CBRE發布《2022年中國房地產市場展望》報告

??2022年2月16日，上海——CBRE世邦魏理仕今日發布《2022年中國房地產市場展望》報告認為，2022年中國經濟增速將逐步向常態回歸，而逆周期調控和結構轉型將共同為商業地產新周期注入活力。產業互聯網、生物醫藥、首店經濟、供應鏈物流成為新的市場熱點，商業地產“綠化”趨勢將進一步加快，投資市場將邁入“3000億”時代。

??受惠于中國出色的疫情防控和領先于全球的經濟復蘇，2021年國內寫字樓市場呈現強勁的周期性反彈。18個主要城市的全年凈吸納量達到743萬平方米，創歷史新高。北京、上海、深圳三城凈吸納量史上首次同時突破百萬平方米，科技行業活躍的杭州、成都、武漢領跑二線城市需求。

??世邦魏理仕預計，科技和金融仍將是2022年寫字樓的主力需求引擎，兩大行業在寫字樓租賃成交的貢獻占比將基本保持在2021年的水平。但助推需求的子行業將有新的亮點出現。

??世邦魏理仕預計2022年全國寫字樓凈吸納量有望達到620萬平方米，雖較2021年的峰值回落17%，但顯著高于過去五年530萬平方米的平均水平。租金方面，一線城市租金表現繼續跑贏二線城市。北京將率先向業主市場轉變，滬深兩市將延續供需兩旺的格局，租金走勢平穩。而未來三年新增供應增速最高的廣州租金將小幅下跌。

??零售物業市場受益于減稅和補貼帶動而持續結構性復蘇，運營經驗重視度和重要性提升。展望2022年，盡管奧密克戎令疫情的不確定性進一步抬升，但更積極的財政政策和RCEP落地對進口消費的利好將支持國內消費市場穩步增長。中國零售市場預計溫和增長，購物中心主力業態需求穩定，Z世代業態、新能源車成為新增長點。

??世邦魏理仕預計2022年全國購物中心的新增供應量預計與2021年基本持平，總量約900萬平方米，首層租金將繼續小幅上漲，一線城市和華東二線城市有望引領漲幅。

??倉儲物流市場受到電商、第三方物流及政策支持推動，2022年全年凈吸納量有望連續第二年突破600萬平方米。

??2021年中國國內快遞業務增量和出口增速（按美元計）均達到30%。雙循環發力共同推動電商、第三方物流和制造業的倉儲需求大幅上升。世邦魏理仕跟蹤的中國19個市場2021年全年高標倉凈吸納達到660萬平方米，同比上升60%，相比2017年歷史最高紀錄提升40%。

??從中長期來看，電商持續滲透和新業務模式涌現、制造業升級進程中供應鏈物流需求的增長、RCEP落地對區域化貿易和物流的促進將成為十四五期間國內高標倉市場發展的三大引擎。另外，智能高效、冷鏈、綠色在未來倉庫配置中的重要性將日益凸顯。

??而在投資市場，世邦魏理仕數據顯示2021年中國大宗物業投資市場迎來快速復蘇，總成交額達到2,730億元，同比上漲33%。展望2022年，在投資和出售意愿均有所提升的環境下，世邦魏理仕預計中國內地商業地產大宗交易額將同比增長10-15%，有望首次突破3000億元。

??2022年世邦魏理仕中國投資者意向調查顯示，投資意向再創新高，59％的受訪者選擇在2022年“更積極投資”。境內外投資者的投資意向均進一步上漲。上海和北京在今年的調查中共同進入亞太區跨境投資目的地前五榜單，尤其是上海躍居次席。

??與此同時，選擇“更積極出售”的受訪者占比同比上升10個百分點，達到51%，其中內資開發商出售意愿提升的比例達到60%。世邦魏理仕認為，面臨約3,500億元債券到期及“三條紅線”的達標壓力，2022年內資房企將加快處置資產。

??而隨著到期退出高峰期的到來，地產基金在今年調查中的出售意愿亦提高20個百分點。考慮到房地產基金在2017至2019年期間購置的資產大多位于上海和北京的優質地段，這將為投資者提供切入京滬這兩個快速復蘇的門戶城市優質資產的周期性機遇。

??減碳時鐘加速轉動

??世邦魏理仕預計2022年，商業地產綠化的趨勢將進一步加快，這將受到來自租戶和投資者雙方力量的共同推動。

??世邦魏理仕最新的租戶調查顯示，93%的寫字樓租戶表示在選址中傾向于綠色樓宇；33%的物流租戶計劃在未來三年增加具備綠色認證的倉儲設施。與此同時，根據世邦魏理仕2022年投資者意向調查，53%的受訪投資者表示已經將ESG因素納入投資決策中。

??更重要的是，綠色建筑的租金和資產價格溢價也開始被一些租戶和投資者所接受。調查顯示22%的投資者表示愿意為符合ESG條件的資產支付略高的價格，而9%的租戶愿意為綠色寫字樓支付更高的租金。

??世邦魏理仕認為，隨著中國的減碳時鐘加速轉動，棕色地產成為“擱淺資產”的風險將不斷加大，城市更新進程中的綠色改造將釋放出巨大的投資機遇。

??世邦魏理仕中國區研究部負責人謝晨表示：“2021年，中國商業地產租賃需求迭創新高，大宗物業投資快速反彈。世邦魏理仕預計2022年中國GDP增速在5%左右，在基建與消費之外，制造業轉型升級將持續為中國經濟提供新動能。低碳轉型、產業鏈升級和國產替代等多重因素共同驅動下，生物醫藥、電子及通信設備、集成電路、新能源車等高技術制造業以及與消費升級相關的制造業將繼續高速增長。對投資者，我們建議繼續關注倉儲物流、研發園區、數據中心等新經濟領域的地產投資機會，同時擇機把握寫字樓和零售物業的周期性拐點。”