??3月末，重慶、武漢相繼迎來2022年首場(chǎng)集中土拍。本次集中供地，兩城分別僅有13宗和7宗涉宅用地出讓，供應(yīng)規(guī)模較去年任一批次均明顯縮減。盡管首拍試水意味明顯，但兩城在供地端“誠(chéng)意”十足，不僅取消了競(jìng)自持，還降低了部分優(yōu)質(zhì)地塊的起始樓面價(jià)，為企業(yè)進(jìn)一步讓利。

??最終，兩城首輪土拍均平穩(wěn)收官：重慶13宗地實(shí)現(xiàn)“零流拍”，并且還有3幅地觸頂搖號(hào)，整體競(jìng)拍熱度較去年第二三批次明顯上升；武漢集中掛出的7宗涉宅地僅有1宗流拍，6宗成功出讓，其中1宗觸及最高限價(jià)+搖號(hào)成交，整體溢價(jià)率1%，相比全部底價(jià)成交的第三批，成交熱度略有回升。

??重慶：優(yōu)質(zhì)土地地價(jià)降幅明顯

       房企參拍意愿明顯提升

??為了保障土地順利成交，重慶2022年首批次集中供應(yīng)地塊出讓門檻顯著降低，不僅取消了競(jìng)自持，如中央公園等熱點(diǎn)板塊的出讓地塊價(jià)格也明顯降低。在此影響下，房企參拍積極性明顯提升，除中海、華潤(rùn)、建發(fā)等央、國(guó)企外，龍湖、海成等民企也積極參與拍地。最終，重慶出讓的13宗地全部順利成交，其中3幅觸及地價(jià)上限進(jìn)入搖號(hào)，收金接近百億，平均溢價(jià)率達(dá)5.4%，競(jìng)拍熱度較去年二三批次明顯上升。

??一、供地結(jié)構(gòu)優(yōu)化、起拍地價(jià)明顯下調(diào)，利好重慶首輪土拍熱度回暖

??與多數(shù)城市一樣，重慶此次也明顯優(yōu)化了供地結(jié)構(gòu)，13幅地基本均位于軌交站點(diǎn)周邊，周邊配套設(shè)施較為完善，熱點(diǎn)板塊如中央公園、渝北空港西區(qū)等片區(qū)均有供地，整體供地質(zhì)量較佳。

??另一方面，重慶此次供應(yīng)的13宗地價(jià)格較去年周邊出讓宅地的價(jià)格明顯降低，整體“性價(jià)比”較高。具體而言，在周邊有同類型地塊可對(duì)比的10宗地中，僅有2幅地的起拍樓板價(jià)微漲，其余地塊的起拍價(jià)則均不敵去年周邊成交同類型地塊的價(jià)格，其中北碚區(qū)蔡家組團(tuán)M標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)M65-02/04、M67-01/04地塊及高新區(qū)西永組團(tuán)L分區(qū)L61-1-1/07、L61-1-2/07地塊起拍價(jià)降幅都在10%及以上。值得注意的是，重慶此次還取消了地塊中自持住宅的要求，若考慮此因素，此次出讓地塊價(jià)格實(shí)際降幅更會(huì)更高。

       在上述因素的利好下，重慶此次土拍熱度明顯回升，13宗地中6幅采取“拍賣”的形式出讓，最終5幅地溢價(jià)成交，8宗底價(jià)成交，其中渝北區(qū)兩路組團(tuán)F分區(qū)2幅地和北碚區(qū)蔡家組團(tuán)M標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)1幅地觸頂搖號(hào)，平均溢價(jià)率達(dá)5.4%，熱度較去年第三輪明顯回升。

??二、地價(jià)下調(diào)、盈利空間明顯上升，平均地房比僅為0.46

??聯(lián)系成交地價(jià)變動(dòng)來看，重慶此次成交地塊拿地成本下降更為顯著，多數(shù)地塊的成交地價(jià)降幅都在10%以上，部分地塊的拿地成本降幅甚至高達(dá)30%以上。這些地價(jià)下調(diào)較為明顯的地塊周邊成交地塊基本為重慶去年一批次成交項(xiàng)目，彼時(shí)重慶土拍熱度高漲，成交單價(jià)破萬的地塊頻出；而經(jīng)過去年第二三輪的遇冷后，重慶第一批次出讓地價(jià)明顯回落，加之溢價(jià)15%的限制，導(dǎo)致此次成交地價(jià)降幅明顯。以搖號(hào)成交的兩江新區(qū)兩路組團(tuán)C、F標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)C03-2、C05-1、F140-3地塊為例，該宗地旁即為21年一批次成交的重慶單價(jià)地王項(xiàng)目，成交樓板價(jià)高達(dá)15711元/平方米，而此次該宗地即使達(dá)到最高限價(jià)，平均地價(jià)才9349元/平方米，成交地價(jià)大幅下跌四成。

??地價(jià)下降之下，項(xiàng)目的盈利空間也明顯上漲。據(jù)CRIC初步測(cè)算，除去周邊無競(jìng)品的一宗地外，12宗成交地塊的地房比平均約為0.46，房地價(jià)差均在7000元/平方米以上，項(xiàng)目整體利潤(rùn)空間十分充裕。

??3宗搖號(hào)成交的項(xiàng)目利潤(rùn)空間也相對(duì)充裕，僅渝北區(qū)兩路組團(tuán)F分區(qū)F22-2/05、F22-6/04地塊的地房比超過了0.5，其它兩宗地則均在0.5以下。不過，該宗地雖然地房比為0.55，但房地價(jià)差接近8000元/平方米，仍有較大的利潤(rùn)空間。

??三、龍湖表現(xiàn)最為亮眼，地方平臺(tái)“托底”比例減少

??在企業(yè)拿地方面。由于出讓門檻明顯降低，重慶22年首拍中規(guī)模房企及本地民企的活躍度明顯提升。從房企報(bào)名參拍情況來看，除了中海、建發(fā)等央企、國(guó)企外，龍湖、海成、昕暉、保億等民企也均有報(bào)名拿地。最終，發(fā)源于重慶的品牌房企龍湖表現(xiàn)亮眼，獨(dú)立或聯(lián)合拿下了3幅地，總拿地金額達(dá)15.7億元；外來房企中海、建發(fā)、大悅城、中建信和等也各斬獲一宗。

??對(duì)比去年二三輪拿地情況來看，重慶此次集中土拍中地方平臺(tái)的比例明顯下降。13宗地僅2幅地由地方國(guó)企競(jìng)得，占比約15%，而在去年第二三輪中，地方平臺(tái)的拿地占比都在五成以上。

??武漢：地價(jià)下調(diào)難阻樓市頹勢(shì)影響

       首輪集中土拍熱度延續(xù)低位

??武漢本輪集中土拍掛出的7宗涉宅地有6宗成功出讓，其中僅有1宗溢價(jià)成交、并且觸及最高限價(jià)+搖號(hào)成交，整體溢價(jià)率僅有1%。對(duì)比2021年第三輪集中土拍，武漢2022年首輪集中土拍熱度表現(xiàn)平穩(wěn)，整體溢價(jià)率升至1%，較去年第三輪略有上升。

??具體來看，掛牌的7宗宅地成交了6宗（青山區(qū)1宗商住地流拍），總成交建面僅有72萬平方米，總成交金額達(dá)84億元，其中硚口常碼頭純宅地經(jīng)過22輪競(jìng)價(jià)觸及最高限價(jià)，轉(zhuǎn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍后，最終被凱德集團(tuán)搖中，成交價(jià)23.1億元，溢價(jià)率為5%；相比之下，青山、黃陂、洪山、江漢、東湖開發(fā)區(qū)等區(qū)域熱度最低，5宗成交地塊均底價(jià)成交，市場(chǎng)熱度表現(xiàn)不一。

??一、首輪集中供地規(guī)模大幅縮減，取消競(jìng)配建/自持以進(jìn)一步穩(wěn)定地價(jià)

??從規(guī)模上來看，武漢2022年首輪集中土拍僅涉及7宗宅地，用地面積27.5公頃，總建筑面積93萬平方米，不及去年三場(chǎng)集中土拍總建面的5%，供應(yīng)規(guī)模大幅縮減。

??規(guī)則上來看，本輪土拍規(guī)則在去年三輪簡(jiǎn)化的基礎(chǔ)上進(jìn)一步精簡(jiǎn)和優(yōu)化，競(jìng)拍程序取消了競(jìng)一次性付款/競(jìng)自持/競(jìng)配建環(huán)節(jié)，統(tǒng)一采取地價(jià)“熔斷”后以“搖號(hào)”方式直接確定競(jìng)得人。

??不僅如此，本次集中土拍大部分地塊最高限價(jià)溢價(jià)率僅有5%，此舉無疑進(jìn)一步穩(wěn)定了地價(jià)走勢(shì)。

??二、青山區(qū)“回爐”商住地起拍價(jià)大降24%，二度遭遇流拍

??就流拍率來看，雖然部分地塊起拍樓面價(jià)明顯下降，但流拍率依然處于高位。通過測(cè)算，本輪集中土拍流拍率升至14%，較去年第三輪還略有加劇。

??具體來看，本輪集中土拍唯一流拍地塊為青山區(qū)P(2022）007地，是本輪土拍起始樓面價(jià)最高的地塊，該地位于青山濱江區(qū)域，配套相對(duì)成熟。值得注意的是，該地是去年第二輪集中土拍的“回爐”地塊，原來的出讓底價(jià)為38.43億元，本次出讓底價(jià)降至29.39億元，溢價(jià)率上限也由15%降至5%，起始樓板價(jià)由18000元/平方米降至13766元/平方米，降幅高達(dá)24%，但該地最終依然因無人報(bào)名慘遭流拍。

??究其原因，一方面是由于該地有37900 平方米的商辦，占比接近18%，這樣測(cè)算下來，可售樓面價(jià)超16500元/平方米，按照周邊新房22000-25000元/平方米的售價(jià)來測(cè)算的話，盈利可能存在一定的問題；另一方面，該項(xiàng)目所在的板塊競(jìng)品較多，類似項(xiàng)目的去化持續(xù)在低位，部分項(xiàng)目已經(jīng)降價(jià)4000元/平方米，進(jìn)一步影響了房企的參拍積極性。

??三、項(xiàng)目去化遭遇瓶頸，商品住宅月均成交量大降44%

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，近期武漢商品住宅去化速度也明顯變慢，尤其是去年四季度以來，商品住宅月均成交量?jī)H有104萬平方米，而去年二、三季度月均成交量高達(dá)185萬平方米，對(duì)比之下，月均成交量降幅高達(dá)44%。

??受此影響，武漢近期商品住宅去化周期大幅拉長(zhǎng)。截止2022年2月底，武漢商品住宅去化周期已達(dá)20.5個(gè)月，較去年同期拉長(zhǎng)了114%。樓市表現(xiàn)不佳的大背景下，武漢地市熱度自然也難出現(xiàn)回溫勢(shì)頭。

??四、品牌房企、本地城投、民企三方分食，凱德、中交表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)

??與其他大部分城市本土國(guó)企托底不同，武漢本輪集中土拍拿地房企比較多元化，6宗地塊分別被品牌房企、本地城投、民企三方分食，尤其是凱德集團(tuán)，表現(xiàn)比較突出，搖號(hào)競(jìng)得硚口常碼頭地塊，也是本場(chǎng)土拍中唯一溢價(jià)成交和成交樓板價(jià)最高的地塊。

??值得注意的是，中交本場(chǎng)土拍摘得的P（2022）08號(hào)地塊是中交在武漢拿下的第六個(gè)項(xiàng)目，在該地附近有中交此前開發(fā)的項(xiàng)目中交江錦灣，可謂是武漢土拍的老面孔。

??此外，托底現(xiàn)象依然存在。其中，武漢城建以超27億元的價(jià)格在江漢和東湖開發(fā)區(qū)分別拿下一地，均為底價(jià)成交。

??總體來看，本輪集中土拍供地武漢和重慶均釋放了善意：重慶此次供應(yīng)的13宗地中，在周邊有同類型地塊可對(duì)比的10宗地中，僅有2幅地的起拍樓板價(jià)微漲，其余地塊的起拍價(jià)較去年周邊成交同類型地塊的價(jià)格均有所下降；武漢也是如此，尤其是青山區(qū)“回爐”地塊樓板價(jià)大降24%。在此利好下，兩城22年首輪集中土拍均平穩(wěn)收官，其中地價(jià)回調(diào)幅度更大的重慶土拍熱度回升更為明顯，平均溢價(jià)率達(dá)5.4%，僅次于已完成土拍的合肥和廈門。

??但需要關(guān)注的是，雖然整體走勢(shì)平穩(wěn)，正如此前其它城市一樣，重慶、武漢也存在明顯的地塊熱度競(jìng)拍差異，觸頂成交與地方平臺(tái)托底現(xiàn)象并存。這種差異主要和城市內(nèi)部樓市表現(xiàn)差異相關(guān)，如武漢遠(yuǎn)郊城區(qū)項(xiàng)目仍在“內(nèi)卷”、樓市折扣力度加大以跑量，主城區(qū)則表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)。區(qū)域樓市冷熱分化下，考慮到當(dāng)前房企整體資金壓力仍未得到實(shí)質(zhì)性緩解，市場(chǎng)關(guān)注度仍將高度集中于盈利空間較大同時(shí)去化風(fēng)險(xiǎn)也比較低的優(yōu)質(zhì)地塊，冷熱不均將成為各城市拍地的常態(tài)。