??未來央行貨幣政策將如何走向？其對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)、不同城市又有什么影響？

??◎  作者 / 楊科偉、柏品慧

??2022年2月，住戶部門中長(zhǎng)期貸款減少459億元，歷史首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各項(xiàng)到位資金中，2022年1-2月個(gè)人按揭貸款同比下降16.9%，跌幅較2021年末擴(kuò)大8.9個(gè)百分點(diǎn)。今日，金融委召開專題會(huì)議，提出貨幣政策要主動(dòng)應(yīng)對(duì)，新增貸款要保持適度增長(zhǎng)。關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)，要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。有關(guān)部門要切實(shí)承擔(dān)起自身職責(zé)，積極出臺(tái)對(duì)市場(chǎng)有利的政策，慎重出臺(tái)收縮性政策。未來央行貨幣政策將如何走向？其對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)、不同城市又有什么影響？

??1 貨幣政策短期重在穩(wěn)地產(chǎn)，支付房企合理融資

??保障剛需滿足改善及新市民購房消費(fèi)

??2022年以來，居民按揭貸款政策邊際改善，主要涉及以下五個(gè)方面：

??其一，放松公積金貸款。例如南寧提升公積金貸款額度，首套從60萬元提升至70萬元，二套從50萬元提升至60萬元，并將二套房公積金貸款首付比例降至30%。

??其二，下調(diào)商貸首付比例。例如贛州國(guó)有大行、中信銀行、廣發(fā)銀行、招商銀行均執(zhí)行首套房貸首付20%，二套房在非限購區(qū)首付30%、在限購區(qū)首付50%。

??其三，調(diào)降房貸利率。例如杭州首套房貸利率從5.9%下調(diào)至5.6%-5.65%，二套房貸利率從6%下調(diào)至5.8%-5.9%。

??其四，局部放松限貸。例如鄭州認(rèn)貸不認(rèn)房，已有一套房且貸款結(jié)清的，再次申請(qǐng)按揭貸款執(zhí)行首套房貸款政策。

??其五，縮短按揭放款周期。例如廣州主流銀行信貸額度充裕，按揭放款周期普遍縮短至1個(gè)月附近，部分銀行低至1周。

??不過，居民實(shí)際按揭貸款顯著不及市場(chǎng)預(yù)期。2021年10月，住戶部門中長(zhǎng)期貸款占比一度升至53.1%的高位，但隨后歷月占比持續(xù)走低。2022年2月，住戶部門短期貸款減少2911億元，中長(zhǎng)期貸款減少459億元，住戶中長(zhǎng)期貸款歷史首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

??房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各項(xiàng)到位資金中，個(gè)人按揭貸款同比跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大。2021年12月，新增個(gè)人按揭貸款2755億元，同比轉(zhuǎn)跌8%。2022年1-2月，新增個(gè)人按揭貸款4124億元，同比下降16.9%，同比跌幅較2021年末擴(kuò)大8.9個(gè)百分點(diǎn)。

??值得關(guān)注的是，金融委召開專題會(huì)議，提出貨幣政策要主動(dòng)應(yīng)對(duì)，新增貸款要保持適度增長(zhǎng)。關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)，要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。有關(guān)部門要切實(shí)承擔(dān)起自身職責(zé)，積極出臺(tái)對(duì)市場(chǎng)有利的政策，慎重出臺(tái)收縮性政策。

??我們認(rèn)為短期貨幣政策整體將延續(xù)寬松態(tài)勢(shì)，并加大貨幣政策實(shí)施力度，未來或?qū)⒗^續(xù)降準(zhǔn)、降息助力經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，貨幣政策短期重在穩(wěn)地產(chǎn)。一方面，支持房企的合理融資需求，支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)開展并購貸款融資，國(guó)企、央企及優(yōu)質(zhì)民企或?qū)⒏鼮槭芤妗栴}房企則有序出清，并給出實(shí)際的解決方案，至少不能突破“保交樓”的政策底線，最大程度維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。另一方面，因城施策促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)，保障剛需滿足改善及新市民購房消費(fèi)，執(zhí)行好差別化的住房信貸政策，并給予新市民一定力度的信貸政策支持，適度下調(diào)首付比例、下調(diào)房貸利率、縮短放貸周期等皆是政策選項(xiàng)。

??長(zhǎng)期來看需探索并積極構(gòu)建行業(yè)新發(fā)展模式，完善住房市場(chǎng)體系和保障體系，建立人、房、地聯(lián)動(dòng)機(jī)制。例如在人口持續(xù)凈流入的大中城市，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，尤其是保障性租賃住房，更好解決新市民和新青年的住房問題。更為重要的是，堅(jiān)決遏制房地產(chǎn)泡沫化金融化，要將企業(yè)負(fù)債率、居民杠桿率真正調(diào)降到相對(duì)安全的水平，房地產(chǎn)行業(yè)才能實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。

??2 經(jīng)濟(jì)下行、政策力度有限
市場(chǎng)需求及購買力皆透支
實(shí)難扭轉(zhuǎn)樓市下行趨勢(shì)

??對(duì)比于2008、2014年，在政策輪番刺激下，房地產(chǎn)行業(yè)都能實(shí)現(xiàn)V形反轉(zhuǎn)。反觀2022年，政策底已現(xiàn)，但市場(chǎng)底尚未真正到來，核心動(dòng)因不乏以下四方面因素：

??其一，經(jīng)濟(jì)由高速增長(zhǎng)到高質(zhì)量增長(zhǎng)，疫情加劇經(jīng)濟(jì)下行壓力。2021年，中國(guó)GDP同比增長(zhǎng)8.1%，超預(yù)期完成年度經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)。但GDP增速逐季下行，并在四季度跌至4%，明顯低于潛在增長(zhǎng)水平。

??當(dāng)今世界正面臨百年未見之大變局，國(guó)際環(huán)境錯(cuò)綜復(fù)雜，地緣政治沖突時(shí)有發(fā)生，世界經(jīng)濟(jì)陷入低迷期，全球產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈面臨重塑，逆全球化、單邊主義、保護(hù)主義思潮暗流涌動(dòng)。而在疫情陰霾下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨需求收縮、供給沖擊、需求轉(zhuǎn)弱三重壓力，短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，表現(xiàn)于消費(fèi)、投資增長(zhǎng)動(dòng)力較弱，出口難以延續(xù)亮麗表現(xiàn)。

??其二，政策從中央全面刺激到因城施策，堅(jiān)決遏制房地產(chǎn)泡沫化金融化。首先，中央信貸政策適度解綁而非全面刺激，既要支持居民自住以及改善性購房消費(fèi)，支持房企合理的融資需求，更要堅(jiān)決遏制房地產(chǎn)泡沫化金融化問題死灰復(fù)燃，嚴(yán)防信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，真正將企業(yè)負(fù)債率、居民杠桿率逐步調(diào)降至相對(duì)合理的水平。

??其次，更多政策自主權(quán)賦予各城市政府，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展和良性循環(huán)。一方面，弱二線以及三、四線城市或?qū)⒎潘烧{(diào)控甚至刺激居民購房消費(fèi)，放松公積金貸款、下調(diào)房貸利率、變相放松限購及限貸、調(diào)降房地產(chǎn)交易稅費(fèi)、購房補(bǔ)貼等皆是政策選項(xiàng)。另一方面，核心一、二線城市仍需堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不松勁，短期內(nèi)調(diào)控政策仍將從緊執(zhí)行。

??其三，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)?；疽婍敗Ｖ饕w現(xiàn)在以下五個(gè)方面：第一，城鎮(zhèn)化進(jìn)程減速換擋，城鎮(zhèn)人口增量由峰值2949萬人跌至1205萬人。2021年末，全國(guó)城鎮(zhèn)人口達(dá)到9.14億人，較上年末僅增長(zhǎng)1205萬人，較2011年2949萬人的城鎮(zhèn)人口增量峰值下降59%。

??第二，二孩、三孩新政不改出生率下行趨勢(shì)，出生人口由峰值1973萬人降至1062萬人。2021年，全國(guó)出生人口低至1062萬人，較2012年1973萬人的出生人口峰值減少911萬人，出生率跌至7.52‰，較2012年出生率峰值減少7.05個(gè)千分點(diǎn)。

??第三，人口老齡化愈加嚴(yán)重，65歲以上老人突破2億人,老年撫養(yǎng)比高達(dá)21.1%。2021年末，我國(guó)65歲及以上老人進(jìn)一步提升至20056萬人，老年撫養(yǎng)比持續(xù)提升至21.1%。目前，我國(guó)正處于人口老齡化的急速發(fā)展期，預(yù)計(jì)在2050-2060年65歲及以上老人將達(dá)到歷史峰值，隨后進(jìn)入高位平臺(tái)期，但直至2100年老年人口比例仍將高位保持在30%附近。

??第四，需求結(jié)構(gòu)由增量剛需過渡至存量改善，三房、四房成交占比高達(dá)75%。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)的194個(gè)樣本城市成交結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2021年，主力戶型三房成交套數(shù)占比高達(dá)54.5%，四房成交占比穩(wěn)步提升至20.7%，兩房成交占比跌至14.7%。鑒于存量改善性客群購房訴求在于改善居住環(huán)境，置業(yè)的迫切性遠(yuǎn)不及增量剛需客群。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入調(diào)整期，房?jī)r(jià)開始步入下調(diào)通道，基于“買漲不買跌”的置業(yè)心態(tài)，存量改善性客群或?qū)簳r(shí)離場(chǎng)，市場(chǎng)觀望情緒也將愈加濃重。

??第五，住房需求趨于飽和，商品房銷售面積連續(xù)5年高位保持17億平方米。2017-2021年，全國(guó)商品房銷售面積連續(xù)5年高位保持在17億平方米。2021年，全國(guó)商品房銷售面積17.9億平方米，同比僅增長(zhǎng)1.9%。與此同時(shí)，全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均居住面積達(dá)到40平方米以上，真實(shí)反映行業(yè)規(guī)模基本見頂，未來成交規(guī)?；?qū)⒉饺胂陆低ǖ馈?/p>

??其四，市場(chǎng)購買力透支，居民繼續(xù)加杠桿購房的空間顯著受限。主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：第一，貨幣刺激對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)拉動(dòng)力依次遞減，居民現(xiàn)實(shí)購買力出現(xiàn)透支。例如2009年四季度，M1供應(yīng)量累計(jì)同比增速達(dá)到30%以上，商品房銷售面積單月同比增速則達(dá)到70%以上。反觀2020年四季度，M1供應(yīng)量累計(jì)同比增速保持在10%附近，商品房銷售面積單月同比增速則回落至15%以內(nèi)。2022年2月末，M1余額62.2萬億元，同比增長(zhǎng)4.7%，真實(shí)反映居民的現(xiàn)實(shí)購買力明顯透支。

??第二，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲透支未來預(yù)期。長(zhǎng)達(dá)20余年房?jī)r(jià)只漲不跌的神話，提前透支了未來房?jī)r(jià)預(yù)期，突出表現(xiàn)于城市低收入群體、新市民購房貴且難等問題愈加嚴(yán)重。2021年，全國(guó)商品房成交均價(jià)突破1萬元/平方米，房?jī)r(jià)收入比多達(dá)8.6。

??第三，居民過度加杠桿購房。2015年以來，基于各線城市房?jī)r(jià)輪動(dòng)上漲的正向激勵(lì)效應(yīng)，很大程度上刺激居民超前購房消費(fèi)，表現(xiàn)于居民不斷加杠桿購房，杠桿率持續(xù)攀升，市場(chǎng)購買力難免透支。據(jù)央行貨幣政策執(zhí)行報(bào)告顯示，截至2021年末，個(gè)人住房貸款余額38.3萬億元，占各項(xiàng)貸款余額的比重達(dá)到19.9%。

??3 市場(chǎng)分化加?。阂痪€率先回升
強(qiáng)二三線輪動(dòng)復(fù)蘇
弱二線及多數(shù)三四線繼續(xù)盤整

??展望未來，各城市市場(chǎng)或?qū)⒓觿》只诵膭?dòng)因不乏以下四方面因素：

??其一，城市經(jīng)濟(jì)基本面相差懸殊。2020年，全國(guó)共計(jì)23個(gè)地級(jí)市GDP總量突破1萬億元，其中上海、北京GDP總量分別達(dá)到3.9萬億元和3.6萬億元，高居全國(guó)前兩位。反觀仍有85個(gè)地級(jí)市GDP總量不及1000億元，林芝、黃南、海北等邊遠(yuǎn)地區(qū)城市GDP皆不足200億元。

??其二，城市樓市供求關(guān)系差別顯著。據(jù)CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的83城商品住宅庫存數(shù)據(jù)顯示，截至2022年2月末，杭州、南京等核心二線城市庫存去化周期都在9個(gè)月附近，上海房地產(chǎn)庫存接近出清，消化周期低至4.7個(gè)月。反觀4成以上城市庫存去化周期達(dá)到24個(gè)月以上，大連、煙臺(tái)等更是突破50個(gè)月。

??其三，潛在購房需求增減不一。2020年，全國(guó)18個(gè)地級(jí)市常住人口總量突破1000萬人，重慶暫以3205萬人高居榜首。一、二線城市人口吸附效應(yīng)不減，例如鄭州2020年戶籍人口凈增長(zhǎng)104萬人。反觀仍有42個(gè)地級(jí)市常住人口總量不足100萬人，例如鶴崗僅89萬人。并且，81個(gè)地級(jí)市戶籍人口持續(xù)凈流出，例如漯河2020年戶籍人口凈減少18萬人。

??其四，市場(chǎng)購買力強(qiáng)弱分化。2020年，太原、南寧等住戶部門杠桿率皆超100%，鄭州、南昌等住戶部門存貸比皆低于100%，顯示市場(chǎng)購買力明顯透支。典型如太原，2020年住戶部門杠桿率高達(dá)131%，存貸比109%。反觀泉州、無錫等住戶部門杠桿率仍低于40%，南通、濟(jì)寧等住戶部門存貸比都在200%以上，說明市場(chǎng)購買力仍相對(duì)堅(jiān)挺。典型如南通，2020年住戶部門杠桿率38%，存貸比高達(dá)209%，未來居民仍有一定的加杠桿空間。

??類比于2014-2016年，城市房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性輪動(dòng)，城市房?jī)r(jià)輪動(dòng)上漲。具體而言，一線城市市場(chǎng)率先轉(zhuǎn)暖，然后二線“四小龍”城市漸次崛起，隨后中西部二線城市持續(xù)升溫。最后在棚改貨幣化安置的助力下，三四線城市市場(chǎng)全面轉(zhuǎn)暖，房?jī)r(jià)出現(xiàn)翻倍上漲行情。

??因此，我們認(rèn)為隨著市場(chǎng)信心逐步恢復(fù)，北京、上海、杭州等核心一二線城市市場(chǎng)有望率先轉(zhuǎn)暖，鄭州、濟(jì)南、徐州等弱二線及強(qiáng)三線城市市場(chǎng)或?qū)⑤唲?dòng)復(fù)蘇?；谑袌?chǎng)需求及購買力嚴(yán)重透支，菏澤、北海、寶雞等弱三四線城市市場(chǎng)或?qū)⒊掷m(xù)低迷。