公司彭紅俠 2023-11-06 10:18:54 來源：中國房地產網
??距離上次出售資產僅一星期，首開股份再現資產轉讓。
??10月27日，首開股份發布公告稱，計劃轉讓北京首開瑞泰商業管理有限公司（以下簡稱“瑞泰商管”）100%股權及全部債權，評估值7.67億元。
??公告顯示，瑞泰商管成立于2022年，是北京市朝陽區望京首開廣場寫字樓的產權方。2023年1~4月，該公司營業收入2175.71萬元，凈利潤831.46萬元，凈資產3548.55萬元，負債總額約為10.19億元，資產負債率約96.64%。
??針對上述出售情況，首開股份表示，首開廣場自持經營多年，租金收入漲幅不大，帶來的利潤和凈現金流有限，未來增值潛力較小，對其進行處置有利于快速回籠資金，優化公司財務狀況。
??首開股份出售資產的動作一直在進行，截至今年9月底，首開股份負債總額仍然較大，且凈利潤虧損達30.65億元，而銷售業績卻只完成了年初制定目標的50%。
??頻甩資產融資“補血”
??此次并非首開股份初次掛牌轉讓旗下資產。10月24日，首開股份正式掛牌出讓旗下兩家全資子公司100%股權及債權，分別為北京首開云錦鉑郡商業管理有限公司（以下簡稱“鉑郡公司”）和北京首開云錦璞瑅商業管理有限公司（以下簡稱“璞瑅公司”）。
??鉑郡公司主要業務為租賃經營北京朝陽區的鉑郡商街項目，評估后股東全部權益價值為1.96億元；璞瑅公司主要業務為租賃經營北京豐臺區的璞瑅商街項目，評估后股東全部權益價值為3.4億元。
??更早前10月9日，首開股份公告了轉讓北京聯寶房地產有限公司（以下簡稱“北京聯寶”）的相關進展。據悉，北京聯寶分別由首開股份、香港皓年持股61.5%、38.5%，該公司現主要業務為租賃經營北京市朝陽區聯寶公寓項目。
??公告顯示，聯寶公寓建筑面積2.5萬平方米，2020~2022年租賃收入分別為1691萬元、1926萬元和1299.6萬元，平均出租率為99%、99%和65%。按照掛牌評估價和財務人員核算，出售聯寶公司61.5%股權后，首開股份可實現所得稅前利潤約3.5億元。
??值得注意的是，北京聯寶已經多次被擺上貨架。早在2022年8月，首開股份董事會議就通過議案，擬掛牌轉讓北京聯寶全部股權。去年12月，北京聯寶二上貨架。2023年9月28日，公司征集到意向受讓方一名，但首開股份并未公布具體信息。
??對于首開股份頻甩資產行徑，IPG中國區首席經濟學家柏文喜表示，從財務角度來看首開股份面臨著較大的資金壓力。公司經營性現金流為負，持有貨幣資金雖然約226.3億元，但一年內到期的非流動負債約102.03億元，總負債2325億元。因此通過甩賣資產來回籠資金，應該是為了緩解短期資金壓力的舉措。
??事實上不止今年，去年年底首開股份也曾集中掛牌出售項目。2022年12月15日，該公司擬轉讓北京老牌商場復興商業城，評估值為1.79億元；11月21日，擬轉讓北京朝陽區首城商街，項目評估值為3.223億元；11月16日，以20.39億元出售北京發展大廈有限公司全部股權及約1.57億元債權；11月9日，擬轉讓北京天鴻集團煙臺天鴻時代100%股權。
??據此推算，首開股份可通過轉讓資產獲得約30億元的資金，而將優質資產接連出售，也側面突顯出首開股份對資金的渴望。
??資產處置之外，首開股份也在依托國資背景發行多筆債權融資。根據統計，截至上半年末，首開股份發行債券產品147億元，包括公司債50億元和中期票據97億元。9月，首開股份2023年度第七期、第八期、第九期三期中票獲批，共計發行108億元。
??虧損擴大與投資減速
??就在首開股份宣布轉讓瑞泰商管的同一日，其還公布了今年前三季度業績報告。
??報告顯示，首開股份前三季度營業收入326.4億元，同比增長68.37%；凈利潤虧損30.65億元，虧損同比大增438%。
??“今年以來房地產行業持續低迷，多家房企出現虧損，首開股份出現大幅虧損并不意外。進行資產轉讓可快速回籠資金，快速緩解其資金壓力。”一位房地產行業分析師表示。
??對于凈利潤減少，首開股份解釋稱一方面是公司年初至報告期末平均毛利率11.99%，較上年同期下降9.65個百分點；另一方面是非上市權益工具投資公允價值降低，以及確認聯合營企業投資損失所致。
??這一說法與2022年業績發布時初步吻合。2022年首開股份出現自2001年上市以來的首虧，營業收入479.2億元，下滑29.32%；凈利潤虧損4.61億元，同比下滑274.81%。
??尤其是去年上半年，凈利潤虧損達到14.2億元，其中由和信金泰項目公司所開發的熙悅林語，給首開股份帶來了5.1億元的凈利潤虧損。
??公開資料顯示，熙悅林語位于北京市大興區舊宮鎮，2017年4月由首開股份、保利、中海、龍湖聯合體以127億元總價和70%企業自持面積拿下。該項目可售面積只有30%，且銷售價格限價每平方米均價不超過5.2萬元。
??當高溢價、高自持遇上限價，項目的利潤空間就難以得到保障。截至2022年上半年，和信金泰營業收入1.13萬元，凈利潤虧損5.1億元。
??為減少虧損，此前首開股份曾試圖以15億元底價轉讓和信金泰49.93%股權，未能成功轉讓。去年年底，龍湖和中海退出該公司，股權變更后首開股份和保利各占50%。
??在各方面資金壓力下，首開的投資力度似乎有所減小。2023年以來，首開股份參與了北京、上海、廣州、杭州、成都、武漢、廈門等高能級城市的公開市場土拍。從結果來看，今年上半年，首開股份以底價獲取北京市昌平區南邵鎮一宗純商品住宅地塊，地上建筑規模10.82萬平方米。
??進入下半年，首開股份7月下旬曾在5天內拿下3處地塊。
??7月20日，首開股份在北京土地市場以總價31.97億元+現房2.3萬平方米搖號，摘得昌平區沙河高教園區四期（二）地塊土地一級開發項目相關地塊，項目占地面積6.15萬平方米。
??一天后，以12.65億元在廈門土地市場競得2023P07號湖里區馬厝地塊，項目占地面積0.89萬平方米；7月25日，又以22.82億元拿下北京市順義區順義新城第1街區地塊，成交金額22.82億元，溢價率0.53%，未來銷售指導價為4.6萬元/平方米。
??只不過，自8月9日發布7月銷售簡報以來，首開股份再沒有新增土地儲備。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
