??2021年以來(lái)，廈門市認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控的決策部署，堅(jiān)持“房住不炒”基本定位，著力穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期,全市房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出投資增速回落，市場(chǎng)銷售趨于理性的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

??一、房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)

??1-12月，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資1069.66億元，比上年增長(zhǎng)1.3%，增幅位居全省六位；兩年平均增長(zhǎng)9.0%。

??按投資構(gòu)成分，土地購(gòu)置費(fèi)拉動(dòng)作用明顯。1-12月，全市土地購(gòu)置費(fèi)691.56億元，比上年增長(zhǎng)5.3%，拉動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)3.3個(gè)百分點(diǎn)，兩年平均增長(zhǎng)32.6%；建安工程完成投資342.06億元，下降7.2%，拉低房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)2.5個(gè)百分點(diǎn)，兩年平均下降12.8%；設(shè)備工器具完成投資1.22億元，下降75.4%。

??按工程用途分，商品住宅投資增速放緩。1-12月，全市商品住宅投資709.89億元，比上年增長(zhǎng)3.2%，增幅比1-11月回落3.3個(gè)百分點(diǎn)；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資79.86億元，下降11.9%，降幅比上月擴(kuò)大3.4個(gè)百分點(diǎn)；辦公樓投資43.57億元，下降32.6 %，與上月基本持平。

??按投資區(qū)域分，島內(nèi)外開發(fā)投資力度相當(dāng)。1-12月，島外完成投資655.24億元，比上年增長(zhǎng)1.3%；島內(nèi)完成投資414.42億元，增長(zhǎng)1.4%。

??二、商品房銷售面積下降明顯

??隨著基數(shù)不斷抬高，疊加限售限貸等政策影響，商品銷售面積增速持續(xù)下降明顯。1-12月，全市商品房銷售面積593.04萬(wàn)平方米，比上年下降4.6%，降幅比1-11月收窄3.9個(gè)百分點(diǎn)，兩年平均增長(zhǎng)4.7%。其中，安商房銷售面積124.03萬(wàn)平方米，與上年基本持平。商品房銷售額1482.84億元，下降2.5%，兩年平均增長(zhǎng)10.1%。

??從銷售用途看，1-12月，全市商品住宅銷售面積413.24萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)9.0%；銷售額1298.59億元，增長(zhǎng)1.4%。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積13.08萬(wàn)平方米，下降60.5%；銷售額22.64億元，下降61.5%。辦公樓銷售面積55.35萬(wàn)平方米，下降8.2%；銷售額56.73億元，下降22%。

??12月末，全市商品房待售面積315.70萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)19.8%，比11月末增加30.65萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積66.67萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)89.6%；辦公樓待售面積51.34萬(wàn)平方米，下降10.9 %；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積74.50萬(wàn)平方米，下降2.0 %；其他房屋待售面積123.19萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)30.1%。

??三、企業(yè)到位資金存在隱憂

??受銷售市場(chǎng)熱度下降，疊加監(jiān)管部門對(duì)重點(diǎn)房企有息負(fù)債加強(qiáng)監(jiān)管及銀行限貸政策影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增幅明顯回落。1-12月，全市房地產(chǎn)開發(fā)本年實(shí)際到位資金1334.92億元，增長(zhǎng)4.7%，比1-11月回落3.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款133.16億元，增長(zhǎng)3.6 %；自籌資金787.48億元，增長(zhǎng)24.8%。在商品房銷售低迷情況下，導(dǎo)致定金和預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款出現(xiàn)較大下降，分別下降71.9%和68.5%。

??四、存在的主要困難和問(wèn)題

??（一）銷售市場(chǎng)出現(xiàn)冷熱不均。隨著政策調(diào)控效果持續(xù)顯現(xiàn)，全市房地產(chǎn)銷售逐步趨穩(wěn)。但從分區(qū)看，商品房銷售面積差異較大，出現(xiàn)兩級(jí)分化趨勢(shì)。其中，思明、海滄、同安、翔安4個(gè)區(qū)房地產(chǎn)銷售面積分別增長(zhǎng)16.8%、4.9%、3.0%和19.7%；湖里和集美2個(gè)區(qū)房地產(chǎn)銷售面積出現(xiàn)下降，分別下降7.9%和37.2%。

??（二）房企拿地意愿出現(xiàn)松動(dòng)。1-12月，全市房地產(chǎn)企業(yè)土地購(gòu)置面積55.84萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)118%；土地成交價(jià)款343.72億元，增長(zhǎng)74.1%。全年三次集中出讓土地，共拍出23宗地塊合計(jì)地價(jià)793.85億元，增長(zhǎng)43.6%。特別是第三次土拍遇冷，一方面反映出房企對(duì)未來(lái)一段時(shí)間房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的審慎態(tài)度，另一方面也反映出房企資金壓力增加，金融調(diào)控措施對(duì)房地產(chǎn)擴(kuò)張的抑制作用進(jìn)一步顯現(xiàn)。

??（三）商品房銷售面積持續(xù)低迷。全市商品房銷售面積連續(xù)5個(gè)月出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，全年比全省平均低10.2個(gè)百分點(diǎn)，增幅位居全省倒數(shù)第二位。在新建普通商品房銷售低迷的現(xiàn)狀下，安商房完成簽約銷售面積與去年同期基本持平，對(duì)房地產(chǎn)銷售面積增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用有限。

??五、對(duì)策建議

??（一）深化房地產(chǎn)領(lǐng)域供給側(cè)改革，供需兩端共同發(fā)力，持續(xù)改善群眾居住質(zhì)量。圍繞建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，從供需兩端發(fā)力進(jìn)行調(diào)控。一方面，加強(qiáng)居民基本住房保障。加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求。要繼續(xù)加大住房供給力度，特別是加大中小戶型商品房、保障房和租賃住房供給，加大租房補(bǔ)貼，促進(jìn)“租售同權(quán)”，建立適應(yīng)不同人群的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，實(shí)現(xiàn)“住者有其居”。另一方面，對(duì)不同需求分類施策，做到低端有保障、中端有支持、高端有市場(chǎng)，確保居民居住需求得到全面滿足。

??（二）堅(jiān)持分城施策，分類指導(dǎo)，全面保證市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。由于島內(nèi)外市場(chǎng)和人口差異，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求呈現(xiàn)不同特點(diǎn)。要充分考慮地區(qū)差異和市場(chǎng)供需，及時(shí)調(diào)整和出臺(tái)相關(guān)措施。針對(duì)去化壓力較大的商業(yè)辦公類住房，要多渠道、多形式促進(jìn)商業(yè)辦公項(xiàng)目去庫(kù)存工作。要進(jìn)一步貫徹落實(shí)關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的各項(xiàng)政策措施，編制好土地供應(yīng)計(jì)劃，保持價(jià)格基本平穩(wěn)，繼續(xù)抑制投資性購(gòu)房，防止經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

??（三）多措并舉穩(wěn)定房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)。一要貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，加大加快全市保障房建設(shè)力度，穩(wěn)定市場(chǎng)的同時(shí)抑制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，力爭(zhēng)在高質(zhì)量發(fā)展中促進(jìn)共同富裕；二要做好“房地產(chǎn)稅”試點(diǎn)落地廈門的前期準(zhǔn)備工作，以防止全市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大的波動(dòng)。