??徐州樓市春節周成交慘淡。樓市依舊處于全面下行階段，政策寬松尚未見效，購房者預期不足。

??◎  作者 / 楊科偉、姚鄭康

??2021年徐州房地產市場從極熱到極冷。上半年土拍成交地價同比增長超50%，新房成交面積同比增34%，下半年三輪土拍底價成交，新房成交面積同比降52%。

??實際上2021年4月我們曾對徐州進行過一輪市場調研。彼時正值市場燥熱時期，我們即認為徐州的機遇利好在于巨量的棚改規模仍在持續，風險壓力在于地價-房價螺旋上升調控收緊概率較大。

??2021年下半年“雙限地、房貸停貸”兩個調控黑天鵝后市場驟冷的事實證明，我們對徐州市場的論斷一一印證。

??通過對2022年春節期間徐州樓市的實地調研，我們得出以下結論：

??2021年“雙限地、房貸停貸”對房地產市場的沖擊在延續，春節周成交慘淡。樓市依舊處于全面下行階段，政策寬松尚未見效，購房者預期不足。

??徐州購買力并非透支，而是購買力短期凍結。房貸放款恢復正常后，購房需求已重新活躍。

??政策調控上半年將迎寬松轉機?；驅念A售標準等方面為房企減負。

??購房者持幣觀望心態濃重，市場亟需政策紓困和預期引導。

??徐州在購房者“資產多為房產”的資產結構下，下一輪房貸收緊仍將使市場面臨極大下行壓力。2022年，樓市轉機在于新一輪集中土拍能否引動新一輪樂觀預期。

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??2021年市場最大變化：重心向云龍新城區轉移
剛需客戶向銅山大學路外溢

??對比近兩年徐州樓市，最大變化在于成交熱點板塊由徐州東轉向新城區，并且隨著新城區區域價格的提高，剛需客群向大學路板塊外溢。

??從土地市場來看，房企土拍重心率先由徐州東向新城區轉移。2020年中南以152%溢價率競得徐州東板塊中南恒通·和平君啟項目地塊。2021年萬科以136%溢價率、28.9億元競得新城區萬科·昆侖項目地塊。

??究其原因，正如2021年4月我們調研紀要所說，“城市基建與規劃落地，附帶發展動力開始釋放”。隨著市府基建和地鐵軌交正式投入使用。樓市成交重心相應地轉移至位于東南部的新城區。

??結合2022年春節期間實地調研情況。新城區是當前房價高地，美的新希望·昆侖一品首開預售價格達18380元/平方米。大學路板塊、銀山板塊則承接了剛需購房者的外溢，金地格林世界續銷客戶中超過半數以上來自新城區外溢。

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??土拍底價流拍、購房者持幣觀望
“房、地”滯銷慘淡過年

??2021年下半年，全國整體房企資金面緊繃的背景下，徐州“土拍雙限地”和“房貸停貸”使得市場進入嚴重觀望期。樓市與地市成交規模均較上半年斷崖式下降。

??土地市場，房企從“搖號搶地”到“底價流拍”。受6月出臺的住宅用地采取“限房價、限地價”出讓方式，以及品牌房企下半年普遍遭遇銀根緊縮的現實問題，下半年市五區涉宅用地成交溢價率降至0.3%。相比于首輪集中供地數宗高溢價、高總價頻現，第二輪集中供地8宗地底價成交，4宗流拍。地市熱度可謂由酷暑入寒冬。

??新房市場，購房者從“加價購房”到“持幣觀望”。2021年4月市場大熱時期，金輝·信步蘭庭全款首付優先，月均銷售流速100套，日均到訪量20組。而隨著下半年新房銷售表現逐月減少，市場進入供過于求。以四季度陸續入市預售的“雙限地”項目為例，普遍采取“前期先賣毛坯，后期改賣精裝”的策略，“加價購房”、“全款優先”更是無從談起。

??一方面地市“雙限地”政策以及第二輪集中供地成交慘淡改變了投資性購房者的預期。另一方面，更為重要的因素則是房貸停貸之后二手房買賣基本停滯，改善購房者被迫中止置換計劃。即置業需求尚在，但短期無資金購房。

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??嚴重“持幣觀望”下
全市新開盤項目普遍去化不足2成

??從對春節在售項目調研情況來看，客戶觀望明顯“只看不買”。據了解，一部分購房者如上文所說，因缺乏資金而保持觀望；另一部分購房者則是在 “一降再降”的氛圍中觀望等待房價探底。 

??從2022年開盤加推的項目銷售情況來看，去化率均不足20%。高至總價400萬元以上豪宅項目頤和·源璟；低至單價1萬元/平方米以下剛需項目華建·溪棠；以及熱點板塊項目弘陽·天卿等銷售情況均不理想。 

??熱點板塊的項目客戶到訪客戶較多，但轉化率很低。非重點板塊更是慘淡，不上渠道的翠屏風華一天到訪只有1組，首開300套認購只有3成。

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??年末調控寬松初見端倪，但春節銷售并不佳
營銷躺平僅維系老客戶

??市場下行至年底，徐州政策調控出現松動跡象。

??11月商品住房預售項目建設規模由4萬平方米調整至2萬平方米，“雙限地”項目春節前后首開入市普遍采取小開盤策略。如美的新希望·昆侖一品首開僅推出216套房源。

??12月起各銀行涉房信貸陸續放款，置業置換均有扭轉復蘇跡象。據實地調研了解，春節期間萬科·昆侖項目陸續出現等待置換資金到賬的客戶。

??春節期間時值調控寬松初期，結合調研情況和銷售數據，春節期間在售項目普遍表現不佳。

??改善盤云龍區新城板塊賣毛坯，區域實際成交均價從2.1萬元/平方米降到了1.9萬元/平方米。雙限地項目美的新希望昆侖一品蓄客兩個月首開只賣了幾十套。

??剛需盤銅山大學路板塊降價上渠道。銀城上和明月成交樓板價0.9萬元/平方米，新房預售均價1.2萬元/平方米還包含2千元/平方米精裝。招商萬科山水間從1.7萬元/平方米降到1.3萬元/平方米，沒有渠道就沒有訪客。

??值得注意的是，在售項目營銷并未跟隨政策寬松轉向積極。我們注意到，多數在售項目春節期間僅放出小額特價優惠，多米面糧油等禮品以維系客戶。這與上文分析結果一致，市場降價效用已邊際收窄，進一步加大降價與分銷力度收效甚微，維系存量客戶等待利好到來方為良策。

??典型項目一：美的新希望·昆侖一品

▲區位/沙盤/售樓處實景圖

??地理位置：云龍區新城區昆侖大道與新元大道交匯處東300米 

??物業類型：高層，小高層

??建筑面積：18.6萬平方米

??裝修：毛坯

??首開售價：備案均價18380元/平方米

??項目點評：本項目主打改善，主力產品為122平方米三房戶型。相比于同板塊2021年開盤“精裝包”、“綁車位”、“全款優先”等加價措施，本項目2022年春節期間采取小開盤，直接以毛坯入市。本項目為首批“雙限地”，土地成交樓板價和新房預售均價限制為1.1萬元/平方米和1.9萬元/平方米。首次開盤共推出3棟樓約300套房源，蓄客2個月后首開去化率約40%。據了解，春節期間日均到訪量約20組，多為有自住需求的改善置換客戶，但均處于觀望。主因是信貸放松后，置換尚處于合同階段，置換資金尚未到位。

??典型項目二：招商萬科·山水間

▲區位/沙盤/售樓處實景圖

??地理位置：銅山區大學路與珠江路交匯處向東楚河公園內

??物業類型：高層，小高層

??建筑面積：50萬平方米

??裝修：精裝2000元/平方米

??最近一次加推售價：備案均價13000元/平方米

??項目點評：本項目位于大學路板塊，購房客群一部分來自云龍區新城區板塊外溢。項目產品初期定位改善，此前售價17000元/平方米相對較高。隨著市場下行，本項目大幅度降價至13000元/平方米，包含2000元/平方米精裝，單套總價下降約20萬元。

??降價后項目受整體樓市購房情緒影響并未持續銷售走旺，僅三季度首次降價時單月銷售表現顯著回升。此后項目去化主要依靠分銷渠道。春節期間日均到訪20組左右，但罕有成交。

??典型項目三：翠屏風華、明月春曉

▲區位/沙盤/售樓處實景圖

??地理位置：云龍區和平路與漢源大道交匯處南

??物業類型：高層，小高層

??建筑面積：10.3萬平方米

??裝修：毛坯

??首開售價：備案均價19000元/平方米

??項目點評：本項目位于徐州東板塊，是首輪“雙限地”項目。本項目為聯發、綠城和美的聯合開發。項目共分為兩個地塊，其中翠屏風華為美的、綠城開發，明月春曉為綠城單獨開發，聯發則負責承建。本項目為聯發首進徐州項目。

??項目預售均價較高，與新城區新盤價格相當。由于當前樓市重心已向新城區轉移，本項目周邊商業和教育配套均待后期規劃和開發，去化較為困難。

??首開推出300套房源，去化約3成。春節期間每日到訪約50組，日均認購1套。認購購房者多為原土山寺棚改安置客戶。