??疊加疫情影響，政策發酵尚待時日，“銀四”可期。

??2021年3月以來，從中央到地方，樓市利好政策不斷，先有鄭州19條新政“投石問路”，松綁限購限貸、重啟貨幣化安置重鑄市場信心，再有兩會“定調”，金融委、銀保監會、央行、財政部等6部委就房地產行業密集表態，釋放強烈維穩信號，房地產稅暫緩擴大試點更是給“人手多套”的高購買力人群一顆“定心丸”。當前3月已然過半，利好消息頻頻能否促進樓市成交“觸底反彈”，“金三”成色如何，哪些城市又將率先復蘇呢？

??政策利好頻頻但提振“有限”

??3月上半月尚無整體“抬頭”跡象

??縱觀2022年以來新房市場成交月度變化，開局依舊很難：1-2月恰逢春節，疊加樓市下行行情，房企“躺平”，客戶“觀望”，三、四線內卷式降價但收效甚微，返鄉置業爽約。據CRIC監測數據，2022年2月100個重點監測城市單月成交面積僅為1939萬平方米，環比下降29%，同比下降41%，單月成交量創下2020年新冠疫情爆發時的次新低。

??而節后為了保障房地產市場平穩運行，促進良性循環，地方政府因城施策，相繼出臺了放松公積金貸款、降首付、下調房貸利率、人才購房補貼等政策紓困樓市，步入3月以來，政策已然由維穩轉為刺激：先有鄭州19條新政“救市”、松綁限購限貸、重啟貨幣化安置可謂條條重磅，而后伴隨兩會召開，金融委、銀保監會、央行、財政部、證監會、外匯局等6部委對房地產市場平穩發展均表現出積極態度，房地產稅暫緩擴大試點更是為當前低迷樓市注入一針“強心劑”。

??而從利好政策對樓市的“提振”效用來看，不得不說，尚不明顯。據CRIC監測的全國重點32城2022年以來周度商品住宅成交面變動情況來看，春節周低點之后的確有穩步回升態勢，不過步入3月之后再度下行，第11周（3月7日-3月13日，下同）成交量僅為281.4萬平方米，環比下降了17%，不及2022年周均水平。

??武漢杭州青島等回暖苗頭顯著

??廣州徐州認購率下行、南京天津看多買少轉

??根據下表不同城市周度新房成交面積走勢，我們不難看出，雖然整體成交走勢延續小幅下行趨勢，但是不同城市還是存在顯著分化，漲跌參半，率先回升的主要仍集中在東南沿海的核心二三線城市和城市基本面相對較好的內陸二線城市：以武漢、杭州、青島、北京、揚州等為典型代表，杭州、青島第11周環比漲幅均超20%，北京如是，隨著東奧閉幕，樓市成交企穩回升，第11周環比漲幅也達18%。政策刺激的正面效應也將在購買力相對充裕的城市最早顯現。

??相較而言，回落城市以基本面較差的三四線城市為主，諸如南平、泰安、連云港等，值得關注的是，長沙、南京也迎來階段性回調期，上海情況較為特殊，3月以來新冠疫情突襲，確診病例與日俱增，加之供應縮量，整體第11周成交環比回落幅度也達到33%。

       為了更好的了解當前各地真實的市場熱度，我們同時結合了CRIC監測的重點城市項目客戶認購率數據，總體來看，3月依舊沒有太大起色，多數城市仍是延續波動下行走勢，西安、廣州、徐州、淮安、佛山、南京均有不同程度回落，其中南京、徐州、西安跌幅顯著，均超20pts。

       而聚焦于部分城市項目轉化率我們不難發現端倪，客戶觀望心理持續加劇，“看得多，買得少”，南京、西安、天津客戶轉換率小于等于5%的項目個數占比均高達6成以上，這點也不難理解，一方面，前期的調控加碼、房企暴雷、項目降價等使得購房者信心備受打擊，雖然自住需求尚存，但短期內觀望情緒在所難免；另一方面，實體經濟低迷，數字經濟泡沫，互聯網大廠裁員等負面消息頻出，也使得居民對未來收入預期并不樂觀，捂緊錢包是當下很多購房者的真實心態。

??上海西安等個別城市供應稀缺

??一二手倒掛、核心資源加持項目熱銷

??雖然當前行業整體下行趨勢未變，但仍有部分城市的部分項目去化表現“可圈可點”，聚焦2月以來的熱銷項目，我們不難發現以下一些共性特征：

??一方面主要集中在上海、西安等熱點城市的熱點片區，這類城市基本屬于供應主導型市場，尤其是上海環內和西安主城區，基本處于“斷供”狀態，新盤入市又嚴格“限價”，一二手房倒掛同時也加劇了購房者的搶房心理，造就了“一房難求”的營銷盛況。西安更是在2月末頻現“千人搖”盛況，中國鐵建西派國樾、綠城觀瀾、華潤悅璽均是開盤即售罄。

??另一方面，稀缺的教育資源、商業配套、交通配套等以及項目自身的產品力同樣是得以大賣的不二法門，以上海院子為例，位于上海楊浦區，自2018年首次開盤以來，便是當地的“網紅項目”，得房率高、周邊學區尚佳、加上新中式院落設計，讓項目每一次開盤都火速日光。西安的綠城復地·柳岸曉風則憑借周邊豐富的教育資源和稀缺的河景資源實現了熱銷。

??此外，值得關注的是，部分城市項目銷售已然出現剛需、改善“兩頭翹”，政策層層加碼后投資客已然全面“退場”，居民購房開始復歸理性，逐步回歸為自住需求為主導。以西安為例，熱銷項目既有位于“剛需集中地”浐灞生態區（均價1.4-1.5萬元/平方米）的萬科·雁鳴湖、綠城觀瀾、世園·林語、華潤置地·未來城市；也有位于主城城南區的華潤·悅璽、高新區的中國鐵建·西派國樾、長安區的鑫苑府，預售均價均在1.8萬元/平以上。

??總結：疊加疫情影響

??政策發酵尚待時日，“銀四”可期

??綜上，3月上旬市場尚無明顯的回暖征兆，但介于近期利好政策頻發，無論從中央到地方都一再明確了“救市”態度，我們仍需要“讓子彈再飛一會兒”，逐步傳導，進而改變居民購房預期。

??總體而言，“金三”難在，市場較2月預期企穩回升，但已然難以和去年的高基數匹敵。主要是基于當前東南沿海核心城市尚未完全走出疫情陰霾，國際局勢動蕩不安、股市大盤頻頻跳水、互聯網大廠裁人不絕等一系列負面消息都預示著實體經濟疲軟的不爭事實，短期內信心修復尚待時間。

??不過我們認為，“銀四”可期，市場的分化格局仍將延續，率先回暖的勢必是“人+錢”集中的基本面較好的城市，而分化情況也將不再局限于城市之間，而是細化到單城市區域之間，同區域項目之間，不得不說，未來區域供應稀缺、核心資源（教育、商業、醫療、景觀等）加持的優質項目仍將是購房者爭搶的熱點，而如何能從剛改、高改的同質化競爭中脫穎而出，仍是各家房企不得不著力解決的問題。