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??中房網(wǎng)訊 （亞晨/文）3月11日，隨著十四屆全國人大二次會議閉幕，2024年全國兩會完成各項議程，圓滿落下帷幕。

??房地產(chǎn)作為中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，歷來是全國兩會的熱點話題之一。今年的政府工作報告中，對房地產(chǎn)著墨頗多。報告中一個較為明顯的變化是，房地產(chǎn)工作在今年既要重視發(fā)展問題，又要重視安全問題。同時，行業(yè)主管部門領(lǐng)導(dǎo)，也在全國兩會期間舉行的記者會上，對促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展提出了明確要求。

??面對處于調(diào)整期的房地產(chǎn)行業(yè)，如何通過合理的政策調(diào)整，來實現(xiàn)市場平穩(wěn)過渡和經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型升級，也是全社會關(guān)注的問題之一。為此，今年部分全國兩會的代表和委員們，也針對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)聲，提出了建議和提案。

??建議設(shè)立房地產(chǎn)預(yù)售資金保險機(jī)制

??全國政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會副主任、中國人民銀行原行長易綱在談及房地產(chǎn)領(lǐng)域時表示，當(dāng)前政策重點首先是壓實房企的主體責(zé)任，發(fā)揮市場配置資源的決定性作用，然后才是壓實地方政府的責(zé)任，更好發(fā)揮政府作用。要重點支持大多數(shù)房企特別是民營頭部房企持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營，著力解決他們的流動性困難，支持房企把樓蓋好，按質(zhì)按時交到購買者手中。

??易綱建議，設(shè)立房地產(chǎn)預(yù)售資金保險機(jī)制，由中央財政或中國人民銀行每年按預(yù)售監(jiān)管資金余額的1%提取預(yù)售保險基金（估計約每年100億元人民幣），先考慮以三年為限（2024—2026年），共提取預(yù)售保險基金約300億元人民幣；允許房企主體按照公司治理結(jié)構(gòu)依法合規(guī)動用一定比例的預(yù)售監(jiān)管賬戶資金，估計有約1萬億元人民幣資金可由房企立即使用；如果將來房企出現(xiàn)爛尾樓，由預(yù)售保險基金以該房企動用資金為上限先行賠付。這一預(yù)售資金保險機(jī)制可以實現(xiàn)“四兩撥千斤”的資金撬動作用，在一定程度上幫助房企渡過難關(guān)，爭取用三年時間過渡到以現(xiàn)房銷售為主。同時，建議對房企預(yù)售資金使用開展專項審計，確保預(yù)售資金依法合規(guī)使用。

??房地產(chǎn)等領(lǐng)域要有制度性安排

??全國人大代表、人民銀行原副行長劉國強(qiáng)表示，今年的目標(biāo)任務(wù)、政策措施等都是切實可行的。從產(chǎn)業(yè)講，要保持產(chǎn)業(yè)體系完整性，特別要發(fā)展好重點產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)、人工智能等方面要有制度性安排，舊的產(chǎn)業(yè)如何平穩(wěn)轉(zhuǎn)型，新的產(chǎn)業(yè)如何加快提升，需加大力度認(rèn)真研究。從需求講，消費需求要穩(wěn)住。在產(chǎn)能大、需求偏弱的情況下，要激發(fā)消費，提高消費能力和意愿。從投資講，地方債務(wù)比較重，化解地方債務(wù)和擴(kuò)大投資存在兩難的境地，應(yīng)適當(dāng)加大宏觀政策力度，處理好化債和投資問題。從出口講，在積極拓展新興市場的同時，也要高度重視鞏固發(fā)展傳統(tǒng)市場。

??加快不動產(chǎn)投資信托基金專項立法

??全國政協(xié)委員，上海證券交易所黨委副書記、總經(jīng)理蔡建春表示，我國公募REITs采取“公募基金+資產(chǎn)支持證券”的框架，在試點階段取得積極成效。但頂層設(shè)計的基礎(chǔ)制度亟待完善，相關(guān)制度安排對于進(jìn)一步壯大REITs市場、服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)建設(shè)存在較大制約。對此，建議加快不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）專項立法，并在立法重點上提出五方面建議：

??一是，明確REITs屬于《證券法》規(guī)范的證券品種，對REITs的發(fā)行、交易、信息披露、投資者保護(hù)等事項予以規(guī)定，條例未規(guī)定的適用《證券法》規(guī)定；二是，明確REITs發(fā)行交易相關(guān)安排，規(guī)定REITs發(fā)行上市條件、REITs管理人管理、做市機(jī)制等事項，解決產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及參與機(jī)構(gòu)責(zé)任義務(wù)等問題；三是，明確REITs管理架構(gòu)和持有人會議機(jī)制，確定“REITs載體＋項目公司”的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，參照股東大會制度，建立健全REITs持有人會議機(jī)制，解決運(yùn)行管理效率問題；四是，明確REITs稅收、會計處理、國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等相關(guān)配套機(jī)制，解決約束激勵問題；五是，明確REITs市場的監(jiān)管安排和法律責(zé)任，明確REITs發(fā)行人信息披露、募集資金使用等相關(guān)監(jiān)管安排，解決法律責(zé)任主體和責(zé)任機(jī)制等問題。

??從供求兩端同時發(fā)力穩(wěn)住房地產(chǎn)市場

??全國政協(xié)委員、中國社科院世界經(jīng)濟(jì)與政治研究所副所長張斌建議，從供求兩端同時發(fā)力穩(wěn)住房地產(chǎn)市場，穩(wěn)住房地產(chǎn)才能穩(wěn)住宏觀經(jīng)濟(jì)。穩(wěn)住房地產(chǎn)，一方面通過政府信用背書和監(jiān)管政策調(diào)整，幫助房地產(chǎn)企業(yè)恢復(fù)正常融資渠道；另一方面通過取消限購，降低房貸利率、對首套房購房者采取優(yōu)惠貸款利率，幫助開發(fā)商化解商住樓、車位等沉淀資產(chǎn)等措施，改善房企現(xiàn)金流。

??張斌認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)最突出的問題仍然是房企的現(xiàn)金流斷裂風(fēng)險，穩(wěn)不住房企現(xiàn)金流就很難穩(wěn)住房地產(chǎn)市場，“暴雷”擔(dān)憂對銷售、投資端信心恢復(fù)，乃至“保交樓”都較為不利。政策要發(fā)揮效用，還是要瞄準(zhǔn)這個最主要的矛盾，政策著力點應(yīng)該放在盡快穩(wěn)住房企現(xiàn)金流上。

??放寬“四限”政策

??全國政協(xié)委員、香江控股董事長翟美卿建議，在一線城市等地區(qū)大幅度放寬限購、限貸、限價及限售政策，并適當(dāng)放寬外資購房限制。同時，清除優(yōu)質(zhì)開發(fā)商的融資障礙，拓展其融資渠道。

??翟美卿強(qiáng)調(diào)，構(gòu)建新發(fā)展模式的重要性，并提倡平衡發(fā)展商品房與保障性住房兩個體系。建議政府應(yīng)協(xié)調(diào)或出資，將部分住房保障規(guī)劃范圍內(nèi)的房產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｕ戏浚詫崿F(xiàn)資產(chǎn)活化、資金回流，優(yōu)化住房供應(yīng)體系。這一策略旨在促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。

??制定系列金融等政策促進(jìn)房地產(chǎn)穩(wěn)健發(fā)展

??全國政協(xié)委員、均瑤集團(tuán)董事長王均金提出《關(guān)于制定系列金融等政策促進(jìn)房地產(chǎn)穩(wěn)健發(fā)展的提案》，并給出六方面建議：

??一是，金融機(jī)構(gòu)平等對待房地產(chǎn)企業(yè)融資需求；二是，通過“貼息+REITs”模式盤活沉淀資產(chǎn)；三是，地方政府建立城市公共住房基金，合理盤活存量房產(chǎn)；四是，設(shè)立住房金融互助機(jī)構(gòu)支持新市民購買住房；五是，保障金融機(jī)構(gòu)的權(quán)益，促進(jìn)貸款積極性；六是，抓好“一城一策”供需土地與房源規(guī)劃管理。排查存量房源和已供土地、未來開發(fā)量以及市場需求。

??加快構(gòu)建新發(fā)展模式，助力房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展

??全國政協(xié)委員、北京國家會計學(xué)院教授秦榮生表示，與房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的要求相比，目前我國房地產(chǎn)業(yè)還存在房地產(chǎn)業(yè)企穩(wěn)回升的基礎(chǔ)不牢、房地產(chǎn)市場仍然存在供需錯配、新市民和青年人住房需求仍面臨困難、住房交易的信息透明度和效率不高等問題。在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已發(fā)生顯著變化的條件下，應(yīng)以進(jìn)促穩(wěn)，先立后破，加快形成發(fā)展新模式。并對構(gòu)建我國房地產(chǎn)發(fā)展新模式給出五項建議：

??一是，科學(xué)制定房地產(chǎn)發(fā)展的長期規(guī)劃，增強(qiáng)發(fā)展信心；二是，提高住房供給的品質(zhì)和科技水平，滿足人民需要；三是，大力扶持專業(yè)租賃企業(yè)發(fā)展壯大，實行租購并舉；四是，加快推動房地產(chǎn)服務(wù)數(shù)字化轉(zhuǎn)型，提高服務(wù)水平；五是，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)行業(yè)過度金融化，守住風(fēng)險底線。

??強(qiáng)化管理房產(chǎn)交易市場壟斷行為

??全國人大代表、58同城CEO姚勁波表示，數(shù)字經(jīng)濟(jì)加速了房產(chǎn)交易的轉(zhuǎn)型和升級，在提升房產(chǎn)交易工作效率的同時，也逐漸形成了房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資源的集中和壟斷，從而加劇了買房人的負(fù)擔(dān)。為此，他在《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)壟斷行為的建議》中表示，為防止可具有市場支配地位的房產(chǎn)交易平臺無序發(fā)展，強(qiáng)烈建議強(qiáng)化管理房產(chǎn)交易市場的壟斷行為，建立有效的競爭機(jī)制和公平的競爭秩序，從而營造良好的生存環(huán)境。

??一是，禁止經(jīng)營者濫用市場支配地位，簽訂“獨家代理”，建議國家有關(guān)部門治理具有可操縱市場地位的房產(chǎn)交易平臺對房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的 “獨家代理”“二選一”等限制競爭行為；二是，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費統(tǒng)一定價行為，建議規(guī)范房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)平臺干預(yù)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)統(tǒng)一定價、變相收取傭金，鼓勵經(jīng)營者通過公平競爭、自愿自主的方式擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，提高市場競爭。

??建議取消商品房預(yù)售制度

??全國人大代表、浩天律師事務(wù)所合伙人會議主席朱征夫認(rèn)為，我國商品房建設(shè)已經(jīng)進(jìn)入了存量時代，商品房預(yù)售制度會助長房企高杠桿高風(fēng)險開發(fā)模式。建議取消商品房預(yù)售制度，保護(hù)購房業(yè)主合法權(quán)益，讓購房者不用承擔(dān)商品樓盤項目爛尾重大風(fēng)險，也不必承擔(dān)不必要的貸款違約風(fēng)險。

??朱征夫表示，預(yù)售制度取消迫使小開發(fā)商進(jìn)行重組整合，充裕自身資金，市場主體將更優(yōu)質(zhì)，行業(yè)集中度和行業(yè)規(guī)范性大大提高，樓盤爛尾和違約交付等問題大大降低。資金雄厚、技術(shù)過硬的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將成為市場競爭主力。對銀行而言，擔(dān)保物由期房變?yōu)楝F(xiàn)房，融資杠桿門檻提高，擔(dān)保物更集中可靠，銀行壞賬風(fēng)險降低。對于整個金融系統(tǒng)而言，供需兩端的杠桿率降低也有利于降低系統(tǒng)性金融風(fēng)險的發(fā)生。

??著力增加青年住房供給規(guī)模，提升租住體驗

??全國政協(xié)委員、中央團(tuán)校（中國青年政治學(xué)院）原黨委書記倪邦文表示，現(xiàn)有的政策房供應(yīng)、人才補(bǔ)貼、公積金支持等青年住房支持政策呈現(xiàn)地方化、非機(jī)制化、分散化特點，缺乏整體設(shè)計和政策執(zhí)行部門的配合銜接。同時，地方住房支持政策面向的對象越來越人才化、精英化，缺少分層分類的支持政策，難以覆蓋到各類青年群體。

??對此，圍繞青年居住體驗，倪邦文遞交了《關(guān)于助力青年人圓夢安居的提案》，并從三方面提出建議：第一，著力增加青年住房供給規(guī)模，優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)；第二，圍繞“青年住房一件事”，形成系統(tǒng)化、分層分類的青年住房支持體系；第三，提升青年租住體驗，讓租住成為青年認(rèn)可的生活方式。

??推行無理由退房，倒逼企業(yè)良性競爭

??全國政協(xié)常委、中國企業(yè)財務(wù)管理協(xié)會會長張連起在《關(guān)于推動房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的建議》提案中提出，推行“無理由退房”機(jī)制是房企轉(zhuǎn)變思路的良方之一。張連起認(rèn)為，無理由退房，既不應(yīng)該完全市場化營銷行為，也不是行政命令。這是對企業(yè)的“倒逼”機(jī)制，拉齊房企、客戶之間的對等關(guān)系，促使企業(yè)的關(guān)注重心轉(zhuǎn)移到“做精品、做好房子”。

??具體而言，張連起建議，可選定一些代表性的城市，由政府推動，房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會牽頭進(jìn)行“無理由退房”承諾；其次，相關(guān)地方政府協(xié)調(diào)銀行等相關(guān)機(jī)構(gòu)制定方便無理由退房的流程；此外，也可在各級媒體上積極宣傳無理由退房，推廣案例。