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市人民政府辦公室關于印發荊門市商品房現房銷售試點工作實施方案的通知

東寶區、掇刀區人民政府，漳河新區，荊門高新區，市政府有關部門：

??《荊門市商品房現房銷售試點工作實施方案》已經市人民政府同意，現印發給你們，請認真貫徹落實。

荊門市人民政府辦公室

2023年10月23日

荊門市商品房現房銷售試點工作實施方案

??為深入貫徹落實黨中央、國務院和省委、省政府關于防范化解重大風險和穩定房地產市場的決策部署，推進商品房預售制度改革，探索商品房現房銷售模式，切實保障購房群眾合法權益，推動房地產市場良性循環和平穩健康發展，根據國家有關法律法規和政策規定，結合荊門實際，制定本實施方案。

??一、工作目標

??按照“試點先行、分步實施、穩妥推進、以點帶面”原則，不斷提高新建商品房現房銷售的比重和規模，逐步推進新建商品房全部實現現房銷售，從源頭解決“交房難”“入住難”“辦證難”等問題，實現“一手交錢、一手交房、交房即辦證”的房地產開發經營新模式，探索建立房地產業平穩健康發展的長效機制。

??二、試點范圍及時間

??（一）試點范圍：東寶區、荊門高新區·掇刀區、漳河新區新出讓的房地產開發用地。

??（二）試點時間：2023年10月—2026年9月。

??三、工作任務

??（一）優化土地供給和規劃設計。

??1.堅持地塊“凈地”出讓。實行現房銷售試點的房地產開發用地，必須先“凈地”后出讓，確保土地權屬清晰，安置補償到位，無法律經濟糾紛，規劃條件明確。(責任單位：市自然資源局，東寶區、荊門高新區·掇刀區、漳河新區)

??2.完善配套基礎設施。用地紅線外道路、電力、燃氣、給排水等基礎設施配套到位，具備項目開工建設條件。(責任單位：市自然資源局、市住建局，東寶區、荊門高新區·掇刀區、漳河新區)

??3.設置合理規劃指標。支持試點項目合理設置容積率、建筑密度、建筑高度、綠地率、車位配比、商業配套設施配建比例等相關規劃指標。(責任單位：市自然資源局，東寶區、荊門高新區·掇刀區、漳河新區)

??4.實施土地出讓預公告。符合掛牌出讓條件的試點房地產開發用地，應向社會公開發布土地預公告信息，包括擬出讓地塊的位置、用途、面積、容積率、周邊基礎設施配套情況等。預公告期內，有意向參與該地塊競買的開發企業，可提交預公告申請書（意向預申請）。(責任單位：市自然資源局，東寶區、荊門高新區·掇刀區、漳河新區)

??5.支持土地競標前擬定設計方案。支持建設單位在地塊規劃條件下達后、競標土地前，進行規劃建筑方案和施工圖設計、送審。市自然資源部門先行審核通過規劃建筑方案的，在簽訂土地出讓合同、繳納土地出讓金和相關稅費并辦理人防手續后，同時發放土地《不動產權證書》和《建設工程規劃許可證》。(責任單位：市自然資源局，東寶區、荊門高新區·掇刀區、漳河新區)

??（二）加快工程建設。

??1.鼓勵實行工程總承包。總承包單位按照與開發企業簽訂的工程總承包合同，對工程項目的設計、采購、施工等實行全過程承包，并對工程的質量、安全、工期和造價等全面負責。(責任單位：市住建局、市審批局，東寶區、荊門高新區·掇刀區、漳河新區)

??2.試行分階段施工許可。對試點項目增設分階段辦理施工許可事項，試行對建筑工程“基坑支護和土方開挖”單獨核發施工許可證。開發企業依法確定施工總承包單位后，在確保質量安全可控的前提下，自主選擇是否先行辦理“基坑支護和土方開挖”施工許可證。實行試點項目容缺受理、容缺辦理清單，開發企業在滿足質量安全的前提下，采取“承諾制”方式辦理施工許可證。(責任單位：市審批局、市住建局，東寶區、荊門高新區·掇刀區、漳河新區)

??3.探索推廣智能建造。鼓勵試點項目采用裝配式建造方式，推廣使用建筑機器人等數字化應用技術，加強智慧工地建設，提高施工效率和協同性，推進建筑工業化、數字化、智能化融合發展。(責任單位：市住建局，東寶區、荊門高新區·掇刀區、漳河新區)

??4.實行智慧工地管理。對試點項目納入市級智慧工地管理平臺，對工地安全生產、揚塵治理實施智能監管，減少現場執法檢查頻次，增加有效施工天數。(責任單位：市生態環境局、市住建局，東寶區、荊門高新區·掇刀區、漳河新區)

??5.鼓勵開發企業加快建設進度。鼓勵開發企業按照土地出讓合同約定的時間動工，科學組織施工，強化現場管理，按期完成建設任務，并進行現房銷售。(責任單位：市住建局、市自然資源局、市發改委，東寶區、荊門高新區·掇刀區、漳河新區)

??6.支持開發企業對試點項目賦能。支持開發企業以試點項目為載體，以綠色社區、智慧社區、完整社區為標準，建設高品質小區。(責任單位：市住建局、市自然資源局，東寶區、荊門高新區·掇刀區、漳河新區)

??（三）優化金融服務。

??1.為試點項目提供貸款支持。鼓勵金融機構優先向試點項目的開發企業提供金融支持，并鼓勵金融機構與企業自主協商，合理確定貸款期限及后期還本付息計劃。對于給予試點項目金融支持的金融機構，在開展住房公積金、住宅專項維修資金存放等方面給予支持。(責任單位：人行荊門市分行、國家金融監管總局荊門監管分局、市地方金融局、市財政局、市住建局、荊門住房公積金中心，各商業銀行)

??2.完善按揭貸款支持政策。金融機構和公積金中心對現房銷售項目購房業主申請按揭貸款的，優先受理，優先審批。(責任單位：人行荊門市分行、國家金融監管總局荊門監管分局、市地方金融局、市財政局、市住建局、荊門住房公積金中心，各商業銀行)

??（四）強化財政支持。

??1.土地出讓金分批次繳納。實行試點項目的房地產開發用地，可在不低于所在區域基準地價70%的基礎上，合理確定土地出讓底價。競買保證金可按不低于土地出讓底價的10%確定，允許以銀行保函代替競買保證金。實行試點項目的房地產開發用地，土地出讓價款首次繳納比例為50%，允許2年內繳清。(責任單位：市財政局、市自然資源局，東寶區、荊門高新區·掇刀區、漳河新區) 

??2.延期繳納城市基礎設施配套費。試點項目的開發企業可申請延期至取得新建商品房銷售備案證前繳納城市基礎設施配套費。(責任單位：市財政局、市住建局，東寶區、荊門高新區·掇刀區、漳河新區) 

??3.階段性免配公租房。試點項目在試點期間可免配建公共租賃住房。(責任單位：市自然資源局、市住建局，東寶區、荊門高新區·掇刀區、漳河新區) 

??（五）落實稅收政策。

??1.對商品房現房銷售試點開發企業依法依規落實稅費優惠政策。(責任單位：市稅務局)

??2.試點項目開發企業產生的增量留抵退稅，按照有關稅收政策規定辦理退稅手續。(責任單位：市稅務局) 

??（六）加快驗收辦證。

??1.實行“多測合一”。對竣工驗收階段的規劃條件核實測量、人防測量、不動產測繪等三個測繪事項，按照“同一標的物同一測繪事項只測一次、同一測繪事項由一家測繪單位承擔、同一測繪成果只提交一次”原則，由開發企業委托同一家具有相應測繪資質的測繪單位承擔，并依法依規共享測繪成果，實現竣工驗收階段“一次委托、多測合一、成果共享”。(責任單位：市自然資源局、市住建局、市國動辦) 

??2.實行聯合驗收。開發企業組織工程竣工驗收時,將已具備竣工驗收條件的規劃條件核實、消防驗收、人防工程竣工驗收備案、竣工檔案驗收等同時納入聯合驗收事項，實行“多驗合一”，形成工程竣工聯合驗收意見書。(責任單位：市住建局、市自然資源局、市國動辦，東寶區、荊門高新區·掇刀區、漳河新區)

??3.實行“交房即辦證”。深化房屋測繪、建設用地規劃核驗、建設工程竣工聯合驗收、稅費繳納、不動產登記等流程改革，加強部門信息共享，建立工作銜接機制，督促開發企業在房屋交付使用的同時，向購房者交付不動產權證書，實現“交房即辦證”。(責任單位：市自然資源局、市住建局、市稅務局) 

??（七）加強項目監管。

??1.加強項目建設全過程監管。強化部門配合,提高聯審聯批效率，建立健全試點項目監督管理體制機制,開展聯合監管行動，形成從用地、規劃、設計、施工到竣工驗收、交付使用、辦理不動產登記的全過程、全鏈條聯動監管。（責任單位：市自然資源局、市住建局、市城管委、市市場監管局、市審批局、市國動辦，東寶區、荊門高新區·掇刀區、漳河新區)

??2.加強商品房銷售監管。建立健全商品房銷售現場公示制度，開發企業應在銷售現場設立公示牌，在顯著位置提醒購房人該項目為現房銷售項目，須竣工驗收合格后才能銷售。加強跟蹤監督，嚴禁開發企業提前銷售，規范開發建設行為，確保試點項目全過程合法合規。根據商品房銷售形勢，逐步調整非試點項目商品房預售條件。（責任單位：市住建局，東寶區、荊門高新區·掇刀區、漳河新區)

??3.加強物業服務管理。開發企業應嚴格通過招投標方式，擇優選聘物業服務企業實施前期物業管理。推進以黨建引領基層治理，指導物業服務企業積極開展“共同締造 五紅聯建”工作。鼓勵物業服務企業不斷拓展物業服務領域和內容，進一步提升物業綜合服務質量。（責任單位：市住建局，東寶區、荊門高新區·掇刀區、漳河新區)

??4.加強督促檢查。采取定期檢查和不定期抽查等方式深入試點項目，督促開發企業嚴格按照土地使用權出讓合同約定的時間節點和試點項目開發建設計劃組織施工，對未按照合同約定竣工和完成試點銷售目標的，取消試點項目優惠政策，并依法依規予以處罰。（責任單位：市住建局、市自然資源局，東寶區、荊門高新區·掇刀區、漳河新區)

??四、實施步驟

??（一）啟動階段（2023年10月底前)。

??研究制定試點工作實施方案，加大宣傳力度，為工作推進打下堅實基礎。

??（二）實施階段（2023年11月至2026年2月)。

??1.選定地塊。從東寶區、荊門高新區·掇刀區、漳河新區儲備土地中遴選區位較好、配套設施完善的地塊進行試點。

??2.項目審批。建立試點項目審批綠色通道，壓縮審批時限，提高審批效率。

??3.啟動建設。試點項目開發企業及參建單位在保障工程質量和施工安全前提下，啟動項目建設，相關行業主管部門成立聯合服務小組，全程跟蹤服務，創新監管方式，提高試點工作質效。

??4.聯合驗收。市住建局、市自然資源局、市國動辦等部門組成驗收小組，對試點項目進行聯合驗收。驗收合格后，辦理建設工程竣工驗收備案手續。

??5.銷售辦證。開發企業取得新建商品房銷售備案證后，面向社會公開銷售，并及時辦理不動產首次登記和轉移登記手續。

??（三）總結推廣階段（2026年2月至2026年9月）

??堅持“邊推進、邊總結、邊推廣”，擴大試點范圍，逐步實現商品房銷售由預售向現售經營模式轉變。

??五、保障措施                 

??（一）強化組織領導。成立由市長任組長，分管副市長任副組長，住建、自然資源、財政、稅務、金融等相關部門主要負責同志為成員的荊門市商品房現房銷售試點領導小組，統籌推進現房銷售試點工作。領導小組辦公室設在市住建局，負責研判解決現房銷售試點過程中的具體問題。中心城區各區要建立完善相應的工作協調推進機制，構建統一領導、分工負責、上下聯動的工作格局。

??（二）強化政策支撐。各相關部門要準確把握國家和省、市有關政策要求，配套完善土地競標前擬定設計方案、土地出讓金分批次繳納、加強項目監管等具體舉措，強化土地、規劃、財政、稅收、金融和市場監管等政策的高度協同，加強政策供給創新，推動試點工作方案落地見效。

??（三）強化項目服務。建立試點項目包聯服務制度，強化跟蹤調度，推動部門協同，對試點項目可能出現的資金困難、周邊基礎配套設施建設等問題，及早發現、及時排險，為試點項目現房銷售創造優良條件，確保試點項目順利推進。

??（四）強化宣傳引導。充分利用政府門戶網站和政務新媒體等多種宣傳途徑，加強政策解讀，做好現房銷售的宣傳工作，正確引導社會預期，及時主動回應市場主體訴求和社會關切，充分調動開發企業和購房人積極性，及時總結宣傳現房銷售試點的好經驗好做法，為試點工作順利推進營造良好氛圍。