市場報告克而瑞研究中心 2024-08-28 11:12:59 來源：克而瑞地產研究
- 城市:全國
- 發布時間:2024-08-28
- 報告類型:市場報告
- 發布機構:克而瑞
??專業投資客的投資收益來自于方方面面的摳細節，房產投資也是個非常專業的賽道。
??◎ 文 / 特別觀察組
??最近，我們接觸了一個比較低調的群體，一群base上海的“炒房客”。
??他們中的部分，從去年底開始，已經把房產投資陣地從上海轉移至重慶。
??“上半年我在重慶買了10套房，都是集中在一季度。”從去年底，A先生就不斷在重慶踩盤，一個月時間看房不下150套。
??“我習慣了一年至少得買幾套，尤其熊市，熊市忍不住，牛市可以休息。”
??為什么是重慶？
??從歷史漲幅來看，過去十年投資重慶房產并不是個明智的選擇。無論是跟一線城市上海比，還是跟同樣是二線城市的“鄰居”成都比，重慶房價漲幅遠遠落后。
??從商品住宅成交均價來看，近十年上海、成都和重慶漲幅分別為150%、174%和117%。重慶房價表現實在差強人意，比存銀行也強不了多少，可謂幾乎”十年不漲”。
??01 重慶議價空間大，容易“撿尸體”
??“我在暗中抄底，重慶還價特別容易。”
??重慶很久以來都是不折不扣的買方市場，買家往往占據著絕對的主動權。
??由于房價長期較為平穩，重慶房東并未享受太多房價上漲紅利，出售房產時也很少出現惜售心態，多板塊的二手房成交折扣率低于9折。
??遇上房東急售，個盤折扣率甚至可以低至7折。以A先生今年年初購入的一套房舉例，掛牌280萬的房產，直接照著掛牌價的7折200萬還價。
??這個砍價幅度在上海是不可想象的，大概率要激怒房東。即使是中介假扮客戶壓價，也不敢胡亂喊出7折的價格。
??而在重慶，經過幾次來回拉扯之后，最終這套房A先生以212萬成交，成交折扣率為76折。
??A先生在重慶市場的中高端項目遇到的房東急售，主要有三種情況，舉家移民、企業破產還債和年終給員工發工資獎金。在經濟下行背景下，這種案例屢見不鮮。
??重慶房價絕對值在二線城市中也屬于較低水平，當下以“撿尸體”的心態，接過別人舉了五六年的杠鈴，可謂“下有底”，在樓市熊市中，不失為一種相對安全的選擇。
??02 重慶租售比高，可實現“以租養貸”
??牛市擁抱成長股起飛，熊市抱團紅利股避險。在股票市場，經歷一輪完整牛熊的老股民對這句話應該有較深的體會。
??而房產作為一種投資品考量，投資客的投資思路也不相上下。樓市持續下行背景下，能源源不斷提供現金流的高租售比房產才是更安心的選擇。
??根據2024年第二季度中國貨幣政策執行報告，經測算目前一線城市租售比不到2%，二三線城市租售比有所上升，升至3%左右。
??一線城市以上海為例，2023年全市平均租售比僅1.6%，租售比最高的崇明區和金山區二手房平均租售比也僅為2%左右。與上海目前普遍3.4%的首套房利率相比，上海大多數二手房租金對房貸的覆蓋率不足一半。
??重慶市場二手房的租金收益狀況要好得多，全市平均租售比達到了2.4%。江津、璧山和長壽區的二手房平均租售比甚至超過了3%。重慶目前的首套房貸利率也在3.4%左右，而投資客買房首選的經營貸，貸款利率普遍可以做到更低，“以租養貸”并非難事。
??“重慶比較好的次新房租售比2.5%是有的，個別筍盤可以到3%，老破商圈房就更不用說了，租售比都是3%以上。租金都能抵月供了，就不會有太大跌幅了。”
??央行在《2024年第二季度中國貨幣政策執行報告》中也一再強調租金對房產價值的重要性，原文如下：
??從租售比的角度來看，也許，重慶的底，真的快出現了。
??03 只選擇重慶1%的人能買得起的好房子
??跌不下去，并不意味著能上漲。
??重慶二手房市場面臨的拋壓壓力也不容小覷。重慶二手房掛牌套數長期居高不下，對比重慶和上海的掛牌成交數據來看，重慶的賣房難度估計在上海的四倍以上。
??因此，謹慎選籌在重慶不僅是個技術活，也是非常必要的事。
??一、不碰房齡超過十年的房產。
??一方面，重慶只有品相好的次新房才能租出好的租售比。
??“上海買房可以不看房齡，重慶一定要看房齡。租抵供需要房子的品相很好，重慶稍微老一點兒，比如房齡超過十年，即便地段不錯也很難租。”
??另一方面，重慶次新房的拋售壓力也比老舊二手房小。
??根據CRIC數據，重慶掛牌的二手房中，有近七成為房齡超過10年的房子，即2015年以前的二手房。從掛牌成交比來看，房齡越新的二手房，成交也越容易。
??二、配套不能有短板，規劃級別要高，成長性好更佳。
??除了房齡以外，投資客們提到最多的選籌標準主要集中在項目資源上，配套資源要全面、要稀缺、同時也要兼顧成長性。
??“我主要關注渝北這個片區，商圈+地鐵+學區+公園+大品牌開發商新盤才是投資重慶的正道。”
??“我重慶不選最高租金收益的區域，因為那是成熟區域，房子都至少六七年房齡了，我最近買得多的是中央公園，租金不算很好，但我覺得類似上海2003年的聯洋，全部是高品質的新小區，規劃級別也很高，規劃也已經落地了百分之七八十了。”
??“我今年年頭在重慶買的房子套均都在300萬左右，都是兩江四岸核心區的江景房。”
??總的來說，就是聚焦城市的頭部項目，只投資富人能買得起的好房子，才能有好的投資回報。
??04 普通人，投資需謹慎
??專業投資客的投資收益來自于方方面面的摳細節，他們基于多次的買賣房經驗、成熟穩定的貸款合作方、以及不厭其煩地無數次踩盤培養市場敏感度，無論是議價、貸款還是選籌，他們比我們大多數普通人都有著非常明顯的優勢。
??綜上，我們可以發現，房產投資也是個非常專業的賽道。在樓市大環境不景氣的背景下，買套房坐等上漲的時代已經一去不復返。普通人，投資買房需謹慎。
- 10:54
- 10:51
- 10:37
- 09:55
- 09:20
- 09:18
- 09:15
- 09:12
- 08:48
- 08:45
- 08:39
- 2024-08-27 12:16:38
- 2024-08-27 12:13:48
- 2024-08-27 12:05:13
- 2024-08-27 11:52:21
- 2024-08-27 11:42:35
- 2024-08-27 11:35:01
- 2024-08-27 11:26:54
中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
