??預計麗澤辦公樓子市場月租金未來有望破300元/平方米。

??2022年3月23日，北京——作為五環(huán)內(nèi)最后一塊成規(guī)模的開發(fā)區(qū)域，定位“北京第二金融街”的麗澤金融商務區(qū)一直備受關注。上個季度，隨著地鐵14號線麗澤段正式通車，麗澤區(qū)域與城市東西聯(lián)通的“大動脈”終于打通。同時，《麗澤金融商務區(qū)規(guī)劃綜合實施方案》編制完成并于近期取得北京市政府批復，為麗澤高質(zhì)量發(fā)展增添新引擎。

??結合房地產(chǎn)相關數(shù)據(jù)，仲量聯(lián)行深入解讀疫情對于麗澤辦公樓子市場的影響以及未來的發(fā)展趨勢。

??疫情推動大型租戶尋遷，加速麗澤發(fā)展

??從地理區(qū)位來看，麗澤辦公樓子市場位于南二環(huán)和南三環(huán)之間，靠近金融街，距離市中心和金融街僅約5公里。三環(huán)內(nèi)的地理位置與靠近成熟子市場的區(qū)位優(yōu)勢，使得麗澤成為承接金融街、CBD等區(qū)域輻射需求的主要陣地。

??雖然靠近市中心，但麗澤仍處于子市場建設初期，其成熟度與五環(huán)內(nèi)其他辦公樓子市場相距甚遠，產(chǎn)業(yè)集群氛圍尚顯薄弱。此外，區(qū)域內(nèi)包括麗澤路在內(nèi)的基礎設施仍在建設中，在14號線麗澤段打通前缺乏連接麗澤與市中心的公共交通線路，整體基礎設施完善程度較低。因此，麗澤業(yè)主選擇通過靈活的租金價格來吸引目標租戶入駐，建立本地區(qū)與成熟子市場之間的租金差異化優(yōu)勢。2021年末，麗澤區(qū)域平均凈有效租金約150-170元/平方米/月，不到全市平均租金的一半，是目前北京甲級辦公樓市場的中性價比最高的片區(qū)。

??疫情給麗澤區(qū)域的租賃發(fā)展帶來了窗口和契機。疫情后的2020-2021年，北京市場中出現(xiàn)眾多大面積的大型企業(yè)租戶搬遷或整合需求，希望在此機會窗口實現(xiàn)降本增效。麗澤的樓宇憑借更為優(yōu)異的樓宇品質(zhì)、稀缺的大面積租賃選擇，以及顯著的租金差異，在市場中形成有效競爭，吸引了多個知名大型客戶入駐，包括銀河證券、華為等。截至2021年底，麗澤已入駐企業(yè)742家，成為北京商務格局和辦公樓市場中的一塊重要拼圖。

??麗澤或成為北京下一個月租金300元/平方米辦公樓子市場

??被上海市政府定位為綜合性國際社區(qū)的上海前灘區(qū)域，在建設初期也經(jīng)歷了遠低于核心區(qū)子市場租金的差異化定價階段，成功吸引了眾多優(yōu)質(zhì)跨國公司在此設立總部，而這些優(yōu)質(zhì)企業(yè)的入駐也強化了前灘板塊的企業(yè)總部和核心商務區(qū)功能。目前，前灘作為上海的非中央商務區(qū)子市場已度過初期發(fā)展階段，空置面積得到快速去化，空置率僅為1.1%，遠低于全市平均16.5%。

??與上海前灘相比，北京麗澤在區(qū)域發(fā)展步調(diào)方面有較大相似之處。它們在初期發(fā)展階段均采用靈活定價吸引擁有大面積需求的總部型租戶，入駐率在2-3年內(nèi)快速提升。可以預計，雖然目前麗澤空置率仍保持45%以上的較高水平，但未來有望承接更多輻射需求，預計空置面積將持續(xù)快速去化。

??與此同時，麗澤也在積極完善基礎設施建設。隨著地鐵14號線于2021年底正式通車，區(qū)域內(nèi)公共交通等基礎設施已逐步完善。麗澤也將建設北京首個5條地鐵線交匯的大型交通樞紐和城市航站樓，其龐大的地下工程部分目前正在緊鑼密鼓建設中，建成后在周邊居住、辦公和出行的旅客可在麗澤辦理值機、托運手續(xù)，并通過城市軌道交通20分鐘抵達大興機場。此外，聚集眾多首店的區(qū)域旗艦商業(yè)麗澤龍湖天街已經(jīng)正式入市。

??隨著企業(yè)的入駐和基礎設施的完善，麗澤子市場租金將不斷攀升，進入顯著提升階段，在3-5年后有機會邁入成熟平穩(wěn)階段。其實，在14號線正式通車后，麗澤區(qū)域的部分業(yè)主已經(jīng)開始提升租金，租金漲幅在5%-20%左右。仲量聯(lián)行預計，2025-2026年是麗澤租金可能躍升至月租金300元/平方米以上的第一次市場機會，主要原因在于北京未來5年處于辦公樓供應低谷期，且隨著疫情對需求的負面影響逐漸弱化、麗澤的基礎設施逐漸完善、商務氛圍和營商環(huán)境持續(xù)優(yōu)化，其價值洼地優(yōu)勢將顯現(xiàn)，有機會邁入下一個門檻。

??仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部負責人米陽表示：“在北京，新興辦公樓子市場步入成熟期的轉(zhuǎn)折點，往往與區(qū)域內(nèi)的基建配套水平的提升完善相吻合。目前，麗澤已經(jīng)走上穩(wěn)健、健康的發(fā)展通道，規(guī)劃發(fā)展前期面臨的大部分問題已得到有效解決。隨著市場關注度、適用度的進一步提升，麗澤或有機會在未來躍升為成熟市場。”