??熱點聚焦

??7月12日，南京市2022年第二批次集中供地落下帷幕。據了解，此次南京市共推出44宗地塊，土地占地面積196.99萬平方米，總建面約452.36萬平方米，土地總起始價約755.8億元。最終，42宗地塊成功出讓，其中，31宗地塊底價成交，11宗溢價成交地塊中有5宗觸頂待搖號，2宗地塊流拍，成交總建面約443萬平方米，成交總價約727億元。

??熱點評析

??房企參拍積極性提高，成交規模大幅增長，南京市土地市場熱度穩中有升

??從土地出讓規則來看，南京市第二批次集中供地土拍規則較第一批次進一步寬松。一方面，取消了“搖號地塊的商品住宅預售條件須滿足完成住宅部分投資額的50%”的規定，調整為在最高限價的基礎上加一個加價幅度，所有接受新的價格的競買人通過搖號方式來確定競買人。另一方面，推出13宗地塊實行差異化定價，即不設毛坯限價，房企完成開發后向有關部門報備審核，使房企在產品開發、定價及盈利把控上擁有更大自主空間。此外，在設定毛坯限價的31宗地塊中，有13宗地塊銷售限價明顯抬升，有助于提升房企利潤空間。

??從供應地塊來看，南京市第二批次供應地塊不僅在“量”上實現了翻倍式增長，在“質”上也是有明顯提升。相較第一批次供應地塊主要位于江北新區、浦口、江寧等主城外圍，南京市第二批次集中供地地塊分別在9個行政區。44宗出讓地塊中，有一半地塊位于中心城區，其中就包括河西、百家湖、燕子磯等區域稀缺優質地塊。

??從土拍結果來看，南京市第二批次集中供地的熱度較第一批次明顯提升。成交地塊宗數、成交面積、成交總額較第一批次集中供地均大幅增長，土地流拍率也由第一批次的32%降至5%。但底價成交、區域冷熱不均的現象依然存在。42宗成交地塊中，有31宗地塊以底價成交，占比達74%。中心城區土地熱度明顯較高，尤其以建鄴河西為代表，4宗地塊均觸頂待搖號成交，反觀江寧、浦口等郊區板塊地塊，多以底價成交，2幅流拍地塊均位于雨花臺區。

??從拿地房企來看，據統計，南京市第二批次集中供地有超過125家/次企業參與競拍，拿地房企仍以國企、央企為主流，尤其以南京本土國企為代表。其中，南京安居拿下4宗地塊，棲霞建設、南京地鐵及江寧經開均拿下3宗地塊。品牌房企中，保利拿下3宗地塊，總拿地金額78.4億，是搖號地塊歸屬未明確前拿地金額最高的房企，龍湖、華潤、金茂等品牌房企也均有斬獲。此外，本地民企金基控股拿下3宗地塊（含聯合拿地），拿地金額達到49.1億元。

??總體來說，受益于政策面改善和供應優質地塊增加，南京市第二批次集中供地熱度較第一季度有明顯提升，參與競拍房企、拿地數量、拿地金額等都有明顯增長。但另一方面，底價成交、冷卻不均、民企參與度低等特征依舊明顯，市場徹底回暖仍需時日。

??政策暖風頻吹，南京市房地產市場呈現企穩向好態勢

??在南京市第二批次集中供地之前，杭州、蘇州、合肥等周邊重點城市已率先完成第二批次集中供地。其中，杭州市成交45宗地塊，成交總價557億元，溢價率5%；蘇州市成交20宗地塊，2宗中止出讓，成交總價271億元，溢價率3%，合肥市成交24宗地塊，流拍5宗，成交總價190億元，溢價率8%。對比來看，除溢價率外，南京市第二批次集中供地在土地出讓規模、土地出讓金總額等方面均要優于周邊重點城市。值得一提的是，在目前已完成第二批集中供地的十余個重點城市中，南京市727億元的土地出讓金暫列第一。這一方面在一定程度上反映了當前房企對南京市房地產市場及城市價值的認同，另一方面則是因為近三個月以來南京市松綁性調控政策密集發布，帶動了房地產市場回暖。據地方房產網站統計數據，6月南京市住宅成交84萬平方米，環比上升20%，且連續第二個月實現增長，房地產市場已呈現企穩向好態勢。隨著利好政策的持續發力和南京市經濟平穩發展，下半年南京市房地產市場有望持續向好。