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??導(dǎo)語(yǔ)

??大面積高總價(jià)“越豪越好賣(mài)”，上?！蔼?dú)占鰲頭”全面領(lǐng)漲；高端豪宅預(yù)期供求持穩(wěn)，蓉漢等產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)白熱化。

??◎  文 / 楊科偉、俞倩倩

??研究視點(diǎn)

??2025年上半年重點(diǎn)城市總價(jià)千萬(wàn)以上新房豪宅成交規(guī)模穩(wěn)中有增，究竟當(dāng)前各地豪宅市場(chǎng)有怎樣的分化特征，背后驅(qū)動(dòng)原因幾何，未來(lái)豪宅市場(chǎng)熱度能否延續(xù)，我們將通過(guò)下文一一解析。

??01 引子：2025年仍是千萬(wàn)豪宅“成交大年”，同比增幅顯著好于新房平均（本節(jié)有刪減）

??（一）20城2025年上半年千萬(wàn)豪宅成交同比增21%，二三線增幅超一線

??2025年依舊是豪宅成交大年，重點(diǎn)城市總價(jià)千萬(wàn)以上新房豪宅成交規(guī)模穩(wěn)中有增。20個(gè)核心城市（北京、上海、廣州、深圳、杭州、寧波、成都、南京、青島、蘇州、廈門(mén)、佛山、珠海、無(wú)錫、天津、福州、西安、武漢、合肥、鄭州）2025年上半年總價(jià)1000萬(wàn)元以上商品住宅合計(jì)成交2.1萬(wàn)套，環(huán)比微降7%，同比增長(zhǎng)21%，而百城新房成交上半年同比僅微增5%，可見(jiàn)豪宅領(lǐng)漲全國(guó)，成交韌性較強(qiáng)。

??二三線城市千萬(wàn)豪宅成交增長(zhǎng)相對(duì)明顯。具體來(lái)說(shuō)，核心城市中，4個(gè)一線城市千萬(wàn)豪宅成交達(dá)1.6萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)15%,16個(gè)二三線城市成交5871套，同比增長(zhǎng)37%。

??（二）北上廣深杭2025年上半年千萬(wàn)豪宅成交破千套，甬榕廬等倍增（略）

??（三）京滬蓉甬高端住宅成交穩(wěn)定，2025年上半年千萬(wàn)豪宅成交占比持增

??分總價(jià)段來(lái)看，重點(diǎn)城市諸如上海、北京、成都、無(wú)錫、寧波等2025年上半年總價(jià)1000-3000萬(wàn)豪宅成交占比較2024年增幅較為顯著；寧波實(shí)現(xiàn)跳增，由2024年1.89%增至6.16%。而寧波、廈門(mén)、蘇州等增幅較為顯著總價(jià)段集中在3000萬(wàn)以上。

??（四）豪宅去化率顯著超城市平均，上海15萬(wàn)+/平頂豪去化基本超8成

??從項(xiàng)目去化情況來(lái)看，豪宅去化率普遍高于城市平均，尤其在當(dāng)前核心城市基本采取“提質(zhì)縮量”供地模式保證地價(jià)維穩(wěn)，因而也倒逼企業(yè)逐步提升產(chǎn)品品質(zhì)，核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)豪宅入市往往能取得不錯(cuò)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。

??一線城市以上海為例，對(duì)比2025年以來(lái)單價(jià)超10萬(wàn)元/平項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)首日平均去化率和上海月度項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)首日平均去化率，可以看出，高端住宅去化領(lǐng)漲樓市，去化率基本在6成以上波動(dòng)，6月沖高至95%。對(duì)于上海而言，區(qū)域分化持續(xù)加劇：2025年以來(lái)，中心城區(qū)熱度率先反彈，帶動(dòng)平均去化率上升；兩極分化依然明顯且典型，市中心+浦東去化率普遍80%-100%，寶山+閔行去化約六成，五大新城去化4成以下。

??下表我們羅列了上海2025年以來(lái)單價(jià)超單價(jià)超15萬(wàn)元/平部分項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)去化情況，可以看出去化率基本都在8成以上，大面積、高總價(jià)戶(hù)型持續(xù)熱銷(xiāo)，這些豪宅產(chǎn)品往往位于黃浦-豫園、浦東新區(qū)-碧云等核心區(qū)域板塊，單批次推售量基本在100套作用，“小步快跑”的推盤(pán)策略也使得頂豪市場(chǎng)熱度得以延續(xù)。

??二線城市以成都為典型代表，二季度以來(lái)，高端住宅集中入市使得市場(chǎng)熱度延續(xù)高位，而當(dāng)前新規(guī)住宅近乎成為了成都豪宅“標(biāo)配”，我們統(tǒng)計(jì)了二季度以來(lái)成都有8個(gè)單價(jià)超3萬(wàn)元/平方米高端住宅入市，而7個(gè)均為新規(guī)住宅，去化率基本也都在8成以上。

??02 新房豪宅特征：大面積高總價(jià)“越豪越好賣(mài)”，上?！蔼?dú)占鰲頭”全面領(lǐng)漲（本節(jié)有刪減）

??（一）總價(jià)5000萬(wàn)以上高端住宅同比增51%，上海占比近8成“一枝獨(dú)秀”

??分總價(jià)段來(lái)看，豪宅市場(chǎng)整體呈現(xiàn)出“兩頭翹”特征：據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2025年上半年總價(jià)1000-3000萬(wàn)新房豪宅成交套數(shù)高達(dá)19561套，同比增長(zhǎng)25%；總價(jià)5000萬(wàn)以上新房豪宅成交套數(shù)為621套，同比增長(zhǎng)51%，增幅顯著；僅總價(jià)3000-5000萬(wàn)新房豪宅成交同環(huán)比齊跌，降幅均在3成左右，主要源于去年基數(shù)較高。

　　分城市來(lái)看，主要呈現(xiàn)出以下特征：一方面頭部城市豪宅市場(chǎng)集中度上升，上海、北京、深圳、杭州等熱點(diǎn)城市豪宅市場(chǎng)累計(jì)占比豪宅市場(chǎng)8成份額，可以說(shuō)這些城市短期新房市場(chǎng)熱度主要依托豪宅改善盤(pán)支撐。另一方面，上?！耙恢Κ?dú)秀”，在各總價(jià)段中成交絕對(duì)量和占比均居各城市首位，購(gòu)買(mǎi)力基礎(chǔ)雄厚對(duì)豪宅市場(chǎng)形成了有效的需求支撐，值得關(guān)注的是，頂豪（總價(jià)5000萬(wàn)以上）市場(chǎng)上海擁有絕對(duì)支配地位，2025年上半年成交482套，占比高達(dá)78%。

??（二）180平以上成交占比46%但集中度下降，100-140平占比增幅最顯著

??從面積段來(lái)看，2025年年暢銷(xiāo)豪宅產(chǎn)品具有以下特征：大面積豪宅更好賣(mài)，200平以上戶(hù)型成交占比高達(dá)37%但集中度穩(wěn)中有降，而100-140平中等面積段隨著供應(yīng)持續(xù)放量，成交占比增幅最為顯著。具體來(lái)看，

??一方面，大面積豪宅180平以上頂豪戶(hù)型仍是當(dāng)前成交主力但集中度下降，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2025年上半年全國(guó)20個(gè)核心城市千萬(wàn)豪宅成交中，面積在180平以上的產(chǎn)品成交占比達(dá)到46.14%，在各面積段中占比居首，但是成交集中度穩(wěn)步下降，環(huán)比下降8.11pcts，同比下降5.26pcts。

??另一方面，隨著供給放量，中等面積段100-140平段豪宅成交普遍持增，且增幅顯著，譬如100-120平的千萬(wàn)豪宅成交占比為12.09%，同環(huán)比分別增長(zhǎng)3.68pcts和3.39pcts；120-140平的千萬(wàn)豪宅成交占比為17.40%，同環(huán)比分別增長(zhǎng)6.28pcts和8.42pcts；其中180-200平和200-250平兩個(gè)面積段同環(huán)比跌幅均超3pcts。

??值得關(guān)注的是，180平以上大面積段成交占比回落，不難推斷，當(dāng)下豪宅客戶(hù)選擇產(chǎn)品時(shí)并不一味追求大面積、高總價(jià)產(chǎn)品，尤其是高得房率新規(guī)產(chǎn)品集中入市背景下，客戶(hù)選擇產(chǎn)品也會(huì)更傾向于性?xún)r(jià)比。

??（三）一線豪宅成交集中120-140平，二線以200-300平為成交主力（略）

??（四）各城千萬(wàn)豪宅成交主力面積段不一，多數(shù)城市主力面積段集中度上升（本節(jié)有刪減）

??1、北上廣成交主力面積段下移，2025年上半年120-140平增幅顯著

??第一類(lèi)城市以北京、上海、廣州等一線城市為典型代表，2024年三城千萬(wàn)豪宅主要以140-160平為成交主力，而后成交占比呈現(xiàn)出逐年下行走勢(shì)，與之形成鮮明對(duì)比的當(dāng)屬120-140平，成交占比逐年遞增，2025年上半年成交占比均增至20%以上。

??2、蘇杭青珠仍以200-250平為成交主力，但占比同比顯著回落

??第二類(lèi)蘇州、杭州、青島、珠海等為典型代表，2025年上半年主力成交面積段集中在200-250平，占比均在20%以上，不過(guò)四城該面積段同比持降。

??而成交占比增幅顯著的四城仍存在一些差異，蘇州集中在180-200平、300-350平和500-550平，杭州則為250-300平和350-400平；青島“兩頭翹”，漲幅顯著的既有160-200平，同樣亦有800平以上頂  級(jí)豪宅；珠海則主要集中在180-200平方米，主力成交面積段也下行趨勢(shì)。

??3、漢鄭廬榕200-250平、蓉甬佛250-350平成交集中度還在上升（略）

??03 動(dòng)因：供應(yīng)放量+產(chǎn)品升級(jí)+保值增值促進(jìn)新房豪宅市場(chǎng)成交穩(wěn)中有增（本節(jié)有刪減）

??（一）高溢價(jià)地塊占比上升，甬廈等個(gè)別城市豪宅項(xiàng)目迎供應(yīng)大爆發(fā)

??近年來(lái)受低迷樓市行情影響，地方政府為維穩(wěn)地市熱度，普遍采取了“提質(zhì)縮量”的供地策略，使得地市成交聚焦在核心城市的優(yōu)質(zhì)地塊上。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2022年以來(lái)20個(gè)重點(diǎn)城市高溢價(jià)地塊占比持續(xù)上升，2025年上半年溢價(jià)率超20%地塊占比高達(dá)20.86%，較2024年全年上升13.08pcts,為豪宅項(xiàng)目供應(yīng)放量打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

??因高溢價(jià)地塊占比上升，寧波、廈門(mén)等個(gè)別城市也迎來(lái)了豪宅供應(yīng)量的大爆發(fā)，因而也帶動(dòng)千萬(wàn)豪宅成交穩(wěn)中有增。典型城市如寧波，2025年上半年總價(jià)1000萬(wàn)元以上新房供應(yīng)達(dá)到919套，同比增長(zhǎng)113%，受供應(yīng)放量帶動(dòng)，全年千萬(wàn)豪宅成交規(guī)模升至939套，同比增長(zhǎng)近2成。

??（二）中央“好房子”號(hào)召倒逼房企品質(zhì)升級(jí)，新房豪宅產(chǎn)品力優(yōu)于二手（本節(jié)有刪減）

??2025年，以“好房子”國(guó)家戰(zhàn)略為引領(lǐng)，重點(diǎn)城市密集出臺(tái)住宅新規(guī)（如放寬陽(yáng)臺(tái)/飄窗面積、鼓勵(lì)空中花園/復(fù)式挑空、優(yōu)化公共空間計(jì)容），顯著提升了住宅產(chǎn)品的實(shí)得率、空間尺度和舒適度。這些政策紅利不僅有效激活了市場(chǎng)，更深度驅(qū)動(dòng)了住宅產(chǎn)品的全方位升級(jí)換代。

??對(duì)于購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)雄厚的中高改客群而言，新房豪宅有著二手豪宅不可比擬的產(chǎn)品力優(yōu)勢(shì)，戶(hù)型創(chuàng)新聚焦空間功能復(fù)合化、場(chǎng)景延展、景觀交互。高端住宅產(chǎn)品的戶(hù)型創(chuàng)新從單純追求面積擴(kuò)張轉(zhuǎn)向深度挖掘場(chǎng)景價(jià)值，聚焦空間功能復(fù)合化與場(chǎng)景延展性（平層墅院化）和270°全景艙設(shè)計(jì)兩大核心特征，實(shí)現(xiàn)居住體驗(yàn)的質(zhì)變。具體來(lái)看，

??1、聚焦空間功能復(fù)合化與場(chǎng)景延展性，實(shí)現(xiàn)平層墅院化升級(jí)（本節(jié)有刪減）

??平層院墅化是指將別墅的立體空間功能，如庭院、私密性、多功能分區(qū)等融入單層大平層住宅的設(shè)計(jì)理念。

??成都華發(fā)錦宸院建面約320㎡戶(hù)型，一梯一戶(hù)專(zhuān)屬動(dòng)線，入戶(hù)即見(jiàn)景觀庭院，LDKGB一體形成超級(jí)社交空間，滿足家庭聚會(huì)、親子互動(dòng)、茶敘等多重場(chǎng)景；全套房私享陽(yáng)臺(tái)，形成“私人花園”，支持種植、休閑等個(gè)性化場(chǎng)景。

??南京金陵序以建面約225㎡戶(hù)型為例，弧形挑空露臺(tái)，挑高約6.5米，進(jìn)深3米，形成“空中私家庭院”。露臺(tái)通過(guò)奇偶層錯(cuò)位布局，結(jié)合無(wú)界落地玻璃封裝，與客餐廳無(wú)縫聯(lián)動(dòng)，形成LDKBG洄游式社交場(chǎng)域，支持園藝、茶敘、星空觀測(cè)等多元場(chǎng)景。

??2、270°全景艙設(shè)計(jì)，打破空間邊界，重構(gòu)景觀交互（本節(jié)有刪減）

??全景艙設(shè)計(jì)以270°環(huán)幕視野取代傳統(tǒng)單面采光，通過(guò)無(wú)柱化、弧形玻璃等技術(shù)，實(shí)現(xiàn)“空間感倍增”與自然沉浸式體驗(yàn)。這種將自然轉(zhuǎn)化為生活場(chǎng)景的核心要素，滿足高端客群對(duì)“情緒價(jià)值”與“空間自由度”的雙重需求

??杭州杭序府建面約260㎡戶(hù)型，客餐廳采用曲面落地玻璃門(mén)窗圍合，形成三面無(wú)遮擋視野；南向轉(zhuǎn)角弧形陽(yáng)臺(tái)銜接客餐廳，通過(guò)弧形玻璃消除直角邊界，拓展景觀界面并實(shí)現(xiàn)室內(nèi)外空間無(wú)縫交融；主臥套房270°廣角落地窗，形成私域景觀艙。

??武漢新希望·D10黑珍珠建面約310㎡戶(hù)型，客餐廳采用三面連續(xù)的U型落地玻璃幕墻，形成約50米無(wú)遮擋觀江面，通過(guò)優(yōu)化剪力墻結(jié)構(gòu)和隱框平推窗技術(shù)，實(shí)現(xiàn)室內(nèi)外視覺(jué)無(wú)縫銜接；主臥套房270°一線江景視野。

??3、高端會(huì)所構(gòu)建圈層服務(wù)，成為業(yè)主身份的象征（略）

??4、文化轉(zhuǎn)譯與藝術(shù)賦能，打造產(chǎn)品差異化護(hù)城河（略）

??5、科技健康系統(tǒng)定義高端住宅品質(zhì)與未來(lái)可持續(xù)性（略）

??（三）經(jīng)濟(jì)疲軟背景下核心區(qū)域二手豪宅保值增值性良好，自住投資兩相宜（本節(jié)有刪減）

??目前來(lái)看，重點(diǎn)一二線城市核心區(qū)二手豪宅保值增值性良好，從重點(diǎn)20城不同檔次小區(qū)月度二手房?jī)r(jià)上漲小區(qū)占比變動(dòng)情況可以看出，高端小區(qū)中房?jī)r(jià)上漲小區(qū)占比還是顯著高于剛需、改善小區(qū)的，近2個(gè)月受新房市場(chǎng)大力發(fā)展“好房子”、以及年中房企加大營(yíng)銷(xiāo)力度的影響，在產(chǎn)品需求迭代之下，高端類(lèi)小區(qū)房?jī)r(jià)的回升亦面臨著更多的壓力。

　　微觀項(xiàng)目來(lái)看，頂豪小區(qū)保值增值性良好，我們選取了上海、深圳2025年上半年熱銷(xiāo)二手豪宅項(xiàng)目，整體呈現(xiàn)出“越漲越買(mǎi)”特征，可比房?jī)r(jià)普遍持增，且項(xiàng)目主要集中在在配套健全、交通便利的城市核心區(qū)，諸如上海浦東區(qū)、靜安區(qū)、黃浦區(qū)和徐匯區(qū)；深圳南山區(qū)和福田區(qū)等，因高端新房供應(yīng)相對(duì)稀缺，加之高端客群愿意為優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和物業(yè)等增值服務(wù)買(mǎi)單，二手次新房也成為很多高凈值人群主流選擇之一。

　　反觀剛需小區(qū)，短期內(nèi)“以?xún)r(jià)換量”延續(xù)，下表我們選取了北京、上海、杭州二季度熱銷(xiāo)的典型剛需小區(qū)，可比房?jī)r(jià)較2024年四季度均有了不同程度回調(diào)，尤其是房齡較長(zhǎng)、戶(hù)型功能性缺失的老破小房?jī)r(jià)持續(xù)下降。

??04 2025年展望：高端豪宅預(yù)期供求持穩(wěn)，蓉漢等產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)白熱化（本節(jié)有刪減）

??上文我們回顧了2025年上半年年豪宅市場(chǎng)的基本特征，下文我們將根據(jù)高溢價(jià)地塊量估算2025年下半年豪宅供應(yīng)規(guī)模和各城市差異化特征。

??（一）2025年下半年預(yù)期新增豪宅供應(yīng)約775萬(wàn)平，三季度為入市高峰

??根據(jù)過(guò)去項(xiàng)目從拿地到開(kāi)售約8個(gè)月左右開(kāi)發(fā)周期，以及2024年成交高溢價(jià)地塊情況來(lái)看，典型20城2025年下半年預(yù)計(jì)將新增775萬(wàn)平方米豪宅供應(yīng)，對(duì)比20城2025年上半年千萬(wàn)豪宅成交規(guī)模426萬(wàn)平方米，整體高端住宅供應(yīng)規(guī)模仍算是較為充裕。

??分季度來(lái)看，2025年三季度仍是千萬(wàn)豪宅集中入市期，測(cè)算整體供應(yīng)規(guī)模將達(dá)到486萬(wàn)平方米，約是四季度2倍。

??（二）滬深甬高端供給約束顯著，京穗寧供求持穩(wěn)，廬漢鄭等供過(guò)于求

??分城市來(lái)看，杭州、成都2024年成交高溢價(jià)地塊預(yù)計(jì)2025年下半年新增高端住宅供應(yīng)面積超過(guò)100萬(wàn)平方米，是供應(yīng)量排名居前的2個(gè)城市；北京次之，也達(dá)到了85萬(wàn)平方米；上海、廣州、武漢為第三梯隊(duì)，供應(yīng)量在50-60萬(wàn)平方米。

??為了更好的測(cè)算豪宅供應(yīng)是否充裕，我們將各城市2025年下半年預(yù)期新增豪宅量與2025年上半年千萬(wàn)豪宅成交面積進(jìn)行對(duì)比，大體可以分為以下三類(lèi)：

???上海、深圳、寧波、青島等供求比小于1，供給約束依舊顯著，客觀上制約成交放量。

???北京、廣州、南京、無(wú)錫“以銷(xiāo)定產(chǎn)”模式之下供求持穩(wěn)，短期內(nèi)豪宅市場(chǎng)熱度預(yù)期延續(xù)。

???最后杭州、成都、蘇州、武漢、合肥、鄭州、天津、福州、廈門(mén)等多數(shù)城市存在供過(guò)于求的情況，高端產(chǎn)品也存在一定程度的去化難問(wèn)題。

??（三）高凈值客群穩(wěn)定、對(duì)“好房子”居住需求致興豪宅市場(chǎng)仍有放量空間（略）

??（四）大面積、高總價(jià)頂豪市場(chǎng)韌性較強(qiáng)，配套、產(chǎn)品、價(jià)格等備受關(guān)注（略）

??（五）地市“提質(zhì)縮量”高端市場(chǎng)供給約束加劇，蓉漢等產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)白熱化（略）