冷萬欣 2024-10-30 10:49:51 來源：中房報
??北京市石景山區八寶山嘉實資本開發的集體租賃住房項目陷入履約爭議之中。
??2018年，石景山區啟動八寶山、古城、五里坨三個集體經濟組織建設租賃住房項目，其中八寶山租賃住房，北鄰蓮石路綠化隔離帶、南鄰北京重型電機廠，西至魯谷東街，總占地面積1.3萬平方米，建筑面積3.28萬平方米，初步規劃3棟主體建筑，住宅464套（實際為414套）。
??2024年9月30日本應是八寶山集體租賃住房項目交付的日子，但是已經繳納房屋租金的80多戶承租人遲遲沒有等來項目交付的消息，項目工程已陷入停擺。
??目前，承租人群體與開發商北京久居長信置業有限公司（以下簡稱“久居長信置業”），圍繞該項目履約引發的爭議愈演愈烈。
??久居長信置業工作人員對于項目停擺的原因，三緘其口。
??中房報記者調查發現，八寶山集體租賃項目停擺的背后，久居長信置業母公司嘉實資本管理有限公司（以下簡稱“嘉實資本”）始終未能向石景山區相關部門提供項目推進的合理方案。
??截至發稿前，嘉實資本未回應中房報記者的采訪請求。
??項目交付前夕按下“暫停鍵”
??據企查查，久居長信置業系嘉實資本100%控股的子公司，而嘉實資本系嘉實基金管理有限公司控股子公司。
??經記者調查了解，八寶山集租房項目，嘉實資本方面為項目實際負責和運營方。
??2024年10月24日，中房報記者在八寶山集體租賃住房項目現場調查發現，該項目位于北京市石景山區魯谷東街與蓮石東路交叉路口。緊鄰中關村虛擬現實產業園，分為前后兩排高層住宅建筑。
??整個項目被防護網圍擋，項目入口大門已經封閉。兩排高層建筑靠外側的一棟地上24層，靠里面的一棟地上23層。項目外立面已經處于基本完工的狀態，場地內還堆放了一些配套設施的建筑材料。
??施工場地內僅有幾名負責工作人員。大門一側傳達室內，一位施工方工作人員告訴記者“項目停了有半個多月了，具體什么情況我們也不清楚”。
??八寶山集體租賃住房項目正是北京市首批，石景山區第二個集體租賃住房項目。
??2017年8月，原國土資源部、住建部下發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》的通知，明確表示在北京、上海、杭州等13個城市開展利用集體建設用地租賃住房試點。
??2018年2月24日，北京市發展和改革委員會在網站發布《京發改（核）[2018]55號》文件，系《關于石景山區八寶山集體租賃住房項目核準的批復》，該《批復》中明確，經研究，同意北京金寶山投資管理公司建設石景山區八寶山集體租賃住房項目，總投資估算約為2.29億元，全部由北京金寶山投資管理公司（以下簡稱“金寶山公司”）籌措解決。
??2020年，嘉實基金控股子公司嘉實資本取得項目唯一運營權，對項目整體享有占用、使用、經營、收益權利，獨立對項目進行運營管理并自負盈虧，只需按時向金寶山公司支付固定收益。
??此后，石景山區政府發布消息稱，八寶山集體租賃住房、古城集體租賃住房、五里坨集體租賃住房項目3個項目立項獲市發展改革委批復。其中，八寶山集體租賃住房項目位于石景山區魯谷東街與蓮石東路交叉口，總用地面積約1.3萬平方米，建筑規模為3.28萬平方米。
??2018年11月5日，八寶山集體租賃住房項目舉行了奠基儀式。
??彼時，八寶山集體租賃住房項目輻射銀河商務區、京西商務中心、郎園park文創園等重點產業區域，距離八寶山地鐵站僅一公里左右的距離，優越的地理位置和區位優勢，也讓這一處精裝修住房租賃項目迅速引發關注。
??曾備受矚目的項目卻在臨近交付時按下了“暫停鍵”，部分已經簽訂合同的承租人成為最先被殃及的對象。
??承租人高行（化名）告訴記者， 2024年9月前，我們與久居長信置業簽訂了正式的《北京市房屋租賃合同》（以下簡稱《租賃合同》）約定，交付日期應為2024年9月30日。
??此外，據知曉項目內情的知情人士告知，該項目《租賃合同》中約定租賃期限未超過十年租期，但承租人支付的租金最多的達到項目運營周期50年，久居長信置業賬面已經交納的租金總額約1.7億元左右。
??“實際情況是，嘉實資本自8月份起已停止支付施工進度款，導致項目陷入停工狀態。”高行說。
??記者從承租人處了解到，項目已經進入最后的精裝修安裝階段，包括各類衛浴等家裝原料已經在屋內堆放，如果正常施工，應該可以很快交付。
??“我們現在關注的是項目交付的時間節點”，另一位承租人趙冰（化名）告訴記者。
??“因為這個項目目前約有80多戶承租人，已經支付了租金，沒有準確的時間節點，我們租房也成了難題，總不能一個月一個月的和其他房東簽訂租房協議。”趙冰說。
??在他看來，大家完全按照《租賃合同》的要求履行了相關義務，但是現在履行完義務，卻無法享受對應的權利，延遲交付房屋還給大家造成了很多困難。
??“我們多年賺的辛苦錢全壓倒這個項目，卻沒有得到任何說法。”趙冰說。
??下發違約告知 無解決方案
??9月30號久居長信置業方面實質違約之后，承租人收到了來自久居長信置業方面的一紙《告知函》。
??《告知函》中稱，八寶山集體租賃住房項目因施工建設進度不及預期，無法在2024年9月30日按期交房，深表歉意。
??據高行和趙冰追述，對于這件事，他們也通過撥打北京市12345等途徑尋求解決，他們收到石景山區住建委回復稱，針對北京久居長信置業有限公司未按合同約定時間交付房屋的問題，住建委已會同相關部門召開專題會議研究，并約談北京久居長信置業有限公司及其股東嘉實資本管理有限公司，要求上述企業立即制定工作方案。
??另據高行回憶，嘉實資本負責協調八寶山集租房項目的負責人趙某在電話中稱，“還在與石景山區政府相關部門在溝通，需要提供解決方案，同時石景山區的意見是年底之前能夠實現入住。”
??此外，趙某在電話中表示，“承租人的錢都在久居長信置業的賬上，對于八寶山集租房項目的下一步推進方案，需要相關部門審核通過之后在對外公布。”
??趙冰告訴記者，北京的房屋租賃市場，在臨近十二月份的年底，都是退租續租的高峰期，八寶山集租房項目不僅困住了他們的大量資金，還增加了他們需要額外支出房屋租賃費用的風險。
??“如果年底之前，這個項目還沒有明確的交房消息，就一位著我們一家三口人需要和房東續約，但是續約都是要提前的，而且不能月付，基本是半年付，這就意味著我要一邊承擔臨時住所的租金，還未能入住已支付租金的租賃住房，承擔租金壓力。”高行無奈說。
??“這對我們來說，資金壓力、時間成本都太大了。”趙冰補充道。
??目前，他們訴求是，希望嘉實資本能給予他們一個具有具體期限且可操作性的方案。
??10月27日，項目施工單位北京京石建設工程有限公司該項目負責人朱某，在電話中，回復中房報記者采訪時表示：“對于項目停工的問題，還是要向甲方（久居長信置業）詢問。”
??據調查，久居長信置業公司注冊地址與八寶山集體租賃住房項目的建設方金寶山公司在同一地址。
??金寶山公司一工作人員告訴中房報記者：“具體事宜都是久居長信公司在負責。”
??與金寶山公司同一院內辦公的久居長信集租房項目客戶接待中心的工作人員表示， “目前（接待中心）主要接待之前租房交錢，且簽定《租賃合同》的客戶，停工具體情況我也不清楚。暫時不會復工”。
??嘉實資本項目推進方案成謎
??據知情人士向中房報記者透露，目前嘉實資本向石景山區政府相關部門提供的解決方案，并不能保障各方利益，需要進一步深化細節。
??該知情人士解釋稱，集租房項目推進方案中提出的措施，必須要達到能夠妥善處置這個項目問題的目的，且具有可執行性。而目前的方案，不僅解決不了目前的狀況，對承租人已經造成的損失也不可避免，相關部門也沒法向承租人交待。從嘉實資本的角度，合同履約出現問題，這不是久居長信一家子公司的問題，而是決策層需要審慎面對的問題。
??“所以最后嘉實資本方面必須拿出一個成熟的方案，包括讓嘉實資本上級公司滿意，讓項目屬地滿意，保障承租人合法權益的方案”。該知情人士補充道。
??趙冰告訴記者，他們在與石景山區相關部門溝通的過程中，該部門工作人員也對于八寶山集體租賃項目出現這種情況表示“意外”。
??根據該工作人員的說法，石景山區住建委稱獲知這一情況也是在9月末，區政府是區內集體土地的建設統籌部門，對于嘉實資本項目承諾交房的事情，區政府并不知情。
??中房報記者從高行和趙冰處看到了簽訂的《租賃合同》，該《租賃合同》系一份格式合同，出租人為久居長信置業。租期為2024年9月30日至2034年9月30日。
??除了《租賃合同》之外，承租人同時與中鐵信托有限責任公司（以下簡稱“中鐵信托”）簽署了《中鐵信托-嘉實久居集體租賃住房項目服務信托之信托合同》（以下簡稱“《信托合同》”）。合同簽訂后，我們嚴格按照約定，于當月將全部租金足額支付至嘉實資本和中鐵信托的指定賬戶，且中鐵信托也書面確認信托資金在15日內已全額轉付給嘉實資本。
??而且，承租人還需要與久居長信簽訂一份《房屋租賃合同補充協議》（以下簡稱“《補充協議》”）。
??不過，礙于保密條款，中房報記者并沒有拿到該《補充協議》和《信托合同》，無法了解其具體內容。
??記者只了解到，通過《補充協議》中對于八寶山集租房的《租賃合同》生效條款做了修改，這些修改與《信托合同》有關。
??10月25日，中房報記者就上述問題，前往嘉實資本辦公大樓約訪，截至發稿前，沒有收到嘉實資本的回應。
??據接近嘉實資本的消息人士透露，“嘉實資本管理層正面臨動蕩，久居長信置業賬面的資金，部分投入項目建設，余下的資金根本無力退還承租人們的租金。”
??公開消息顯示，2024年8月9日下午，嘉實基金突然發布臨時公告稱，趙學軍因個人問題正配合有關部門調查，并已辭去董事長職務。由聯席董事長安國勇代行公司董事長職責，公司高管與投研團隊穩定，經營一切正常。
??（應受訪者要求，文中高行、趙冰為化名）
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