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??4月全月環(huán)比回落是大概率事件，二季度或?qū)⒀永m(xù)止跌企穩(wěn)態(tài)勢。

??◎  文 / 俞倩倩

??2025年前2月市場止跌企穩(wěn)，3月傳統(tǒng)營銷旺季來臨，新房成交再度來到年度高點，京滬深杭蓉等部分核心一二線局部“小陽春”，目前4月已度過半月有余，究竟小陽春持續(xù)性幾何？各城市復(fù)蘇有何差異化特征，基于當(dāng)前市場邏輯，二季度樓市成交是否還有放量空間，哪些城市又存在結(jié)構(gòu)性機(jī)會呢？

??01 4月半月30城項目平均去化率34%環(huán)降同增、仍處高位震蕩

??據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，重點26城4月上半月成交面積達(dá)317.17萬平方米，環(huán)比下降14%，與去年同期基本持平。各能級環(huán)比降幅都在14%-15%之間，同比來看，一線率先回穩(wěn)，4月上半月成交量較去年同期增長32%，主要源于去年三季度末新政刺激，存量客戶潛在需求被激發(fā)，加之去年同期基數(shù)不高，也使得成交規(guī)模有了顯著增長。而二線和三四線城市小陽春成色相對一般，同比分別下降10%和8%，更多是局部復(fù)蘇，主要源于購買力疲軟，市場熱度仍有待一線傳導(dǎo)。

??從短期市場熱度來看，仍處于高位波動區(qū)間：據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，4月上半月重點30城項目開盤去化率為34%，與2025年2月全月持平，較2025年3月全月下降10pcts,與2024年4月全月相比增長10pcts。

??我們選擇了部分典型城市，大體分為以下三類：

??第一類為短期內(nèi)熱度較高的核心一二線城市，以北京、上海、深圳、成都、杭州為典型代表，各城市項目去化率受新盤供給質(zhì)量影響較大，4月以來城市間分化持續(xù)加劇；

??第二類天津、武漢等弱復(fù)蘇類城市，2025年3月以來，項目來訪、認(rèn)購穩(wěn)步回升，不過步入4月增長動能顯著放緩，各項指標(biāo)有小幅回落跡象；

??第三類為南京、鄭州等小陽春成色一般類城市，4月項目來訪、認(rèn)購?fù)睫D(zhuǎn)跌，客戶轉(zhuǎn)化率延續(xù)低位持穩(wěn)。

??02 熱點城市受供給影響加速分化深蓉杭開盤“提質(zhì)縮量”維穩(wěn)市場

??熱點城市受新盤供給質(zhì)量影響，市場熱度加速分化，深圳、杭州、成都等供應(yīng)節(jié)制，放緩?fù)票P進(jìn)度，提升了推盤質(zhì)量，適銷對路樓盤入市一定程度上提升了居民購房積極性；加之去年三季度末新政利好疊加項目促銷，也使得市場熱度高位持穩(wěn)。相較而言，北京、上海等4月以來開盤質(zhì)量一般，因而項目平均去化率高位回落，不及去年同期。

??03 津漢等弱復(fù)蘇類城市增長動能顯著放緩項目來訪、認(rèn)購高位回落

??武漢、天津等弱復(fù)蘇類城市，春節(jié)之后市場穩(wěn)步修復(fù)，但是步入4月以來，增長動能顯著放緩，項目來訪、認(rèn)購出現(xiàn)了高位回落的現(xiàn)象。

??以武漢為例，步入4月以來，項目來訪、認(rèn)購來穩(wěn)步回落，受此影響，客戶轉(zhuǎn)化率高位回落：據(jù)CRIC監(jiān)測重點項目顯示，4月近2周單盤周均來訪量均降至60組以下，單盤周均認(rèn)購量逐周回落（14周2.8套，15周2.2套），不及去年同期。客戶看房欲望穩(wěn)中有降，客戶轉(zhuǎn)化率降至4.3%。

??從項目開盤來看，4月上旬項目平均去化率重回3成以內(nèi)。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2025年4月前14日項目平均去化率僅為28%，重回2024年3成以內(nèi)低位，事實上，2025年1月因推盤提質(zhì)縮量去化率一度飆升至78%，2月以來便呈現(xiàn)出逐月回落行情，增長動能明顯不足。

??再如天津，新房市場節(jié)后逐步修復(fù)，不過經(jīng)歷了前期放量，加之4月上半月受大風(fēng)天氣影響，客戶看盤積極性明顯不足，項目來訪量、認(rèn)購量穩(wěn)中有降，重回2025年2月水平。據(jù)CRIC監(jiān)測重點項目顯示，4月第2周，重點監(jiān)控項目案場總來訪量為11007組，環(huán)比下降40%，平均單盤到訪量降至40組；總認(rèn)購量為865套，環(huán)比下降16%，單盤周度認(rèn)購降至3.1套。

??04 穗鄭寧等暫無明顯起色項目來訪、認(rèn)購、客戶轉(zhuǎn)化率均低位持穩(wěn)

??還有部分城市諸如廣州、鄭州、南京等，來訪、認(rèn)購穩(wěn)步回落，客戶轉(zhuǎn)化率走低，購房觀望情緒依舊濃厚，短期來看增長后勁略顯不足。以廣州為例，3月至今，重點監(jiān)測50盤周度總來訪量環(huán)比跌多漲少，客戶轉(zhuǎn)化率基本在4%左右低位波動。

??鄭州如是，步入4月以來，重點監(jiān)測樓盤盤均來訪量、認(rèn)購量穩(wěn)步回落，第15周（4.7-4.23）盤均認(rèn)購套數(shù)僅為2套，因而使得客戶轉(zhuǎn)化率降至4.17%，為年內(nèi)次低（最低點春節(jié)周4.06%）。

??南京短期內(nèi)客戶轉(zhuǎn)化率穩(wěn)步回升，但是增幅有限，市場增長動能略顯不足。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2025年第15周來訪量環(huán)比下降8%，認(rèn)購量環(huán)比下降13%，整體市場熱度呈現(xiàn)小幅回落，客戶觀望情緒較重，其中城北板塊認(rèn)購量領(lǐng)先，其次為江寧和城南板塊。近期政策利好釋放，但政策仍有待發(fā)酵，預(yù)計短期市場熱度維持波動平穩(wěn)。

??總體來看，新房成交增長動能轉(zhuǎn)弱，4月全月環(huán)比回落是大概率事件，不過考量到去年基數(shù)不高，同比或延續(xù)持平，二季度或?qū)⒀永m(xù)止跌企穩(wěn)態(tài)勢。各城市間延續(xù)分化行情：京滬深杭蓉等熱點城市受供給結(jié)構(gòu)影響較大，后期市場熱度主要取決于是否有適銷對路樓盤入市；天津、武漢等基本面不錯的核心二線城市，增長動能略有放緩，來訪、認(rèn)購小幅走低，預(yù)期后期成交放量空間有限，而對于廣州、南京、鄭州當(dāng)前市場仍處低位徘徊區(qū)間，上漲或下降空間都不是太大，若無顯著的政策利好，成交難以實現(xiàn)強(qiáng)勢反轉(zhuǎn)。