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買到14宗“毒地”?陸家嘴索賠100億元

土地曾冬梅 2023-11-08 10:19:08 來源:中房報(bào)

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??7年前一次大膽的投資決策,令上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“陸家嘴”,600663.SH)頭疼至今。

??11月3日晚,陸家嘴在公告中透露,下屬子公司因土壤污染問題,將江蘇蘇鋼集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“蘇鋼集團(tuán)”)、蘇州市環(huán)境科學(xué)研究所、蘇州市蘇城環(huán)境科技有限責(zé)任公司、蘇州國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)、蘇州市自然資源和規(guī)劃局告上法庭,近日收到了江蘇省高級(jí)人民法院的書面案件受理通知書。

??2016年10月17日,經(jīng)過200多輪的報(bào)價(jià)競(jìng)爭(zhēng),蘇州綠岸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“蘇州綠岸”)95%股權(quán)以約85.25億元的總金額成功轉(zhuǎn)讓。競(jìng)得者是陸家嘴下屬全資公司-上海佳灣資產(chǎn)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱“佳灣公司”)與華寶信托-安心投資20號(hào)集合資金信托計(jì)劃(以下簡(jiǎn)稱“安心信托”)組成的聯(lián)合體。

??這次收購是陸家嘴實(shí)施“走出去”戰(zhàn)略的重要一步,蘇州綠岸名下17宗、建筑面積超100萬平方米的土地儲(chǔ)備將大大拓展該公司的發(fā)展空間。但項(xiàng)目的推進(jìn)并沒有預(yù)期中順利,2021年,蘇州綠岸意外發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目的部分地塊存在嚴(yán)重污染風(fēng)險(xiǎn),便向當(dāng)?shù)卣块T進(jìn)行了報(bào)告,并暫停相關(guān)開發(fā)建設(shè)工作。

??根據(jù)最新的公告信息,陸家嘴及各方環(huán)境調(diào)查已確定蘇州綠岸名下14塊土地存在污染,且污染面積和污染程度遠(yuǎn)超地塊掛牌出讓時(shí)所披露的污染情況。陸家嘴認(rèn)為,在案涉土地的調(diào)規(guī)變性及出讓過程中,各被告存在一系列違法違規(guī)、弄虛作假、不依法履職的侵權(quán)行為,因此提出了約100.44億元的賠償訴求。

??11月6日,陸家嘴董事長(zhǎng)徐而進(jìn)在業(yè)績(jī)說明會(huì)上對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示,該公司專項(xiàng)工作小組正全力以赴開展處置、維權(quán)工作,推動(dòng)相關(guān)責(zé)任方承擔(dān)后續(xù)處置責(zé)任。

??買了17宗土地

??14宗有污染

??蘇州綠岸的95%股權(quán)是蘇鋼集團(tuán)掛牌轉(zhuǎn)讓的,目前該公司仍持有蘇州綠岸5%的股權(quán)。

??蘇州綠岸持有位于蘇州市高新區(qū)滸墅關(guān)鎮(zhèn)蘇通路北、蘇鋼路東17塊國(guó)有土地的使用權(quán)。項(xiàng)目地塊紅線內(nèi)使用權(quán)面積約65.95萬平方米,土地性質(zhì)包括住宅、商辦、工業(yè)、幼兒園、加油站等,規(guī)劃總建筑面積約為108.41萬平方米,其中其中住宅用地有6宗,規(guī)劃總建筑面積約66.4萬平方米。項(xiàng)目地塊的土地出讓金已支付完畢并已取得全部的《國(guó)有土地使用證》。

??由于地塊體量大,方便連片開發(fā),蘇州綠岸95%股權(quán)獲得了不少企業(yè)的關(guān)注,當(dāng)時(shí)有30多家意向受讓方遞交了意向受讓申請(qǐng)材料,最終19家參與競(jìng)價(jià),將掛牌價(jià)格從31.5億元的底價(jià)推高至68.4億元,加上承接的16.85億元債務(wù),總成交金額達(dá)到了85.25億元。

??在掛牌文件中,蘇鋼集團(tuán)披露了土地的污染情況,表示焦化區(qū)域的污染主要集中在4號(hào)地塊局部區(qū)域,根據(jù)修復(fù)目標(biāo)值,最終確定0~18米深度內(nèi),污染范圍為17542平方米,污染土方量為39604立方米。非焦化區(qū)域的土壤和地下水基本未受到污染,可再開發(fā)利用。

??股權(quán)交易后,蘇州綠岸就蘇鋼集團(tuán)所披露的污染范圍進(jìn)行了治理修復(fù)。據(jù)坊間消息,2021年,在土地開發(fā)的過程中,蘇州綠岸意外發(fā)現(xiàn)已建設(shè)教育設(shè)施的2號(hào)、13號(hào)地塊及尚未開發(fā)的3號(hào)、4號(hào)地塊均存在嚴(yán)重污染風(fēng)險(xiǎn),土壤或地下水中諸多元素大幅超標(biāo),不符合該等地塊原對(duì)應(yīng)的規(guī)劃用地標(biāo)準(zhǔn),4幅地塊面積合計(jì)約11.8萬平方米。就土地污染事宜,蘇州綠岸向當(dāng)?shù)卣块T進(jìn)行了報(bào)告。2022年4月,江蘇省公布的《中央第二生態(tài)環(huán)境保護(hù)督察組向我省移交的第六批信訪事項(xiàng)辦理情況》中提到,第三方檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)結(jié)果顯示蘇州綠岸項(xiàng)目多處地塊土壤中苯并芘、萘嚴(yán)重超標(biāo),不符合用地標(biāo)準(zhǔn)。

??在2022年4月份的公告中,陸家嘴表示,公司組織專門力量核查發(fā)現(xiàn),在蘇地2008-G-6號(hào)地塊調(diào)規(guī)變性及出讓過程中,不排除蘇鋼集團(tuán)、環(huán)境檢測(cè)機(jī)構(gòu)等存在涉嫌一系列違法違規(guī)、弄虛作假等可能,導(dǎo)致存在嚴(yán)重污染的土地進(jìn)入公開交易市場(chǎng),并在掛牌轉(zhuǎn)讓蘇州綠岸95%股權(quán)時(shí)隱瞞了相關(guān)信息。

??此后,每隔幾個(gè)月,陸家嘴就更新一次土地污染事件的進(jìn)展,截至目前已確定蘇州綠岸名下1號(hào)至13號(hào),及17號(hào)地塊等14塊土地存在污染。據(jù)徐而進(jìn)介紹,2023年8月7日,陸家嘴及全資子公司佳灣公司、上海佳二實(shí)業(yè)投資有限公司作為原告,就2016年蘇州綠岸95%股權(quán)交易,向江蘇省高級(jí)人民法院提起了民事訴訟,向包括蘇鋼集團(tuán)、蘇鋼集團(tuán)當(dāng)年委托的環(huán)評(píng)機(jī)構(gòu)、蘇州相關(guān)政府部門在內(nèi)的多方當(dāng)事人發(fā)起共同侵權(quán)訴訟。

??關(guān)于這個(gè)案件的更多情況,中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者聯(lián)系了5家被告單位,但截至發(fā)稿,電話均未接通。

??項(xiàng)目已停工

??陸家嘴索賠百億元

??按照蘇州國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)披露的信息,蘇州綠岸項(xiàng)目在2017年5月正式啟動(dòng)開發(fā)建設(shè),預(yù)計(jì)2025年前后開發(fā)成熟。其中,商業(yè)體項(xiàng)目在2018年12月開工,原本是預(yù)計(jì)2021年底投入使用。但隨著土地污染問題的暴露,這個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)便被按下了暫停鍵。"目前,蘇州綠岸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已暫停相關(guān)開發(fā)、建設(shè)、銷售工作。"徐而進(jìn)如此表示。

??據(jù)了解,在停工前,蘇州綠岸項(xiàng)目的學(xué)校、幼兒園、商業(yè)體、健身公園及部分住宅等均已完工且達(dá)到交付標(biāo)準(zhǔn)。陸家嘴曾在公告中透露,已開發(fā)項(xiàng)目的8幅地塊,其中2號(hào)、8號(hào)、9號(hào)、13號(hào)地塊已竣工,12號(hào)地塊處于停工狀態(tài),2號(hào)、13號(hào)地塊為教育配套,8號(hào)、9號(hào)是商辦、商業(yè)用途,12號(hào)則為住宅用地。

??徐而進(jìn)沒有回應(yīng)截至目前項(xiàng)目已投入多少資金的問題,但結(jié)合陸家嘴過往的公告信息,可發(fā)現(xiàn)該公司在工程建設(shè)方面投入的金額約22億元,對(duì)應(yīng)的存貨金額達(dá)113億元。

??據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士分析,作為蘇州綠岸項(xiàng)目的開發(fā)主體,陸家嘴負(fù)有實(shí)施土壤污染風(fēng)險(xiǎn)管控和修復(fù)的義務(wù),需承擔(dān)相應(yīng)的調(diào)查、評(píng)估、修復(fù)費(fèi)用,已完工的建筑若土地也存在污染,不排除整體拆除、修復(fù)后重新建設(shè)的可能,加上停工的影響,損失難以估量。

??陸家嘴也表示,土地污染問題可能導(dǎo)致蘇州綠岸項(xiàng)目的部分存貨可變現(xiàn)凈值低于其成本,或面臨經(jīng)濟(jì)損失,進(jìn)而對(duì)公司利潤(rùn)產(chǎn)生不利影響。但直至今年中期業(yè)績(jī),該公司都未對(duì)該項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。

??在提起訴訟前,陸家嘴嘗試過其他處理方案,例如和蘇鋼集團(tuán)交涉退還蘇州綠岸的股權(quán),致函蘇州市自然資源和規(guī)劃局要求退還污染地塊并賠償損失。但最終,該公司提出的訴訟請(qǐng)求是判令蘇鋼集團(tuán)向其承擔(dān)賠償約100.44億元的侵權(quán)責(zé)任,其余4位被告承擔(dān)連帶責(zé)任。

??陸家嘴曾經(jīng)認(rèn)為,拿下蘇州綠岸的大片土地,可以增強(qiáng)公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力和盈利水平,有利于競(jìng)爭(zhēng)力的提升和發(fā)展。截至2022年末,該公司的土地儲(chǔ)備面積約58.8萬平方米,蘇州地區(qū)就占了六成。在蘇州綠岸這個(gè)火車頭被迫熄火的背景下,陸家嘴于2022年底啟動(dòng)了重大資產(chǎn)重組,以133.19億元收購陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)和前灘國(guó)際商務(wù)區(qū)的4處優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),增加建筑面積近100萬平方米的土地儲(chǔ)備。

??從目前來看,蘇州綠岸事件尚未影響陸家嘴的投資信心,徐而進(jìn)表示,未來將密切關(guān)注長(zhǎng)三角市場(chǎng)情況,擇機(jī)參與土地拍賣,繼續(xù)積極支持長(zhǎng)三角一體化發(fā)展建設(shè),持續(xù)做強(qiáng)做優(yōu)公司主業(yè)。

上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司

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上海陸家嘴(集團(tuán))有限公司

統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91310000132206713C    經(jīng)營(yíng)狀況:存續(xù)    注冊(cè)資本:470331(萬元)

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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

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