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??近期，多地出現購房者停貸現象，據業主發布的網絡信息統計，截至發稿前已有106個項目業主宣布停貸。

??宣布停貸的原因主要是無法按期收房，不少業主在“強制停貸告知書”中都給出了要求項目復工的時限。

??據CRIC不完全統計數據顯示，截至2021年末，24個重點監測城市尚未交付的問題項目總建面約2468萬平方米，占2021年商品住宅成交總面積比重達到10%。其中，鄭州、長沙、重慶和武漢等項目交付風險較大，尚未交付的問題項目總建面皆超200萬平方米、總套數皆超2萬套。

??造成樓盤停工、延期交付問題的原因主要是預售資金被挪用。

??2022年2月曾有“全國性的商品房預售資金監督管理辦法”即將制定出臺的消息，在此之前，預售資金監管則并未作全國統一規定，而是由地方政府制定具體的監管細則。

??我們認為，當前停貸問題雖然只是發生在局部城市的個別項目，但是從目前強制停貸樓盤個數逐日遞增的態勢來看，仍有穩步擴大趨勢，理應引起有關部門的高度重視，中央和地方應盡快落地“保交付、促復工”紓困政策。同時企業仍需自救，不能抱有僥幸心理，更不能“躺平”，放任企業風險向更多領域全面擴散。

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??一份來自江西景德鎮的“全體業主決定與2022年11月強制停貸告知書”刷屏后，全國越來越多的業主公開宣稱集體停貸。

??長沙新力鉑園業主王先生2019年初通過人才引進政策于長沙落戶買房，他告訴我們如果不是沒辦法，他不會鋌而走險選擇停貸。

??“我是2019年初通過人才引進政策在長沙落戶的，在對比了多個樓盤之后，于2019年12月在天心區新力鉑園買了一套141平住宅，為了買這套房，已經耗費我們全部家當。當時交房日期是2021年12月30日，沒想到如今錢房兩空，首付60萬相當于打水漂，房子不僅住不上，每月接近8000元的房貸一分也不少，如果不是沒辦法，我們不會鋌而走險選擇停貸。”

??按照新力鉑園業主提供的強制停貸告知書顯示，該項目于2021年7月全面停工，目前已逾期未交房超兩千戶。

??“我們要租房、還房貸、養娃、贍養父母，加上疫情反復，生活無比艱難，已無法承受每個月的按揭月供，我們只能鋌而走險走向斷供道路。”

從停貸告知書可以看出，停工核心原因是“住房貸款未按規定打入房管局資金監管賬戶，導致住房款被開發商違規挪用。”

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??這不是個例，南昌新力城業主代表席先生是江西贛州人，他告訴我們，為了孩子上學才將房子買到了省會城市南昌，選中新力城最看重的是地鐵盤，以及園林式綠化，當時房價約1.1萬左右，比周邊樓盤要貴許多，月供接近5千，已經占了家庭月收入的一半。

“現在全家靠我一個人賺錢，我有兩個小孩要上學，老婆全職照顧孩子，我們現在租房住月租要1600元。”

??據CRIC不完全統計數據顯示，截至2021年末，24個重點監測城市尚未交付的問題項目總建面約2468萬平方米，占2021年商品住宅成交總面積比重達到10%。

??其中，鄭州、長沙、重慶和武漢等項目交付風險較大，尚未交付的問題項目總建面皆超200萬平方米、總套數皆超2萬套。

??例如鄭州，截至2021年末，尚未交付的問題項目總建面約271萬平方米，占成交面積比重高達29%。又如長沙，尚未交付的問題項目總建面高達446萬平方米，占比同樣達到25%。

??從目前已經宣布強制停貸的106個項目來看，已經涉及全國18省47城，其中鄭州為重災區。

??據了解，在此之前綠地城、錦藝四季城、名門翠園等項目已多次引發維權事件。

??2022年3月鄭州成為了新年以來首個下場“救市”的二線城市，“鄭州19條”中有不少是緩解房企流動性壓力的紓困政策。

??然而3個多月后，鄭州卻成為了業主宣布強制停貸最多的城市。

CRIC數據顯示，在重點關注的全國195個項目中，按城市大區劃分，目前東北、西北和華北未交付或延遲交付的項目占比較高，短期內猶存交付風險。

??從目前業主們已經發布的“強制停貸告知書”中，我們可以發現預售資金被違規挪用是被提及最多的問題。

??由于商品房預售到最終交付存在一定期限的時間差，通常情況下預售資金需存入政府監管賬戶，并按照重點監管資金和一般監管資金的框架進行監管。

??對于房企而言，商品房預售意味著企業不需要提前墊付過多的投資資金，銷售回款周期大幅縮短。理想情況下，在項目銷售的過程中，企業現金流便能回正，在項目正式交付前，企業便能鎖定開發利潤。

??預售資金雖然歸屬于開發企業，但與其他一般自有資金性質完全不同。原則上，房企須將預售資金按一定比例存入銀行專用監管賬戶，只能用作本項目建設，不得隨意支取、使用，且隨著項目的施工進度進行撥付。

??在過去的發展過程中，預售資金對撬動企業規模發展至關重要，是房企非常重要的現金流。

??2021年隨著部分房企流動風險顯現，各地政府加強了預售資金監管，西安、天津、石家莊等 36 省市相繼出臺政策加強預售資金監管，要求全部購房款需直接存入專用監管賬戶，并實行全額、全程監管。

??橫向對比來看，石家莊重點監管資金提取規則最為嚴苛，建成層數過半也僅能支取25%的資金，即便主體結構封頂，累計提取比例也僅為50%，而其他城市普遍在60%-70%。青島也較為嚴格，多數城市重點監管資金在竣工驗收備案或不動產首次登記后基本就可以全額提取，但青島需要取得現售備案證明才可以。

??2022年2月曾有“全國性的商品房預售資金監督管理辦法”即將制定出臺的消息，截至目前，預售資金監管尚并未作全國統一規定，仍由地方政府制定具體的監管細則。

??隨后，由于上半年整體行業壓力巨大，出于改善企業回款考慮，開始支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管，促進房地產市場平穩健康發展。

??受此影響，不少地方預售資金監管政策解綁。

??據不完全統計顯示，2022年上半年45省市放松預售資金監管，以期加快房企銷售回款進度，緩解企業資金周轉壓力。

??此次宣布強制停貸最多的鄭州，實行差別化信用管理，高信用房企資金額度降低、提取比例提升。2022年3月發布的“鄭州19條”中就有可以憑銀行保函、第三方保函擔保等額替換預售資金監管專用賬戶內的資金條例。

??保函一般指見索即付性保函，如果房企挪用工程款導致項目停工延期，或出現工程款、材料款、勞工工資糾紛等索賠情形時，銀行會無條件支付相應擔保款項，以此保障項目建設進度和質量，對于房企而言，通過現金保函“贖回”留存的監管資金，可以提升資金使用效率，節約財務成本。

??我們認為，當前停貸問題雖然只是發生在局部城市的個別項目，但是從目前強制停貸樓盤個數逐日遞增的態勢來看，仍有穩步擴大趨勢，理應引起有關部門的高度重視。

??且不論業主單方面的斷供行為在法理上能否立住腳，單從事件造成的輿論恐慌和負面情緒持續蔓延的危害來看，很容易在短期內造成跟風效應。

??基于此，我們認為，地方政府應當以“保交付”為出發點，積極為企業紓困：

??一是支持企業有序復工復產，讓企業經營逐漸回歸正軌，尤其是對于部分反復遭受疫情影響的弱二線城市，應當給予稅費減免、租金減免等政策支持。

??二是支持企業合理融資需求，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，加大并購融資支持力度，促進行業債務風險出清。

??三是區分項目風險與企業集團風險，支持優質項目融資及收并購，間接改善出險企業資金面。

??四是放松預售資金監管的同時適當調降預售門檻，加快預售證審批，合理順延項目交付期限，保障企業經營盡早恢復。

??五是降低土地競買保證金，延期繳納土地出讓金等，并給予企業稅收減免支持，緩解企業資金壓力，幫扶企業擺脫經營困境。

??對于房地產信貸政策，我們認為仍應當堅持“有保有壓”，逐步化解前期積累的系統性風險：

??一方面，對于房地產信貸額度還是應當適度壓縮，防止過度加杠桿和泡沫化趨勢，積極完善銀行不良資產的緊急處置的方案。

??另一方面，對于基本面較好、購買力相對充裕的核心一二線城市仍可予以適當刺激，譬如限貸政策局部松動，下調二套房首付比例、認貸不認房等，激活相對充裕的改善性購房消費。

??眾多業主宣布停貸的原因主要是無法按期收房，不少業主在“強制停貸告知書”中都給出了要求項目復工的時限。

??由此可見，對這些決定強制停貸的業主來說，他們最期盼其實是項目可以早日復工，而并非停貸本身。

??2022年2月曾有“全國性的商品房預售資金監督管理辦法”即將制定出臺的消息，我們希望未來該管理辦法可以盡快出臺，以防此類事件再次發生。

??同時，房地產行業仍需自救，不能抱有僥幸心理，翹盼政策暖風、行業轉機等，更不能“躺平”，放任企業風險向更多領域全面擴散。