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??本期關(guān)注

??政府代建制政策持續(xù)落地

??2025年二季度，各省市繼續(xù)推進(jìn)政府投資項(xiàng)目代建制改革，陸續(xù)出臺或修訂相關(guān)管理辦法，進(jìn)一步規(guī)范代建行為，以此來提高項(xiàng)目建設(shè)管理專業(yè)化水平和投資效益。根據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計(jì)，2025年上半年，出臺政策省市達(dá)到14個。

??2025年二季度城投拿地占比41%

??根據(jù)CRIC監(jiān)測的重點(diǎn)30城數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年城投及平臺公司參與拿地的建面超過2200萬平方米，較2024年上半年微增4%，占比為45%，較2024年上半年、2024年全年分別下降5個pcts和19個pcts。分季度來看，二季度城投及平臺公司拿地占比為41%，較一季度下降8.7個pcts，較2024年一季度下降14.4個pcts。

??多家頭部企業(yè)通過戰(zhàn)略合作深度綁定委托方

??2025年上半年，多家代建企業(yè)通過戰(zhàn)略簽約方式深化業(yè)務(wù)布局，合作內(nèi)容總體呈現(xiàn)出多元化。上半年有7家代建企業(yè)與不同的委托方就不同業(yè)務(wù)類型進(jìn)行了合作。合作項(xiàng)目遍布淄博、北京、紹興、佛山、重慶、武漢等地，顯示出企業(yè)全國化布局趨勢。簽約方向上，政企合作成為主流，跨界融合（科技+建筑、文旅+體育）加速，智慧化、生態(tài)化成為核心方向。

??2025年上半年代建項(xiàng)目中標(biāo)量同比增8%

??2025年上半年代建中標(biāo)項(xiàng)目260個，同比2023年上半年和2024年上半年分別增加29%和8%，增速有所放緩。按委托方來看，國資招標(biāo)項(xiàng)目占82%，占比較一季度下降10個百分點(diǎn)，相應(yīng)地，私企、合資企業(yè)以及農(nóng)村股份制團(tuán)體招標(biāo)項(xiàng)目有所增加。

??01 行業(yè)政策

??政府代建制改革持續(xù)推進(jìn)

??管理手段不斷創(chuàng)新和完善

??1、上半年14個省市出臺代建管理辦法，積極鼓勵政府項(xiàng)目實(shí)行代建制

??2025年二季度，各省市繼續(xù)推進(jìn)政府投資項(xiàng)目代建制改革，陸續(xù)出臺或修訂相關(guān)管理辦法，進(jìn)一步規(guī)范代建行為，以此提高項(xiàng)目建設(shè)管理專業(yè)化水平和投資效益。根據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計(jì)，二季度共計(jì)6個省市政府圍繞政府代建制度出臺政策，略低于一季度。2025年上半年，出臺政策省市達(dá)到14個，較去年同期增加一個城市。由此可見，隨著代建市場愈發(fā)成熟，各地方政府正在積極鼓勵實(shí)行項(xiàng)目代建制。

??通過對2025年上半年各省市出臺的政府投資項(xiàng)目代建管理辦法進(jìn)行梳理和分析，可以發(fā)現(xiàn)各地區(qū)在代建制管理方面存在一些共性特點(diǎn)。

??從代建制的定義來看，各地區(qū)基本遵循了"代建單位負(fù)責(zé)項(xiàng)目組織實(shí)施，控制項(xiàng)目投資、質(zhì)量、工期，項(xiàng)目建成后移交給使用單位"這一核心理念。例如，內(nèi)蒙古自治區(qū)的管理辦法則將代建制定義為"自治區(qū)人民政府設(shè)立的代建項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)（以下簡稱代建機(jī)構(gòu)）對本級政府投資非經(jīng)營性項(xiàng)目實(shí)施集中建設(shè)管理，組織工程或與之相關(guān)的貨物、服務(wù)等采購工作，嚴(yán)格控制項(xiàng)目投資、質(zhì)量、安全和工期，項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后移交給使用單位的制度"；

??在代建范圍的設(shè)定上，各地區(qū)根據(jù)自身實(shí)際情況，制定了不同的標(biāo)準(zhǔn)和條件。如湖南省規(guī)定，財(cái)政性資金占項(xiàng)目總投資50%以上且總投資3000萬元以上的非經(jīng)營性政府投資項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)實(shí)行代建制。洛陽市則規(guī)定，總投資在2000萬元及以上的市級政府投資項(xiàng)目必須代建。部分三四線城市門檻較低，南雄建安費(fèi)800萬元即強(qiáng)制代建。總體來看，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和政府投資規(guī)模較大的地區(qū)，代建范圍的設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)也相對較高。

??在代建單位的資質(zhì)要求方面，湖南省的管理辦法要求代建單位應(yīng)當(dāng)具具有獨(dú)立法人資格、具有工程咨詢甲級、工程設(shè)計(jì)甲級、工程監(jiān)理甲級、施工總承包壹級、房地產(chǎn)開發(fā)壹級中的一項(xiàng)或者多項(xiàng)資質(zhì)（資信）、具有與代建管理相適應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。

??除此之外，我們發(fā)現(xiàn)在各省市在代建制管理的規(guī)范與實(shí)踐中呈現(xiàn)出了新的特點(diǎn)和趨勢，反映了代建制管理的持續(xù)創(chuàng)新與完善。

??第一，精細(xì)化管理。例如洛陽市則規(guī)定，總投資在2000萬元及以上的市級政府投資項(xiàng)目必須代建，包括機(jī)關(guān)辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院、文體場館等。特殊情況下，2000萬元以下項(xiàng)目經(jīng)市政府批準(zhǔn)也可申請代建。這種分級管理模式既能集中資源管好大項(xiàng)目，又為小型項(xiàng)目保留了靈活性；

??第二，強(qiáng)化綠色建造與技術(shù)升級。典型如內(nèi)蒙古自治區(qū)政府投資項(xiàng)目明確提出，提倡代建項(xiàng)目采用先進(jìn)技術(shù)、先進(jìn)設(shè)備、先進(jìn)工藝、新型建筑材料、智能建造和現(xiàn)代管理方式，全面落實(shí)綠色建筑和綠色建材相關(guān)要求，以提高設(shè)計(jì)、建造及運(yùn)維管理的科學(xué)化水平，實(shí)現(xiàn)節(jié)約工程投資、合理縮短工期、管理精細(xì)化的目標(biāo)，推進(jìn)建筑信息化、工業(yè)化、綠色化發(fā)展；

??第三，完善創(chuàng)新激勵與懲罰機(jī)制。在監(jiān)督考核機(jī)制的完善和責(zé)任追究制度的建立方面，各地區(qū)也在不斷探索。例如，河源市源城區(qū)發(fā)布的《政府投資項(xiàng)目集中代建管理辦法》代建合同實(shí)行以概算批復(fù)為目標(biāo)總價(jià)的激勵制度。獎勵金總額原則上不超過代建管理費(fèi)的10%，納入項(xiàng)目總概算。部分城市在規(guī)范中明確了項(xiàng)目實(shí)施過程中回避、考核及廉潔制度，規(guī)定了扣減代建管理費(fèi)情形以及代建單位和使用單位責(zé)任條款。這些監(jiān)督考核機(jī)制的完善和責(zé)任追究制度的建立，有利于規(guī)范代建行為，提高項(xiàng)目管理水平，確保政府投資項(xiàng)目的順利實(shí)施。 

??表：2025年上半年出臺的代建相關(guān)政策（略）

??2、政治局會議定性“穩(wěn)市場”新階段，現(xiàn)房政策若落地將加速代建企業(yè)“洗牌”（略）

??02 城投拿地

??上半年占比45%

??較去年同期降5個百分點(diǎn)

??根據(jù)CRIC監(jiān)測的重點(diǎn)30城數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年城投及平臺公司參與拿地的建面超過2200萬平方米，較2024年上半年微增4%，占比為45%，較2024年上半年、2024年全年分別下降5個百分點(diǎn)和19個百分點(diǎn)。

??城投拿地“總量微增、占比下降”也從側(cè)面反映出30個核心城市土地市場率先止跌回穩(wěn)，土地成交總量上升同時，市場參與主體愈發(fā)多元化，城投托底的比例在降低。這一點(diǎn)從二季度部分民企開始拿地也可見一斑。

??從歷年走勢來看，城投拿地比例波動上行后快速回落。2022年-2024年城投拿地占比基本維持50%以上，其中2022年、2024年城投托底的比例均高達(dá)60%。對于代建市場而言，雖然城投拿地占比下降，但較央企、民企拿地而言依舊占據(jù)半壁江山。在增量保持穩(wěn)定的情況下，未來潛在代建需求仍充足。

??分季度來看，2025年二季度城投及平臺公司拿地占比為41%，較一季度下降8.7個百分點(diǎn)，較2024年同期下降14.4個百分點(diǎn)。實(shí)際上，2025年上半年城投拿地與2023年上半年走勢相似，一二季度呈現(xiàn)下降趨勢，主要原因是核心城市供地多以優(yōu)質(zhì)地塊為主，企業(yè)拿地的積極性較高。

??表：2025年二季度典型城市城投平臺拿地明細(xì)（萬平方米，億元）（略）

??03 企業(yè)洞察

??通過戰(zhàn)略合作深度綁定委托方

??加快資源整合、強(qiáng)化跨界融合

??2025年上半年，多家代建企業(yè)通過戰(zhàn)略簽約方式深化業(yè)務(wù)布局，總體呈現(xiàn)出多元化的合作格局。實(shí)際上，自2024年開始，“合縱連橫”就成為企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略中的重要一環(huán)，尤其是在代建行業(yè)由“藍(lán)海”轉(zhuǎn)向“紅海”、競爭加劇之下，企業(yè)持續(xù)通過資源整合、簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議等方式提前鎖定潛在委托方，在降低成本的同時提升競爭力。

??根據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計(jì)，上半年有7家代建企業(yè)與不同的委托方就多種業(yè)務(wù)類型進(jìn)行了合作。合作項(xiàng)目遍布淄博、北京、紹興、佛山、重慶、武漢等地，顯示企業(yè)全國化布局趨勢。發(fā)展大勢上，政企合作成為主流，跨界融合（科技+建筑、文旅+體育）加速，智慧化、生態(tài)化成為核心方向。

??從合作主體來看，主要分為三類：

??第一，通過政企合作持續(xù)積累行業(yè)資源，多聚焦在頭部代建企業(yè)中。內(nèi)容多是聚焦城市功能提升，覆蓋規(guī)劃、基建、產(chǎn)業(yè)升級、公共服務(wù)等領(lǐng)域，以“政府資源+企業(yè)專業(yè)能力”推動區(qū)域發(fā)展。諸如2025年一季度，旭輝建管與佛山南海區(qū)政府、里水鎮(zhèn)政府，樂宜里文旅（簡稱，下同）達(dá)成三方戰(zhàn)略，并簽署了海南洲—水口灣人文經(jīng)濟(jì)活力區(qū)戰(zhàn)略合作協(xié)議。未來將以“體育+文旅+生態(tài)”為核心，推動文體商旅融合。2025年5月綠城管理集團(tuán)與重慶市大渡口區(qū)人民政府在杭州成功舉行戰(zhàn)略合作簽約儀式，強(qiáng)調(diào)了雙方將充分發(fā)揮資源整合與專業(yè)運(yùn)營優(yōu)勢，重點(diǎn)聚焦高品質(zhì)住宅開發(fā)、城市更新、文旅產(chǎn)業(yè)融合、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)等領(lǐng)域展開深度合作，共同打造具有標(biāo)桿意義的城市建設(shè)項(xiàng)目。

??我們認(rèn)為，代建企業(yè)與政府進(jìn)行戰(zhàn)略合作，一方面可借助政府資源，優(yōu)先獲取這些項(xiàng)目機(jī)會，從而擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模，提高市場占有率；另一方面代建企業(yè)參與政府項(xiàng)目建設(shè)，能夠展示其專業(yè)能力和管理水平。此外，政企合作模式下會有一定的扶持政策，如簡化審批流程、稅收優(yōu)惠等，均有助于降低項(xiàng)目開發(fā)成本，提高項(xiàng)目運(yùn)作效率。

??第二，國企資源整合，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)、利益最大化。主要圍繞產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入與運(yùn)營管理激活地方資源（如文化、生態(tài)），助力共同富裕與鄉(xiāng)村活力提升。其中既有民營企業(yè)與當(dāng)?shù)氐某峭丁㈡?zhèn)直屬企業(yè)的合作，也有國企與國企之間的資源整合與優(yōu)勢互補(bǔ)。2025年1月，藍(lán)綠雙城與淄博周村城建圍繞城市全周期開發(fā)展開合作，就周村區(qū)城市規(guī)劃、城市設(shè)計(jì)、城市建設(shè)、城市運(yùn)維、城市服務(wù)等開展全方位合作，聚焦高品質(zhì)住宅與城市更新；同月，北京城建集團(tuán)與北辰集團(tuán)則通過黨建聯(lián)學(xué)共建，在構(gòu)建溝通合作的橋梁，持續(xù)加強(qiáng)在會展全產(chǎn)業(yè)鏈、重大項(xiàng)目及持有物業(yè)的投資與經(jīng)營、房地產(chǎn)開發(fā)、建筑設(shè)計(jì)與工程建設(shè)等領(lǐng)域的合作。

??與地方國企之間的深度綁定和資源整合可以強(qiáng)化企業(yè)市場競爭力、拓展業(yè)務(wù)版圖。國企通常在城市更新、保障性住房、基建工程等領(lǐng)域具備較強(qiáng)的政府合作基礎(chǔ)和項(xiàng)目獲取能力，部分地方政府傾向于優(yōu)先選擇本地國企或有國資背景的企業(yè)承接項(xiàng)目。

??第三，民企跨界聯(lián)盟，以科技賦能代建。如騰云筑科在6月份和萬物云、浪潮智慧建筑達(dá)成戰(zhàn)略合作，分別在“空間場景+康養(yǎng)科技”創(chuàng)新模式與智慧建筑的關(guān)鍵方向開展深度融合，通過科技企業(yè)賦能代建（AIoT/康養(yǎng)科技），以技術(shù)互補(bǔ)為核心（場景資源+科技能力），探索智慧社區(qū)、康養(yǎng)服務(wù)、建筑數(shù)字化等新業(yè)態(tài)。

??值得一提的是，從多家代建企業(yè)合作的業(yè)務(wù)范圍來看，呈現(xiàn)出多元化的趨勢。涵蓋了城市更新、文旅融合、鄉(xiāng)村振興、產(chǎn)業(yè)鏈整合以及智慧化建設(shè)。如綠城管理、武漢城建集團(tuán)與當(dāng)?shù)卣暮献骶劢固嵘鞘泄δ堋⒋蛟鞓?biāo)桿項(xiàng)目，在城市更新領(lǐng)域深度布局。而旭輝建管與海南洲—水口灣人文經(jīng)濟(jì)活力區(qū)戰(zhàn)略合作協(xié)議，主打文旅結(jié)合，通過激活人文經(jīng)濟(jì)、拉動區(qū)域產(chǎn)業(yè)。

??綜合而言，通過戰(zhàn)略合作的方式，代建企業(yè)可以深度綁定委托方，且大部分合作高度契合“好房子”建設(shè)、城市更新、鄉(xiāng)村振興等國家政策導(dǎo)向，能夠幫助企業(yè)獲取政府支持與項(xiàng)目機(jī)會。此外，政企合作中帶動區(qū)域發(fā)展同時，也讓企業(yè)競爭力實(shí)現(xiàn)重構(gòu)和提升，未來代建賽道中，資源整合能力是關(guān)鍵所在，企業(yè)需要兼具規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、科技應(yīng)用等綜合能力。

??未來，我們認(rèn)為企業(yè)與政府、地方國企、民營企業(yè)的合作將會持續(xù)加強(qiáng)。隨著戰(zhàn)略合作深化進(jìn)行，代建企業(yè)將進(jìn)一步向“城市服務(wù)商”轉(zhuǎn)型，參與城市全周期運(yùn)維。而跨界生態(tài)的擴(kuò)張，也會讓代建企業(yè)技、文旅、康養(yǎng)企業(yè)協(xié)同，形成多產(chǎn)業(yè)聯(lián)動生態(tài)。

??04 重點(diǎn)項(xiàng)目

??龍湖龍智造成都西璟臺提前交付

??遠(yuǎn)洋建管廣州南香雅居熱銷

??1、龍湖龍智造精準(zhǔn)解題紓困項(xiàng)目，成都西璟臺提前交付

??4月18-20日，龍湖龍智造首次攜手國有企業(yè)以"共益?zhèn)?代建及代銷支持"模式參與的破產(chǎn)重整的成都西璟臺項(xiàng)目集中交付，較預(yù)計(jì)時間提前40天。集中交付期間，共638戶到訪業(yè)主完成收房，到訪交付率達(dá)95.94%。

??西璟臺項(xiàng)目位于成都郫都區(qū)，原項(xiàng)目已報(bào)規(guī)報(bào)建、主體基本成型，重啟前已停工8年，涉及852家未收回債權(quán)的債權(quán)人、857套未交付房產(chǎn)（含車位），牽動1700余戶（次）企業(yè)及家庭的切身利益，屬情況復(fù)雜、重啟壓力較大的紓困項(xiàng)目。

??龍湖龍智造依托自身“研策、設(shè)計(jì)、建管、精工、千丁數(shù)科”五大業(yè)務(wù)能力聚合的優(yōu)勢，首次參與紓困項(xiàng)目就通過極強(qiáng)的專業(yè)能力，在產(chǎn)品改造、成本管控、工期控制、營銷推廣等各環(huán)節(jié)發(fā)力，使西璟臺項(xiàng)目從紓困項(xiàng)目轉(zhuǎn)變?yōu)檑紖^(qū)銷冠項(xiàng)目。

??產(chǎn)品改造——龍湖龍智造通過對原施工圖紙的排查，梳理出190處可優(yōu)化空間，為“守好產(chǎn)品底線”，龍湖龍智造對項(xiàng)目進(jìn)行了外立面局部升級、重構(gòu)景觀動線、提升戶內(nèi)空間品質(zhì)等方面的提升，最終項(xiàng)目產(chǎn)品質(zhì)感超業(yè)主預(yù)期。

??成本管控——成本控制是紓困項(xiàng)目中最重要的環(huán)節(jié)之一，龍湖龍智造通過剛性管控和柔性調(diào)配的雙軌策略，實(shí)現(xiàn)了顯著的成本優(yōu)化。

??工期控制——得益于龍湖龍智造完備的供應(yīng)商生態(tài)圈和強(qiáng)大的項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)，項(xiàng)目在品質(zhì)保障的同時縮短了工期，取得施工許可證后4個月西璟臺項(xiàng)目就全新亮相，443天后項(xiàng)目正式交付，并實(shí)現(xiàn)了“交房即交證”。

??營銷推廣——龍湖龍智造對西璟臺廣告包裝的視覺識別系統(tǒng)、案名、銷售現(xiàn)場的形象均進(jìn)行了煥新，運(yùn)用實(shí)景美圖、視頻、實(shí)景直播等方式對項(xiàng)目進(jìn)行傳播，同時，項(xiàng)目的營銷節(jié)點(diǎn)與工程進(jìn)度高度綁定，樣板間開放、示范區(qū)二次開放、現(xiàn)房銷售等節(jié)點(diǎn)維持市場熱度。截止至2025年5月6日，西璟臺總到訪8426組，月均到訪近1000組，項(xiàng)目累計(jì)銷售金額約5.04億元，住宅去化率超90%。

??2、遠(yuǎn)洋建管七大優(yōu)勢賦能增城項(xiàng)目，南香雅居開盤即實(shí)現(xiàn)熱銷（略）

??05 招投標(biāo)

??上半年中標(biāo)項(xiàng)目260個

??較去年同期增長8%

??1、上半年代建項(xiàng)目中標(biāo)量260個，二季度中標(biāo)量創(chuàng)近兩年新高

??2025年上半年代建中標(biāo)項(xiàng)目260個，同比2023年上半年和2024年同期分別增加29%和8%，增速有所放緩；但僅從二季度來看，二季度代建中標(biāo)項(xiàng)目147個，同、環(huán)比增幅分別為20%和30%，單季度數(shù)據(jù)表現(xiàn)有一定的修復(fù)，其中涉及學(xué)校相關(guān)的代建項(xiàng)目較多，也是未來代建企業(yè)可以深度挖掘的方向之一。

??2、國資招標(biāo)項(xiàng)目占比有所下降，龍湖龍智造、旭輝建管等民營企業(yè)中標(biāo)較多（略）

??3、二線城市二季度中標(biāo)超三四線，長、珠三角占比有所回落（略）