王少杰 2025-04-25 10:08:06 來源：中房報
??以“文旅振興”為定位的山東慶云縣祥云人文古鎮（以下簡稱“祥云古鎮”）項目，正陷入“地產化”路徑依賴的爭議漩渦。
??作為慶云縣重點打造的文旅項目，祥云古鎮由偉光匯通文化旅游投資集團（以下簡稱“偉光匯通”）負責開發，規劃占地 373.49 畝，總投資 15 億元。按照規劃，這里將建設開元廣場、臨津樓等十大核心景區，涵蓋商貿娛樂、民俗美食等五大功能區，旨在成為集文化、旅游、休閑于一體的 4A 級景區和城市會客廳。
??4月17日，中國房地產報記者在慶云縣祥云古鎮走訪時了解到，該項目一期于2021年9月動工，2022年10月完工。由數十棟仿古建筑和6棟高層住宅組成。目前除了僅有一棟名為登云樓的仿古建筑被用于祥云古鎮售樓中心外，其余仿古建筑均處于空置未利用，其中位于商業街區商鋪也全部處于毛坯房狀態。
??此外，緊鄰祥云古鎮一期南側的不夜城（侏羅紀恐龍樂園）項目已閑置廢棄，場地內雜草叢生，破敗不堪。
??這個曾被寄予打造城市會客廳和4A級景區厚望的大型文旅綜合體，如今因旅游元素缺失、運營模式失衡及土地開發問題，面臨“產業空城”與“開發亂象”的雙重困境。
??從文旅地標到“空城”困局
??慶云縣資深文旅從業者雪輝指出，項目陷入“高閑置率+低客流量”困境，根源在于過度依賴房地產開發，忽視文化內核構建。
??偉光匯通或許已意識到了這一點。2023年引入非遺、美食等百余家商戶的不夜城活動曾短期提振人氣，起到了立竿見影效果。
??但好景不長，后因資金、場地等因素掣肘，不夜城運營模式難以為繼，不久后以關停告終。至此，祥云古鎮跌入發展低谷。
??在雪輝看來，商戶流失殆盡，是壓倒祥云古鎮不夜城最后一根稻草。由于祥云古鎮為不夜城商戶提供的戶外經營場所為統一訂制的獨棟小木屋，單體建筑面積約5平方米，但因戶外小木屋經營條件受限，難以滿足商戶個性化經營需求，最終難逃關停命運。
??此外，商鋪出租政策長期缺位，導致商戶只能通過購買商鋪入駐，在收入下滑與房價高企的雙重壓力下，投資意愿嚴重受挫。
??記者在慶云縣采訪時，多位受訪者均表示，祥云古鎮實際具備“復活”不夜城運營能力，前置條件之一是確保實現多業態商戶聚集，而為使商戶招得來留得住，需進一步提升商戶經營環境，使其場所由戶外搬到室內，由木屋遷至商鋪。同時，為扶持商戶培育前期市場，建議允許商戶以租賃形式低投入進駐商鋪，由此以來，勢必會吸引更多新商戶前來小鎮“落戶”，也為商戶在祥云古鎮長期經營增添信心。
??這一招引方案卻難以契合小鎮運營模式。根源在于，祥云古鎮商鋪出租政策至今尚未出爐，意味著當前運營模式是只售不租，該模式將希冀在小鎮租鋪開店的商戶擋在了門外。盡管商戶還可采取購買商鋪方式，實現在祥云古鎮創業，但面對收入下滑與房價高企的“拉扯”，一些持有投資意向的商戶對此顧慮重重。
??當前，項目運營模式呈現明顯“重銷售輕運營”傾向。
??“現階段主要工作是房產銷售”。祥云古鎮售樓中心工作人員許麗向記者表示，祥云古鎮項目共分為兩期開發，一期占地113畝，總建筑面積9萬平方米，除高層住宅尚在施工（窗戶玻璃安裝）外，仿古建筑區房產均已達到毛坯交付標準，其中涉及高層住宅356套、商鋪125套。這些房源銷售勢頭強勁，（商鋪）暫不考慮出租，截至目前，祥云古鎮一期近30%房源已售出。
??雪輝擔憂地表示，祥云古鎮作為文旅樣板工程，本應聚焦文旅產業發展，但投資方卻更傾向于房地產開發和去庫存，這種分歧可能導致項目規劃與開發脫節，不僅不利于地方旅游和就業，還會損害住宅業主的利益。
??許麗在談及文旅產業協同發展時直言，當前主要工作是房產銷售，其他工作可以暫緩。
??4月23日，就相關問題記者聯系了偉光匯通，但電話未能接通。
??合院住宅被指變相開發別墅
??為加速去化，祥云古鎮近期推出“買房送車位”“全款98折”等促銷政策，其中合院產品成為主推對象。
??許麗告訴記者，趕在本（4）月底前，購買小鎮商鋪、合院及高層住宅中任意一項房產，可參與買房送車位促銷活動。此外，交5萬元認購金，享購房總價款減3萬元優惠，一周內內交完首付，總價款可再減1萬元優惠。如是一次性全款支付，在原折扣基礎上新增98折優惠。
??相比商鋪、高層住宅，合院優惠促銷力度更大。據許麗介紹，購買到合院的業主不僅能享受上述優惠政策同時，還將免費獲贈占地面積50～100平方米不等的院子，種菜養花皆可。不過，合院的售價要略高于商鋪和高層住宅。
??許麗還表示，祥云古鎮商鋪銷售起步價為每平方米6000元，高層住宅均價每平方米4000元，而合院售價每平方米近萬元。按照可售戶型面積150～210平方米計算，套均總價180萬元。“雖然價格偏高，但因其稀缺性和高增值潛力而備受青睞，目前僅開發有80套。”
??那么，如此高端的祥云古鎮合院究竟有著怎樣的特別之處？
??記者在許麗指引下來到祥云古鎮合院區發現，整個合院建筑群由獨棟、雙拼、聯排組成，緊鄰商業街區，與商鋪建筑外觀相似，均為白墻青瓦仿古裝飾風格。而內部結構差異明顯，商鋪內部為7米挑高的大開間，而合院為上下兩層，住宅結構布局，客廳、廚房、衛生間一應俱全，一層還帶有小院。
??事實上，所謂的“合院”實則存在諸多爭議。
??從外觀上看，合院與商鋪同為白墻青瓦的仿古風格，但內部卻是上下兩層的住宅布局，具備完整的居住功能。許麗坦言，這類房屋本質上屬于別墅類住宅，但由于政策限制和40年商業產權的性質，宣傳時以“中式合院”為名。
??慶云縣自然資源局稱，合院用地為零售商業用地，規劃用途為民宿客棧，并非住宅。但“祥云古鎮文旅景區”公眾號的信息卻顯示，其宣傳內容包含“中式墅合院”“花園獨棟合院”等，用途涵蓋居住，且展示了住宅功能的戶型圖。
??有媒體報道，針對變相開發別墅類住宅的問題，山東青島在全省率先推出示范性治理新舉措。2022年5月下旬，青島市自然資源和規劃局研究起草并發布《關于規范低多層建設項目管理的通知》，其中載明，商業、旅游、養老、辦公、工業等非居住用地項目，要嚴格按照土地供應和規劃條件確定的用途進行規劃建筑設計，并符合相應的設計規范，嚴禁按住宅平面或功能變相設計成低多層獨棟、雙拼和聯排等別墅形態建筑。
??未批先占與低價拿地引質疑
??除業態失衡外，祥云古鎮還被指存在土地違規問題。
??記者從慶云縣自然資源局證實，偉光匯通下級子公司、祥云古鎮項目公司慶云偉光文化旅游開發有限公司（以下簡稱“慶云偉光文旅”）于2021年9月3日，通過掛牌出讓競得慶云縣成德路以北、中心街以東兩宗零售商業用地，累計占地面積113畝，其中，商服用地80畝，住宅用地約33畝。兩宗地塊均為祥云古鎮一期項目用地，也是其目前唯一獲批地塊。
??據知情人士透露，在當地文旅重點項目、城鎮低效用地再開發典型樣板工程等光環下，祥云古鎮實際圈占土地近400畝，包括尚未獲批的二期地塊，其中，一期東側地塊已閑置4年，一期南側曾用于不夜城的地塊也處于閑置廢棄狀態。近期又因不夜城地塊出讓，暴露出同一區域土地價格3年漲幅達143%，引發“低價拿地”爭議。
??該知情人士還向記者透露稱，祥云古鎮項目地塊前身為中澳控股集團有限公司廠區用地，因該企業破產，一直處于閑置狀態。為了實現閑置土地盤活再利用，慶云縣通過招商引資成功引進偉光匯通進行文旅項目開發。
??“該現象，引發當地不少民眾對城鎮低效用地再開發典型樣板工程的不滿與廣泛質疑，他們認為，祥云古鎮開發并未給周邊閑置土地帶來新轉機，相反，受祥云古鎮二期‘預留地’假象拖累，這些閑置土地一度陷入無人問津的尷尬境地。”前述知情者說。
??慶云縣自然資源局相關部門負責人向記者證實，祥云古鎮項目一期南側土地（不夜城地塊）現已出讓給慶云惠慶置業有限公司，該地塊有望在今年下半年迎來動工。
??公開信息顯示，2024年11月6日，慶云惠慶置業有限公司通過掛牌出讓成功競得慶云縣成德路北、中心街東三宗地塊，累計占地面積125.4畝，土地用途為零售商業用地，成交價接近每畝180萬元。而慶云偉光文旅于2021年拿地時的成交價為每畝74萬元，相比慶云惠慶置業有限公司摘牌價，每畝地節約106萬元。
??時隔3年，同一區域同一級別的兩宗相鄰地塊出讓，成交價格出現巨大漲幅，是當地土地市場發生了深刻變化？還是慶云偉光文旅涉嫌低價拿地？
??慶云縣自然資源局回應稱，土地出讓均依法依規進行，價格差異源于市場變化與評估機制。
??但數據顯示，該地塊前身——中澳控股集團有限公司2012年以80萬元/畝競得的工業用地，在轉為商業開發后，偉光匯通拿地價格反低于歷史工業用地成交價，進一步加劇外界對土地資源配置合理性的質疑。
??樣板工程淪為“賣房項目”？
??雪輝等業內人士指出，祥云古鎮的核心矛盾在于開發主體與地方政府的定位分歧——前者側重房地產去庫存，后者期待文旅產業拉動就業與區域經濟。
??項目規劃中的“十大景區”“五大功能區”多數停留在圖紙階段，已建成區域被住宅與商鋪主導，文旅配套嚴重縮水。隨著不夜城地塊被分割出讓，原規劃的15億元總投資與373.49畝開發規模恐難落實，文旅綜合體實質退化為“披著古鎮外衣的房地產項目”。
??截至發稿，記者多次致電偉光匯通及關聯公司未獲回應。
??慶云縣自然資源局表示，將加強對項目后續開發的監管，但當地民眾與從業者更擔憂：這場以“低效用地盤活”為名的文旅開發，是否會重蹈“造城運動”覆轍，最終淪為土地資源與財政投入的雙重浪費？
??（應受訪者要求，雪輝、許麗均為化名）
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