2024年第二季度中國長租房行業發展指數分析報告

2024-08-01 11:25:11 來源：中房網

??隨著國家政策的引導和市場需求的不斷變化，長租房市場正處于快速發展與調整并存的關鍵時期。2024年第二季度，中國長租房市場在經歷了一季度的小幅波動后，繼續展現出其穩健發展態勢和發展潛力。

??中國房地產業協會繼續發布2024年二季度中國長租房發展指數分析報告，以期為行業內外的觀察者和決策者提供一份詳實、客觀的行業分析。

??一、發展指數綜合得分分析

??2024年二季度，長租房行業發展指數綜合得分53.03分，較上季度微降0.14分，環比下降0.26個百分點。這一輕微下降主要受成長性指標的影響，該指標從上季度的24.81分降至22.74分，環比下降8.33個百分點，反映出行業增長速度有所放緩。盡管規模性指標顯示出積極的增長，從上季度的19.74分提升至21.52分，環比增長9.01個百分點，盈利性指標也表現出良好的穩定性，從上季度的8.63分微增至8.78分，環比增長1.68個百分點，但整體而言，市場對租金預期的調整、保障性住房和土地供應的減少，以及純租賃用地供應量的緊縮，對行業增長造成了一定的影響。但盡管如此，長租房市場通過提高出租率和積極推進前期儲備項目入市，仍在努力維持其盈利性和規模擴張，顯示出行業的發展潛力和企業的積極應對策略。

??二、一級指標分析

??1、成長性：二季度長租房市場的成長性指標出現明顯下降，得分從上季度的24.81分降至22.74分，較上期下降2.07分，環比下降8.33個百分點。反映出行業增長速度有所放緩。這可能是與市場對租金的預期的調整以及保障性住房和土地供應的減少有關。根據CRIC城市租賃的數據，自2017年以來，純租賃地塊成交建面超2300萬方，其中2021年供應達到頂峰，為474萬方，2022和2023兩年供應量腰斬。盡管2024年上半年部分協議和劃撥出讓的純租賃用地數量有所上升，但累計成交純租賃用地面積僅為192.56萬方，顯示出土地供應的緊縮對行業增長的潛在影響。

??2、規模性：二季度長租房市場的規模性指標顯示出積極的增長趨勢，從上季度的19.74分提升至21.52分，較上期增長1.78分，環比增長9.01個百分點。這一增長得益于前期集中儲備的項目開始逐步推向市場，有效促進了市場整體規模的擴大。根據指數填報合格的51家樣本企業提交的數據來看，從一季度到二季度，開業規模和儲備規模從231.29萬間，增長至252.14萬間，環比增長了20.85萬間。這表明，盡管市場可能面臨挑戰，但長租房市場的規模擴張仍在持續進行中，顯示出行業的發展潛力和企業的積極擴張策略。

??3、盈利性：本期盈利性指標表現出良好的穩定性，從上季度的8.63分微增至8.78分，較上期增長0.15分，環比增長1.68個百分點。根據對樣本企業數據分析，盡管本季度的平均租金從一季度的78.57元/㎡/月略降至78.13元/㎡/月，但行業平均出租率卻從89.38%提升至91.53%，環比增長了2%。出租率的增長有效抵消了租金下降的影響，保持了盈利性的穩定。

??三、二級指標分析

??（一）成長性

??1、新增長租房數量：二季度行業新增長租房指數顯著下降，指數得分從上季度的72.76分下降至47.17分，較上季度下降25.59分，環比降幅達到35.17個百分點。根據樣本數據顯示，與一季度相比，新增長租房數量從72762間減少至47173間，環比下降35%，具體來看，有6家企業新增長租房數量下降了10%至40%，5家企業下降了45%至80%，4家企業下降了85%至95%，而有25家企業在本季度甚至沒有新增。這種普遍的下降趨勢，特別是大量企業新增長租房數量的大幅減少或停滯，直接導致了整個行業在二季度新增長租房數量的顯著下降。

??2、新增儲備項目數：二季度盡管長租房市場的新增開業量下降，行業新增儲備項目指數卻逆勢增長，指數得分從上季度的42.7分增長至51.85分，較上季度增長9.15分，環比增長21.45個百分點。這一增長趨勢反映了租賃企業在業務發展上并未停步，而是在積極推進儲備項目。根據CRIC城市租售系統的數據顯示，從"十四五"時期城市保障性租賃住房規劃目標來看，全國計劃建設籌集保障性租賃住房近900萬套/間，重點城市如廣州、深圳、北京、上海、杭州、成都、武漢、南京的保租房籌集總量達310萬套/間，目前已入市34.77萬套/間，而待入市的保租房數量高達275.23萬套/間。這些數據表明，保租房從籌集到入市的過程正在加速，隨著保租房入市量的增加，租賃企業的儲備項目數量也在提升，從而推動了儲備項目指數的整體增長。

??3、租金增長率：二季度行業租金增長率指數顯示出積極的跡象，指數得分從上季度的-1.74分上升至-0.79分，雖然仍然是負值，但較上季度增長0.95分，這表明租金下降速度有所放緩。這一回升主要有兩個因素：一是6月份的“畢業季”帶來了大量新的租房需求，2024年全國高校畢業生人數達到1187萬人，比去年增加了29萬人，創下了歷史新高；二是，今年的“返城季”有所延后，從二季度開始企業用工需求陸續釋放，以上海為例，招聘企業數量從年初的2654家增加到5月份的3871家，同時平均薪資也從年初的1.25萬元/月增長到1.31萬元/月。這些因素共同促進了租賃需求的增長，進而對租金增長率指數的回升起到了支撐作用。

??4、客戶續簽率情況：二季度客戶續簽率得分70分，和上季度持平。從樣本數據分析，二季度行業平均續簽率為59.94%，其中多數企業的續簽率超過了平均水平。具體來看，有6家企業續簽率在40%到49%之間，18家企業在50%到59%之間，21家企業在60%到69%之間,而6家企業的續簽可達到70%到85%。原因分析：一是租戶對于當前租賃住房的滿意度較高，這與長租房企業在服務質量、居住環境和租后管理方面的不懈努力；二是盡管市場租金有所波動，但租戶考慮到搬家成本和重新找房的不便，更傾向于續租；加之經濟逐步恢復，租戶的支付能力增強，減少了因經濟壓力導致的退租。因此，二季度客戶續簽率的穩定是租戶滿意度提升、租賃市場穩定性增強和經濟環境改善等多重因素共同作用的結果。

??5、外部融資規模情況分析：外部融資規模情況本季度得分20分，較上季度減少10分，環比下降33.33個百分點。原因分析：由于長租房市場近期可能面臨租金下降的挑戰，投資者對行業的前景持觀望態度，所以增加了融資難度，但隨著“住房租賃金融17條”、“3000億元保障性住房再貸款”等政策落地，住房租賃行業融資環境將進一步改善。

??（二）規模性

??1、行業開業規模量：二季度，長租房行業開業規模量指標得分從上季度的47.88分顯著提升52.18分，較上季度增加4.3分，環比增長8.98個百分點。根據樣本數據，二季度開業總規模達到104.37萬套/間，相較上季度增長8.6萬套/間。這一增長主要得益于頭部企業及部分地方國有企業的活躍參與。原因分析：2024年上半年，全國各地出臺了至少62條與住房租賃相關的政策，這些政策涉及金融稅收、市場監管、權益保障和租賃供應等方面。特別是租賃供應政策的增多，推動了新建、改建和存量盤活等多種方式的房源籌集。此外，保障性租賃住房的籌集工作顯著提速，帶來了機構化房源量的激增，特別是在一線城市如上海和深圳，據CRIC城市租賃系統數據，兩地集中式公寓規模均已突破26萬間，且保租房占比均超過40%。集中式公寓規模的顯著擴張和保租房占比的提高，進一步促進了長租房行業規模性的穩步增長。

??2、行業儲備規模情況：二季度行業儲備規模得分顯著提升，達到73.89分，較上季度的67.77分增加6.12分，環比增長了9.04個百分點。根據樣本數據，二季度儲備項目數達到147.78萬套/間，環比增長了12.25萬套/間。這一增長主要集中在國有背景的企業如華發優生活、美寓、辰寓、港城領寓，以及部分酒店系企業。原因分析：首先，隨著國家對住房租賃市場的政策支持力度加大，特別是對保障性租賃住房的重視，促進了長租房企業積極增加土地儲備和項目籌備，以應對未來市場需求的增長；同時，據CRIC城市租售系統統計，地方國企系租賃企業在各地保租房發展中承擔著重要角色，正在加速住房租賃行業布局，隨著保租房籌集的持續推進，地方國企系企業規模快速擴大，通過新建、改建、盤活存量等多種方式加大投入，開業房源占比不斷提升，二季度末國家隊開業規模占比由去年同期的8.5%提升至14%。反映了國家隊的加入對市場的影響。

??（三）盈利性

??1、租金收入：二季度行業租金收入得分31.81分，較上季度增長1.34分，租金收入環比增長4.42個百分點。原因分析：一是隨著經濟逐步復蘇，就業市場的穩定，居民收入得到回升增加了租房需求，這直接促進了租金收入的增長；二是據CRIC城市租售系統統計數據，從2024年6月55個城市個人房源租金坪效來看相較于上季度環比略有提升。特別是隨著今年“返城季”的延后和畢業季的到來，進一步刺激了租房需求，從統計的55個城市可以看出，整體需求有所回升，其中24個城市租金環比上升。盡管如此，整體租金壓力還是存在的，需要持續關注和應對。

??2、其他營業收入（多元增值收入）：二季度其他營業收入得分0.32分，較上季度略有下降，減少了0.02分，環比下降3.97個百分點。主要原因：從統計數據來看，盡管大多數企業已布局多元增值服務，但這些服務在整體營業收入中所占的比重仍然較小，這表明多元增值服務尚未有效形成第二業務增長的主要力量。二是居民收入預期下行，可能使得租戶在非住房租賃方面的消費更加謹慎，減少了對長租房企業增值服務的需求，從而影響了其他營業收入的表現。

??3、出租率：本季度出租率得分100分，與上季度持平，但從絕對值來看，本期行業出租率較上季度提升0.5個百分點。主要原因：一是隨著畢業季的到來，大量新就業人員涌入市場，集中釋放了租房需求，尤其是在重點城市的核心區域，租金需求的增加帶動了出租率的上升；二是，長租房企業通過靈活調整定價策略，如推出多層次的租賃產品和實施優惠政策，成功吸引了更廣泛的租戶群體，滿足了不同租戶的需求；三是，企業通過高效的運營管理，優化租賃流程、縮短房屋空置期并提高服務響應速度，進一步提升了出租效率。

??4、運營成本：本季度運營成本得分為30.11分，相較于一季度得分上升1.06分，反應企業盈利性在提升。原因分析：一是企業可能通過優化供應鏈管理、提高能源使用效率等措施，降低了日常運營成本；二是隨著市場逐步回暖，企業通過提高出租率和租金收入，增強了成本吸收能力。

??數據說明：

??1.數據統計時間為2024年4月1日至2024年6月30日。

??2.本報告中的數據來源為數據提報合格的住房租賃企業提供，中國房地產業協會會同上海克而瑞信息技術有限公司通過多途徑數據監測，包括現場項目調研，對住房租賃企業提供數據進行驗證。

??3.本報告分數計算方法詳見《關于印發編制長租房發展指數的通知》內容。

??本期長租房行業發展指數成分企業名單

??排序按照參編順序排列

編委會

??總編輯

??張其光

??主編

??趙曉英王偉

??編輯

??王俊林劉穎肖曉

聯系方式

??中國房地產業協會長租房分會

??地址：北京市海淀區甘家口街道車公莊西路中國水利水電科學研究院國際泥沙中心6層602

??郵箱：fangxieczffh@163.com

報告說明

??本報告是由中國房地產業協會長租房分會出品的《中國長租房行業發展指數分析報告》系列報告之季度報告，旨在準確反映住房租賃市場的發展狀況，推動行業健康發展，促進建立租購并舉的住房制度。更多行業信息，請關注中房網長租房分會（http://www.ldayhk.cn/zt/czf/index.html）和長租房分會微信公眾號。