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??據11月21日資本市場消息，央行、金融監管總局、證監會三部門于11月17日召開金融機構座談會，會議上提及多項房地產金融放松政策，其中“三個不低于”的硬性指標要求引發市場關注。同時有市場消息稱，一份包括約50家房企的“白名單”正被擬定；此后又有市場消息傳言，部分出險房企或將被列入白名單。

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     “三個不低于”量化指標更有強制性

??出險房企能否獲益仍等確認據悉，金融監管部門于11月17日召開的金融機構座談會，有包括18家全國性商業銀行、5家全國性金融資產管理公司、4家大型證券公司主要負責人參加。

??而上述所提及的“三個不低于”，具體為：1）各家銀行自身房地產貸款增速不低于銀行行業平均房地產貸款增速；2）對非國有房企對公貸款增速不低于本行房地產增速；3）對非國有房企個人按揭增速不低于本行按揭增速。

??從這三個不低于來看，“第一個不低于”為國有銀行對房企信貸增速不低于同業水平，旨在營造行業競爭氛圍，從被動放貸到主動尋貸，緩解房企流動性不足及信用問題。

??“第二個不低于”針對非國有房企融資難的問題，這類房企是當前債務違約的“核心區”，有助于化解這類房企的債務風險。

??“第三個不低于”，則是從需求端出發，保障非國有房企的銷售回款預期，通過增強個人按揭貸款投放，實現非國有房企經營狀況持續改善。

??事實上，此次“三個不低于” 的表述并非歷史首次，最早在針對2015年小微企業融資難、融資貴的問題時就有類似表述。彼時“三個不低于”指的是：1）小微企業貸款增速不低于各項貸款平均增速；2）小微企業貸款戶數不低于上年同期戶數；3）小微企業申貸獲得率不低于上年同期水平。相比小微企業的“三個不低于”，本次針對的是基數規模遠超小微企業貸款的房地產貸款，并涉及各行與行業平均增速，以及不同所有制房企貸款要求，在目標達成上更有挑戰。

??不同于去年2022年11月陸續出臺的“金融16條”以及“三支箭”等政策，本次“三個不低于”屬于量化的指標性監管要求。此外，根據市場傳言，“白名單”企業包括了50余家國有及民營房企，覆蓋范圍也有所擴大，且有傳言出險房企或將包含在內。

??出險房企之所以難以得到銀行貸款，是由于銀行發放貸款主要依據擔保物價值。如工商銀行年報披露，會基于對交易對手的信用風險評估決定需要取得的擔保物金額及類型。辦理貸款抵質押擔保時，優先選取價值相對穩定、變現能力較強的擔保物，一般不接受不易變現、不易辦理登記手續或價格波動較大的擔保物。部分出險房企資不抵債，能用于抵押貸款的標的少之又少，在市場化機制下不太可能取得銀行貸款。

??近日也有市場消息稱，或可能“允許向房企提供無抵押的流動資金貸款，房企不需要提供土地等抵質押物”，若消息屬實對于出險房企無疑是重大利好，但對于商業銀行而言，如何在實操中把控風控將會是一大難點，考慮到高風險貸款可能出現的壞賬率,銀行對于這類貸款投放或仍保持相對謹慎。

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??受地產影響銀行業盈利能力下滑

??白名單擴圍或增大銀行風險敞口

??自11月21日“三個不低于”及50余家房企白名單的消息出來后，多數港股內房股股價呈現上升趨勢，截止11月24日，萬科、龍湖及新城發展收盤價較11月20日收盤價上漲10%、17%及26%。但從股份制銀行的股價表現來看，資本市場反應相對冷淡，中國銀行、工商銀行及建設銀行均出現了不同程度下跌。工商銀行11月24日收盤價3.79港元/股，較20日收盤價下跌了1%；建設銀行較20日收盤價下跌了1.3%。

??對50余家白名單房企的援助若嚴格執行，可能會將當前地產存在的風險傳遞給銀行體系，或是資本市場不看好的原因。事實上，自2021年銀行業的盈利增速就開始趨緩。2023年前三季度，資產規模最大的工商銀行的歸母凈利潤同比僅增長0.79%，為五大行中增長最為緩慢的；此外農業銀行增長了4.97%，增長最快，但也未超過5%。此外，銀行業的整體凈利息差也在不斷收窄，凈利息差指的是平均生息資產收益率減平均計息負債付息率，能夠體現一家銀行的盈利能力。以工商銀行為例，凈利息差自2018年（2.16%）就不斷下降，2023年上半年已下降至1.52%。銀行業盈利能力下降，部分也是受到房地產行業下行的影響。

??隨著近年來房地產市場供需關系發生重大轉變，房企陸續發生流動性危機，各商業銀行涉房貸款資產質量也明顯惡化。以工商銀行及建設銀行為例，雖然歷年房地產業貸款規模均有增長，但占總公司類貸款的占比卻不斷下降，工商銀行從2020年的7.2%下降至2023年上半年的5.3%，建設銀行則從4.11%下降至3.61%。需注意的是，2022年末出臺了“三支箭”等一系列政策扶持，但2023年上半年房地產業貸款占比仍在減少。同時，房地產貸款中不良貸款率卻不斷攀升，工商銀行從2022年的2.32%快速上升至6.68%；建設銀行則從1.31%上升至4.76%。未來若銀行按照硬性指標加大對房地產貸款的投放，可能出現不良貸款率繼續上升，每年計提的資產減值侵蝕企業利潤的情況。

??整體來看，“三個不低于”出臺對房企而言是利好，但具體的實施效果仍然難料。同時，國有銀行面臨兩難選擇，既要完成硬性量化指標，又要控制自身風險敞口。即使出險房企進入白名單，銀行對于出險房企的貸款投放或仍保持謹慎態度。此外，通過國有銀行增加對房企貸款，未解決當前銷售端疲軟的問題，獲得貸款的房企雖能“喘口氣”，但債務風險并未完全化解，仍需積極去化償還貸款。