線”要求且無(wú)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)，才被視為優(yōu)質(zhì)房企。根據(jù)最新財(cái)報(bào)，上市及發(fā)債房企中，符合條件且在信用債市場(chǎng)有過發(fā)行記錄的約20 多家房企，其中以國(guó)企、央企為主，也包含部分混合所有制企業(yè)及優(yōu)質(zhì)民企。

??（5）自籌首次負(fù)轉(zhuǎn)正、配股成補(bǔ)充流動(dòng)性的重要手段

??在政策回暖的同時(shí)，房企積極自救，通過項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、股東借款等方式補(bǔ)充現(xiàn)金流。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金（自籌資金）顯示，2021年 11 月單月值為 6761 億元，單月資金量年內(nèi)僅次于 6 月，從增速來(lái)看，同比增長(zhǎng) 2.1%，增速自 8 月后首次重新回正。

??房地產(chǎn)是 2021 年股市表現(xiàn)最差的板塊之一。據(jù)Wind 數(shù)據(jù)顯示，截至 2021 年 12 月 3 日收盤，申萬(wàn)房地產(chǎn)指數(shù)下跌 16.36%，位居行業(yè)跌幅榜第四位。地產(chǎn)板塊估值便宜，截至 12月 3 日，萬(wàn)科A、保利發(fā)展、招商蛇口、新城控股與綠地控股等市盈率平均只有 5 倍。

??不少券商認(rèn)為：便宜的估值及融資回暖，有望帶來(lái)價(jià)值修復(fù)的投資機(jī)會(huì)。如海通證券分析稱，“地產(chǎn)政策底部趨勢(shì)明確，市場(chǎng)調(diào)控進(jìn)入中段，可能進(jìn)入不良資產(chǎn)處理階段。”中信建投最新報(bào)告稱，本輪始于 2020 年 8月“三線四檔”融資規(guī)則的房地產(chǎn)金融政策調(diào)控周期，已到尾聲并開始有所改善，“當(dāng)前政策暖意較為明顯，這段時(shí)期是配置地產(chǎn)板塊的最佳時(shí)期，部分優(yōu)質(zhì)公司將脫穎而出”。

??由此，優(yōu)質(zhì)上市房企或旗下物業(yè)公司開始通過配股融資的方式募集資金，既為新一輪的償債潮做準(zhǔn)備，也為今年新一輪的投資機(jī)會(huì)儲(chǔ)備資金。2021年 11 月，融創(chuàng)中國(guó)、旭輝控股、世茂集團(tuán)、新城發(fā)展及龍光地產(chǎn)等房企均進(jìn)行了配股融資。如融創(chuàng)中國(guó)配售 3.35 億股，募集金額 50.85億港元，其中 50%用于償還貸款，50% 用于一般運(yùn)營(yíng)資金，是唯一一個(gè)募集金額超過 20 億港元的企業(yè)。此外，旭輝和新城控股以股東托底的供股方式進(jìn)行配股。旭輝配售最多 4.18億股，募集金額約16.73 億港元用于收購(gòu)長(zhǎng)三角地區(qū)及一般企業(yè)用途；新城發(fā)展配售最多 2.96 億股，募集金額約 15.7 億港元用作資金儲(chǔ)備和一般企業(yè)用途。

??但配股僅適用于優(yōu)質(zhì)上市房企，“目前談底部還為時(shí)過早，資金最有發(fā)言權(quán)。目前，資本市場(chǎng)仍難以通過合理的配售價(jià)尋到承配人和機(jī)構(gòu)，除非房企現(xiàn)金流充裕，或大股東能對(duì)供股兜底”，一位證券私募機(jī)構(gòu)投資負(fù)責(zé)人稱，從中長(zhǎng)期看二級(jí)市場(chǎng)地產(chǎn)板塊的投資價(jià)值，還需看政策底在哪里。房企未來(lái)增速會(huì)比較低。

??二、資金是生命線，房企融資渠道大起底

??資金是房企的生命線，關(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)的自身發(fā)展和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局。“房企危機(jī)應(yīng)對(duì)過程，實(shí)際上是以恢復(fù)現(xiàn)金流為導(dǎo)向，逐步恢復(fù)品牌和信用的過程。”國(guó)海證券研究所聯(lián)席所長(zhǎng)、政策和地產(chǎn)首席政策分析師夏磊稱。

??而寬松的金融政策加持，會(huì)有助于房地產(chǎn)行業(yè)逐步走出流動(dòng)性困局。因此，房地產(chǎn)行業(yè)與金融系統(tǒng)也密切相關(guān)，行業(yè)的健康與金融平穩(wěn)息息相關(guān)。

??2021 年下半年之前，國(guó)內(nèi)房企融資渠道繁多，融資工具遍地開花，典型融資渠道如下：

??（1）國(guó)內(nèi)貸款，其中國(guó)內(nèi)貸款又包括銀行貸款和非標(biāo)融資（非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款）。（2）自籌資金，包括股權(quán)融資- 發(fā)行股票、增資、戰(zhàn)投；各項(xiàng)應(yīng)付款、留存利潤(rùn)等。（3）其他資金，包括銷售回款 - 定金及預(yù)收款、銷售回款 - 商業(yè)個(gè)貸、公積金個(gè)貸。（4）利用外資，如海外發(fā)行股票、債券等。

??根據(jù)近年統(tǒng)計(jì)局及金融機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)資金中，從各項(xiàng)資金來(lái)源占比看，國(guó)內(nèi)銀行貸款占比一直在緩慢回落，目前占比約12%；非標(biāo)融資（非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款）占比逐漸抬升，目前占比約為 15%；銷售回款占比自 2015 年以后快速攀升，目前占比約為 48%；其他來(lái)源占比近幾年快速回落，目前占比約為25%。

??可見，房地產(chǎn)開發(fā)資金，對(duì)國(guó)內(nèi)貸款和銷售回款的依賴性較大，這兩項(xiàng)資金來(lái)源一旦受限，將誘發(fā)個(gè)別財(cái)務(wù)不穩(wěn)健房企的流動(dòng)性危機(jī)。從2021年 2 月華夏幸福成“地產(chǎn)第一雷”開始，多家房企爆發(fā)流動(dòng)性危機(jī)，如中國(guó)恒大、新力控股、花樣年、藍(lán)光發(fā)展、陽(yáng)光 100 中國(guó)、佳兆業(yè)等。

??究其原因，一是部分房企“輕視”調(diào)控政策及高層預(yù)警，如央行黨委書記及銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清曾連續(xù)3 年喊話警醒房地產(chǎn)，2020 年 8 月就提出“房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全最大的灰犀牛”， 因而部分房企錯(cuò)失自救窗口，一直未有效降低杠桿。二是 2021年下半年房企內(nèi)部造血功能- 銷售回款冷卻。三是外部融資斷流，內(nèi)外夾擊下，個(gè)別房企陷入僵局。

??2021 年的房地產(chǎn)市場(chǎng)最能說(shuō)明問題。上半年火熱，下半年冰冷，上半年按揭額度夠，房企銷售火熱，比如房企百?gòu)?qiáng)業(yè)績(jī)平均增長(zhǎng)36%，銷售回款這項(xiàng)自我造血足夠。但從 7 月開始，全方位的政策調(diào)控“效應(yīng)”顯現(xiàn)，樓市成交量“速凍”，第三季度百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)走低，如北京、廣州和深圳成交同比跌幅30% 左右，導(dǎo)致房企銷售回款驟降！另一方面，各渠道融資受限，總量上，2021 年前 9 月百?gòu)?qiáng)房企融資 10919 億元，同比下降 21%，其中第三季度融資額最低即2872 億元，同比下降 38%，環(huán)比下降 24%，融資額創(chuàng) 2018 年以來(lái)的最低水平。下半年，不僅個(gè)人按揭貸款受限，各渠道融資量都在下降。比如 2021 年1-9 月，海外債同比下降 31%，信用債融資同比減 11.1%。

??可見，房地產(chǎn)的核心問題，也是此輪調(diào)控的目標(biāo)，是去金融化與去泡沫化。

??三、優(yōu)質(zhì)房企打開成長(zhǎng)空間，大洗牌不可避免

??此輪融資回暖，盡管信貸規(guī)模有所恢復(fù)，但金融機(jī)構(gòu)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的把控，卻比以往更謹(jǐn)慎。信貸資金大多流向國(guó)企、央企和少數(shù)優(yōu)質(zhì)民企。相比之下，深陷流動(dòng)性危機(jī)的民營(yíng)房企和中小房企，卻很難獲得信貸支持及證券市場(chǎng)的資金青睞。

??一位建行高管透露，“后面基本上，放款節(jié)奏會(huì)加快，無(wú)論房開貸、個(gè)貸都是，但我們的貸款項(xiàng)目?jī)?chǔ)備不足，房開貸還要名單制管理。”

??據(jù)了解，在風(fēng)控管理上，有的銀行會(huì)要求“對(duì)開發(fā)商預(yù)警實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，不定期進(jìn)行調(diào)整”。如在房企債務(wù)問題解決之前，暫停受理公司（含關(guān)聯(lián)公司）及下屬合作項(xiàng)目新的按揭貸款申請(qǐng)（含項(xiàng)目合作申請(qǐng)和個(gè)貸受理申請(qǐng)），已受理的住房按揭貸款暫停發(fā)放。原則上暫緩介入存在一定風(fēng)險(xiǎn)的開發(fā)商及關(guān)聯(lián)公司的房地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)已經(jīng)準(zhǔn)入的，要加強(qiáng)按揭客戶貸款審查、合作項(xiàng)目的貸后管理、風(fēng)險(xiǎn)排查，如發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)反饋。

??同樣，在債券融資上，更是同樣傾向于優(yōu)質(zhì)房企。對(duì)已經(jīng)暴露風(fēng)險(xiǎn)的房企，目前更多通過改善經(jīng)營(yíng)、加速銷售回款、出售股權(quán)及項(xiàng)目兼并購(gòu)等方式自救。

??顯然，這輪融資回暖，更多的是對(duì)優(yōu)質(zhì)房企的“錦上添花”，而不是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)房企的“雪中送炭”。

??2021 年 12 月 9 日，央行行長(zhǎng)易綱在“香港國(guó)際金融中心地位與展望研討會(huì)”上表示，“個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)問題是市場(chǎng)事件，將按照市場(chǎng)化、法治化原則妥善處理，債權(quán)人和股東的權(quán)益將按照其法定受償順序得到充分的尊重。”12 月 20 日，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《通知》，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

??業(yè)內(nèi)認(rèn)為，上述兩條信息透露的信號(hào)：對(duì)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)及并購(gòu)融資的放行和支持，將在很大程度上改變房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局，行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升，優(yōu)質(zhì)房企打開成長(zhǎng)空間。

??海通證券最新研報(bào)認(rèn)為，未來(lái)資信高或低的房企將出現(xiàn)分化，優(yōu)質(zhì)房企在發(fā)展增速、利潤(rùn)水平和市場(chǎng)地位上表現(xiàn)更為優(yōu)異，具有更大的成長(zhǎng)空間。中信建投研報(bào)分析稱，將繼續(xù)看好高信用開發(fā)商，尤其是央企，未來(lái)行業(yè)格局有望優(yōu)化。“信用水平，將成為下一階段房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力所在，高信用水平的房企，將比低信用水平的房企，有越來(lái)越強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。”有分析這樣評(píng)論。

??當(dāng)房地產(chǎn)去金融化、去資產(chǎn)屬性之后，市場(chǎng)份額將會(huì)向財(cái)務(wù)穩(wěn)健、專業(yè)能力強(qiáng)的房企集中。并購(gòu)貸的放行，也將改寫房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)格局。原來(lái)依靠資產(chǎn)規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)的模式不再，“大而不倒”也將成為過去。當(dāng)規(guī)模大但信用低的房企陸續(xù)將被市場(chǎng)出清后，信用高又能保持可持續(xù)增長(zhǎng)、并具備優(yōu)秀管理能力的房企，將成為市場(chǎng)的贏家。屆時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)大洗牌不可避免。

??海通證券分析認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入中段，市場(chǎng)將進(jìn)入不良資產(chǎn)處置階段。但不同于以往兼并重組以股權(quán)為主的模式，2021年 12 月 20 日發(fā)布的《通知》特別強(qiáng)調(diào)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)出險(xiǎn)和困難房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，而非企業(yè)股權(quán)，更多在經(jīng)營(yíng)層面的整合。

??2021 年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的大型收并購(gòu)幾乎“啞火”。據(jù)了解，今年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生的并購(gòu)數(shù)量和金額雙雙跌至近五年最低水平，截至2021 年 12月 20 日一共完成 261 起并購(gòu)，金額近 768.96 億元，僅相當(dāng)于前年全年的22.95%。主要原因是流動(dòng)性緊張及缺乏政策推力。此次《通知》明確表明了監(jiān)管層對(duì)利用兼并購(gòu)去化解房企風(fēng)險(xiǎn)的決心和力度。

??由此，在資金和政策的加持下，有收購(gòu)意向的優(yōu)質(zhì)房企，將有更多機(jī)會(huì)參與到市場(chǎng)并購(gòu)當(dāng)中。一方面，可及時(shí)處置問題房企的項(xiàng)目出清，加速資金回籠，防范風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，對(duì)資信高、有資金實(shí)力的優(yōu)質(zhì)房企，可通過發(fā)行并購(gòu)票據(jù)，把握收并購(gòu)市場(chǎng)中的機(jī)遇，趁機(jī)提高其市場(chǎng)價(jià)值與行業(yè)地位。

??未來(lái)兩類房企有望成為行業(yè)洗牌的“領(lǐng)頭羊”：一類是財(cái)務(wù)穩(wěn)健、低杠桿、有經(jīng)營(yíng)管理能力的房企，如萬(wàn)科；另一類是大型央企、國(guó)企等，其有穩(wěn)定的增信、資金充裕有拿地優(yōu)勢(shì)等。這兩類企業(yè)，未來(lái)將具有更大的成長(zhǎng)空間。

??四 、調(diào)控大方向不會(huì)“ 轉(zhuǎn)彎”，不可能大放松

??業(yè)內(nèi)認(rèn)為，盡管目前房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)期有一定改善、土拍松綁與融資解凍，但房地產(chǎn)基本面仍下行，投資人信心不足，銀行類金融機(jī)構(gòu)也依然嚴(yán)格執(zhí)行貸款集中度管理和“三線四檔”的政策框架，特別對(duì)出險(xiǎn)房企放松融資，尚需時(shí)日。

??2021 年 11 月，市場(chǎng)跌勢(shì)依舊。樓市供應(yīng)增加，但成交跌幅仍有擴(kuò)大。地市流拍率也處高位。如11 月全國(guó)29 城成交環(huán)比再降 4%，同比跌幅擴(kuò)至 32%。僅一線城市成交回升，六成以上二、三線城市成交仍疲軟，同比跌幅繼續(xù)擴(kuò)大。土地市場(chǎng)持續(xù)慘淡，深圳、蘇州、寧波和無(wú)錫三輪集中土拍開啟，土拍熱度均低于第二輪，溢價(jià)率再創(chuàng)歷史新低，流拍率仍處23%的高位。在房企資金壓力未見實(shí)質(zhì)性改善情況下，緩拿地，甚至不拿地是房企的共識(shí)。

??盡管 2021 年 12 月多部委密集表態(tài)，涉房融資解凍，個(gè)人按揭貸款邊際改善，但金融機(jī)構(gòu)基于放貸的風(fēng)險(xiǎn)偏好考量，信貸政策松綁主要利好國(guó)企、央企及優(yōu)質(zhì)民企，問題房企的融資環(huán)境較難實(shí)質(zhì)性改善，資金周轉(zhuǎn)壓力短期難以解決。

??多機(jī)構(gòu)分析稱，政策底未到，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)未出清，融資不可能大面積放松。

??時(shí)代商學(xué)院分析認(rèn)為，目前仍不足以說(shuō)明“政策底”顯現(xiàn)，房企資金壓力將有所緩解，但在行業(yè)整體收縮的背景下，資金仍將主要向財(cái)務(wù)穩(wěn)健的綠檔房企傾斜。第三批土拍門檻有所降低，也只是對(duì)此前集中供地流拍率較高的短期政策“糾偏”，只利好尚有能力拿地（現(xiàn)金流狀況較好）的房企。

??克而瑞分析稱，預(yù)期的市場(chǎng)底尚未真正到來(lái)。現(xiàn)階段房企加強(qiáng)銷售回款仍是第一要?jiǎng)?wù)，預(yù)計(jì)2021 年末企業(yè)將加大供貨力度，并推出更大力度的優(yōu)惠措施，打折降價(jià)潮將蔓延。受此影響，年末成交有望企穩(wěn)，但回升幅度有限。

??另?yè)?jù)海通證券最新研報(bào)分析，在“房住不炒”的大前提下，政策大方向不會(huì)出現(xiàn)“轉(zhuǎn)彎”。但之前過度收緊的金融環(huán)境預(yù)計(jì)將有所改善，尤其穩(wěn)健型房企將受益更多。同時(shí)也預(yù)言，未來(lái)地產(chǎn)基本面和地產(chǎn)投資增速仍將保持低位。

??業(yè)內(nèi)認(rèn)為，目前階段，直言融資環(huán)境大面積放松和房產(chǎn)政策拐點(diǎn)，為時(shí)過早。只有投資人信心提升，融資環(huán)境才能實(shí)質(zhì)性改善。