??8月，房地產市場繼續走弱，重點30城供應環比增長12%仍處低位，成交環比下降13%，同比跌幅達31%與上月基本持平。二手房市場相較“抗跌”，北京、南京、重慶等二手房成交表現整體好于新房。

??核心要點

??新增供應：環比上漲12%，同比降39%，仍處低位。一線集中放量，同環比漲幅均在3成左右，累計同比保持正增。北京放量最為顯著，郊區剛需盤集中入市帶動同環比漲幅“翻番”，二三線供應環比持增，但是仍有天津、西安、福州等略顯疲軟。

??成交：延續7月回落態勢，同環比齊跌，跌幅分別為30%和11%，但整體仍略好于5月。一線高位回落，北京、上海等前期熱度較高城市環比也出現回落；二線供應低位回升，環比微增8%，但仍顯著不及去年同期。僅合肥、廈門同環比齊增，迎來了供應小高峰，且供應主力均集中在核心區域改善。

??項目去化：31城去化率由上月35%上漲至39%，一方面以深圳、青島為代表的外圍庫存扎堆區域項目普遍采用高傭金、分銷渠道帶客等方式加速去化，但僅能帶動來訪量增長，客戶轉化率平平；另一方面，改善項目去化情況普遍優于剛需項目，譬如廈門島內、合肥濱湖區等改善項目集中入市，去化率穩中有增。

??庫存：8月供應雖小幅放量，但整體市場延續供不應求，因而30城中6成城市庫存環比回落，去化周期呈現漲跌參半，上海、合肥、杭州等短期市場熱度較高城市去化周期不足7個月。

??二手住宅：13城成交環比下降6%，同比回正，微增1%，單月同比和累計同比降幅持續收窄，整體表現略好于新房市場。其中北京剛需盤以價換量效果顯著，單月成交達118萬平，環比增4%。

??后市展望

??9月市場仍不容樂觀，僅滬杭蓉等成交有望明顯反彈

??展望下月，房地產市場依舊難言樂觀，即便供應放量增長，成交也難顯著反彈。一方面，行業大周期拐點真正到來，隨著市場下行趨勢不斷強化，傳統銷售旺季也難出現大幅上漲行情。另一方面，穩地產政策力度較弱，疊加市場信心不穩，較難扭轉市場下行預期。

??城市將繼續分化：其一，上海、杭州、成都等熱點城市市場更具彈性，隨著供應放量，成交有望明顯反彈。其二，廣州、南京、武漢等一線及強二線城市市場或將持續修復，短期成交或將企穩回升。其三，沈陽、南寧、昆明等弱二線及多數三四線城市市場依舊面臨較大的下行壓力，成交或將持續低位運行。

??01

??新增供應

??環比增12%仍處低位

??同比僅滬京廬廈回正

??據CRIC監測，30個重點城市8月新增供應面積1492萬平方米，環比增長12%，同比降幅較7月收窄3個百分點至39%。前8月累計供應面積同比下降42%，整體新房供應雖環比改善，但仍處于歷史較低水平。

??一線城市集中放量，8月同、環比分別增29%和30%，1-8月累計同比轉增3%。北京增幅顯著，同環比翻番，近郊昌平區、順義區、房山區、大興區乃供應主力區域。上海新推盤面積則高位保持，環比微增1%規模超百萬平方米，以600-800萬總價的剛改盤居多。廣州、深圳供應環比持增，同比回落，無利好政策加持，房企推盤積極性普遍不高。

??二線供應低位回升，雖環比微增8%，但仍顯著不及去年同期。僅合肥、廈門同環比齊增，迎來了供應小高峰，且供應主力均集中在核心區域改善。而武漢、西安、天津、東莞、南京、福州、大連等則迎來顯著回調，以武漢為例，房企“躺平”心態嚴重，開盤多以順銷為主，15個樓盤中僅有2個有集中開盤的營銷動作，市場信心尚待恢復。而部分城市諸如蘇州因8月中旬降首付等新政出臺也使得房企加速了推盤頻率，8月整體供應呈現“先低后高”，與上月基本持平。

??02

??新房成交

??同環比齊降

??一線全面轉跌杭蓉等熱度略降

??2022年8月，整體市場延續“筑底”行情，成交“一降再降”，據CRIC監測，8月30個監測城市成交面積為1565萬平方米，環比下降13%，同比下降31%，前8月累計同比下降43%，降幅有小幅收窄趨勢。

??一線城市由增轉降：8月單月成交270萬平方米，同、環比分別下降16%和10%。即便前期市場熱度較高的北京、上海，成交也出現了縮量現象，環比分別下降11%和7%，以上海為例，僅市區和近郊供應稀缺板塊的優質項目入市才能撬動了中高端需求釋放，而從市區項目入圍積分來看也存在下調跡象，隨著供應集中放量，整體熱銷項目個數呈現遞減態勢。廣州、深圳成交復蘇動能轉弱，8月單月同環比齊跌，累計同比降幅均在3成以上。

26個二三線城市市場熱度持續回落，環比下降12%，同比下降32%，前8月累計同比下降45%，跌幅顯著超過一線。具體來看，不同城市分化持續加劇：一方面前期熱度較高的成都、西安成交轉跌，主要源于需求透支疊加疫情、高溫等外部影響。另一方面，本月出臺各類紓困新政的南京、蘇州、福州等，政策利好對成交的提振效果遞減，8月成交仍是同環比齊跌。此外，天津、南寧、無錫、徐州成交低位回升，環比持增，但整體市場仍處“底部”，累計同比降幅均在4成以上。目前來看，多數城市在6月集中放量之后，7-8月均迎來階段性回落行情，整體復蘇進度放緩。

??03

??項目去化

??改善盤優于剛需盤

??深青高提傭僅來訪回升

??以項目開盤去化率來看，31個重點城市平均開盤去化率由7月的35%上漲至8月的39%。各城市分化格局延續：首先，上海、合肥、杭州短期市場熱度依舊較高，去化率均在7成以上；其次，諸如合肥、深圳核心區域優質項目入市，結構性拉動8月去化率穩步提升了20個百分點以上。最后，約3成城市去化率尚在30%以下：一是以天津、重慶等為代表的弱二線城市，市場信心有待恢復，從開盤去化率來看尚無明顯起色。二是核心都市圈邊緣城市諸如常州、佛山、珠海等投資退潮，本地自住需求接棒，即便利好政策加碼，居民購房信心尚未恢復，8月去化率均不及2成。

??值得關注的是，8月各城市項目去化也呈現出以下的共性特征：一方面以深圳、青島為代表的外圍庫存扎堆區域項目普遍采用高傭金、分銷渠道帶客等方式加速去化，但僅能帶動來訪量增長，客戶轉化率平平；另一方面，改善項目去化情況普遍優于剛需項目，譬如廈門島內、合肥濱湖區等改善項目集中入市都使得整體去化率穩中有增。

??04

??庫存

??環比基本持平

??消化周期漲跌各半滬廬不足6個月

??8月監測的30個重點城市供求比普遍升高。具體來看，由于各城市積極補貨，新增供應規模已與成交規模相當，其中如北京、廣州、深圳、杭州等短期表現為供過于求狀態。房企對上述城市9月市場成交情況報以較高預期。而大連、東莞、福州、天津、西安等城市供求比出現不同幅度回落，主因是新增供應規模環比回落、房企推貨不積極。

??從商品住宅庫存和消化周期水平來看，廈門供多求少庫存環比上漲5%；杭州和合肥也因供應放量而待售面積增長，環比分別上漲4%和3%，其余城市8月底庫存環比均在3%以內小幅波動。庫存消化周期方面，大連、廈門、昆明、福州等拉長至24個月以上，而寧波、濟南、杭州、合肥等不足12個月。值得注意的是杭州8月末庫存消化周期僅6.7個月，雖供求比為1.3，但熱點區域仍有較大一部分購房需求無法滿足。

??05

??二手住房

??13城成交環比降6%

??京渝等整體好于新房

??8月主要城市二手房成交規模環比回落，同比正增。13個城市共計成交971萬平方米，環比降6%，同比由負轉正，增幅1%，與去年同期基本持平，二手房市場表現略好于新房市場。

??分能級來看，一線熱度與上月基本持平，環比微降1%，二線熱度回落，但同比正增10%，已顯著好于去年同期，重慶、南京、蘇州、青島等同比漲幅顯著。

??各城市分化持續加劇：一是深圳、杭州等中高端需求旺盛，核心區域新房供應稀缺倒逼購房者選擇同區域高品質次新房。二是重慶、青島等中部和北部城市，購房者更多考量交付安全性和樓盤性價比，因而相比于一手新房更青睞于二手現房，重慶8月二手房成交占比已達到整體住宅成交的73%。三是部分城市諸如北京等掛牌量穩中有增，部分業主放低預期，以價換量帶動中小戶型二手房成交量穩中有增。

??此外，還有部分城市二手成交尚屬低迷，以上海和廈門為典型代表，優質新房入市對周邊二手房成交產生一定分流影響。