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??點擊查看完整版報告：[易居研究院]地鐵企業亟待向新發展模式過渡

??摘要：近日，27 城地鐵企業公布了 2022 年年度報告。通過年報數據發現地鐵企業當前存在著收入結構單一、運營成本高企、利潤持續下降、項目推進艱難等問題。這些問題的背后，折射出地鐵企業過去“高度依賴財政補貼、重建設輕運營”的舊發展模式難以為繼，地鐵企業亟待向新發展模式過渡，才能實現可持續發展。本文提出以公共交通為導向的綜合物業開發（即 TOD 模式，TransitOriented Developmeng 的縮寫）是地鐵企業向新發展模式過渡的核心，并建議從建設地鐵向運營地鐵轉型、從粗放模式向精細模式轉型、從交通服務向城市服務轉型以及產業鏈縱向延伸和橫向拓展。

??近 20 年來，中國城市軌道交通建設高速增長，無論是建設里程還是開通城市數均大幅增加。中國城市軌道交通協會 2022 年年報顯示，中國大陸地區共有55 個城市開通城市軌道交通運營線路 308 條，運營線路總長度達到 10287 公里。然而，城市軌道交通建設投資巨大，運營收費低廉，對已開通的城市來說，市政府均承受著巨大的資金壓力，單純依靠售票和傳統的車站及車廂廣告既不能補貼運營虧損，更不能反哺軌道交通建設。因此，部分一、二線城市積極探索“地鐵+物業”模式，希望能夠實現綜合開發收益反哺軌道交通運營。但是隨著房地產行業進入深度調整期，這些城市的地鐵企業同樣面臨著運營成本高企、TOD 項目推進艱難等問題，亟需向新發展模式過渡。因此，研究地鐵企業如何向新發展模式過渡，不僅有利于改善行業困境，更有利于緩解財政壓力，從而實現城市軌道交通的可持續發展。

??一、地鐵企業當前生存現狀

??本節以 27 城地鐵企業 2022 年年度報告為基礎，分析地鐵企業當前生存現狀。

??1、收入結構單一，開發收入占比高

??從營業總收入來看，5 家地鐵公司營業收入超過 100 億元，12 家營業收入在10-100 億元，10 家在 10 億元以內。其中深圳地鐵 2022 年實現營業收入 239.76億元，位居地鐵公司營收榜榜首；北京地鐵實現營業收入 150.85 億元，位居營收榜第二位；其次是廣州地鐵、成都地鐵、武漢地鐵，營收分別是 122.85 億元、117.99 億元、101.50 億元。

??從收入結構來看，這 5 家地鐵公司除廣州地鐵外，房地產開發收入與營業收入的比值均超過 40%，其中深圳高達 67%，成都和武漢占到 53%，北京地鐵占到42%，而廣州地鐵僅占到 14%。深圳地鐵是內地地鐵公司中最早學習中國香港“地鐵+物業開發”模式的企業，2022 年站城一體化開發收入達到 160.48 億元，占到總營收的 67%。基于此，深圳地鐵旗下的深鐵置業已連續 6 年獲深圳市房地產開發行業綜合實力前三甲。