吳若凡 樊永鋒 2025-04-21 09:38:32 來源：中房報
??“國企背書·年返10%·智慧菜場"——當這類極具誘惑性的投資標語出現在下沉市場的商鋪廣告中，浙江投資者張華（化名）未能抵御住"躺著賺錢"的誘惑。
??然而，這個由南通市崇川國有資產經營控股(集團)有限公司（以下簡稱崇川國控）開發、2023年12月開業的星光域集貿市場，在運營9個月后悄然關停，揭開了一場針對中小投資者的產權式商鋪暴雷序幕。
??從南通到昆山，江蘇多地出現的“紙面旺鋪"暴露出商業地產分割銷售模式的法律漏洞與投資陷阱。
??國企背書下的“穩賺”幻象
??作為南通市菜市場轉型升級的示范項目，星光域集貿市場自2023年11月啟動便自帶多重光環：崇川國控持有物業產權并負責運營，宣稱打造"交易信息化、管理智慧化"的新型市場。
??“中介說這是政府主導的民生工程，審批手續齊全，還有專業商管公司托管，年回報率不低于10%。"張華回憶，5平方米的格子鋪總價9萬元，中介當場返現1萬元作為首年租金，這樣的"穩賺"模式讓他果斷簽約。
??然而現實迅速崩塌。2024年9月，張華發現市場已人去樓空，僅剩幾家沿街商鋪苦撐。
??張華告訴記者，星光域集貿市場剛開業那會兒人氣還是不錯的，但因價格高、種類少，漸漸人氣越來越差。
??周邊居民透露，該市場因商品價格高于傳統菜場、目標客群與小區住戶重合度低，開業半年后客流銳減。
??這家菜市場的最大購買力，無疑是崇川星光域的業主。但據星光域業主透露，小區入住率不高且住戶多為年輕人，與菜市場的目標客群不符。
??其次，因為價格偏高，周邊小區的住戶也很少來這里消費，他們寧可“多走兩步路”去北邊的秦灶菜市場，因為那里性價比更高、人氣更旺、煙火氣十足。
??據知情人士透露，目前菜市場正在重新招商，重新開業的具體時間尚未明確。
??更令投資者震驚的是，這個打著”國企運營"旗號的項目，在停業后被曝正尋求私人承包接盤，而崇川區相關部門明確表示"投資行為不在監管范圍"。
??記者多次撥打崇川菜市場管理方電話，截至發稿，始終處于忙音狀態。
??跨區域復制的分割銷售套路
??當張華還在為維權奔走時，2025年初，昆山玉山鎮的嘉福智慧生鮮集市以幾乎相同的模式進入公眾視野。
??2025年初，張華偶然在短視頻平臺上刷到，中介通過話術營造熱銷氛圍，瞄準中老年投資者推出4~10平方米的“格子鋪"，宣稱”7年回本、年化收益10%"。
??從張華提供的視頻可見，該項目位于昆山市玉山鎮，名為嘉福市集項目。
??視頻顯示的銷售現場，有十多位老年人坐在其中，身旁不時有中介喊著“恭喜老板喜提商鋪一套”來營造氛圍。
??記者留意到，老人們購買的并非傳統攤位，而是一個個狹小隔間，也就是俗稱的“格子鋪”。張華透露，嘉福智慧生鮮集市由蘇州嘉弘瑞商管公司運營，銷售則由昆山名順房地產策劃代理有限公司負責，對外宣傳用的是嘉弘瑞的名號。
??記者調查發現，該項目運營方蘇州嘉弘瑞商管公司與銷售方昆山名順地產玩起"產權魔術"：以200萬元定金購得18間總面積1500平方米的現房商鋪后，在未辦理過戶的情況下，將每100平方米物理空間拆分為10個"獨立鋪位"對外銷售，導致一本房產證對應10個按份共有人。
??這種未獲規劃審批的虛擬分割銷售，已涉嫌違反《城鄉規劃法》關于"不得擅自變更規劃許可內容"的規定。
??北京金訴律師事務所主任王玉臣律師表示，相關方在未取得屬地住建和規劃部門前置審批時，不得私自對商鋪拆零分割，不得擅自改變商鋪布局與結構，破壞建筑原始規劃。
??依據《中華人民共和國城鄉規劃法》，建設項目應符合城鄉規劃，任何單位和個人不得擅自變更規劃許可內容，這種未經審批的行為明顯違法。在房地產規定中，商業用房建設、銷售及使用性質變更有嚴格流程，私自操作擾亂市場秩序，損害其他業主權益，給產權登記和經營管理埋下隱患。
??按規定，虛擬分割，拆大改小對外銷售的，必須先行辦理產權分割登記手續；因經營需拆分銷售大面積商鋪的，必須提前向住建局、規劃局等主管部門提交申請，說明必要性、規劃方案和影響評估，獲批后方可銷售，否則將面臨法律懲處。
??不過，張華告訴記者，住建部門給他的回復是，嘉福生鮮項目所涉商鋪的產權已登記在個人名下，不適用《商品房銷售管理辦法》。"他們混淆一手房和二手房概念，隱瞞按份共有性質，甚至可能存在一鋪多賣。"張華指出，當投資者要求查看房產證時，中介始終拒絕提供。
??此外，業主購買此類分割拆零商鋪，即便承諾返租，開發商違約風險也未必小，畢竟商鋪盈利與否需正式運營后才知曉。拆零分割銷售需多部門審批通過才能進行實體分割售賣。
??張華在得知項目公開售賣后，第一時間選擇報警，當地警方以事實依據不足為由不予立案。隨后張華前往昆山市住房城鄉建設局咨詢，該局調查發現該項目因運營風險已暫停房產證辦理。
??目前，不動產交易中心要求現場核實"是否存在一鋪多賣"時，銷售方因無法召集全部買家陷入僵局。
??張華透露，目前涉事方企圖通過司法拍賣繞過監管，且已前往金華尋找新項目。記者以咨詢者身份聯系商鋪中介，對方稱項目采取包租模式，年化收益率達10%。當問及有無房產證，對方稱有，可當記者要求出示產證和商鋪照片時，對方卻拒絕提供。目前，記者尚未聯系上購買該商鋪的投資人。
??4月5日，記者以投資者身份前往該商鋪時，現場有幾名銷售人員，記者上前詢問是否在售賣商鋪時，對方很警覺的避開。
??法律專家解析三大風險陷阱
??在商業地產領域，商鋪分割銷售的現象屢見不鮮，其中的法律合規性與潛在風險備受關注。
??值得注意的是，這類項目普遍選擇下沉市場作為目標，利用中小投資者對"國企背書""政府項目"的信任，以及對商業地產投資規則的不熟悉實施套路。目前多地監管部門已介入調查，但投資者面臨的產權不清、資金追回難等問題，仍需通過司法途徑解決。
??市場上常見諸如“主力面積6 – 10平方米，可靈活選擇，總價低收益穩定，可托管可自營，一次性買斷全款12萬元”這類極具吸引力的宣傳語。王玉臣律師提醒，這種借助“高周轉”模式快速回籠資金的方式，其測算可獲得的收益高達實際物業估值的三倍。然而，這背后隱藏著巨大風險，一旦資金鏈斷裂，整個項目極易崩盤 。
??此外，銷售方所宣稱的“8：2租金分成”也暗藏玄機。其實際操作是需先扣除運營成本，剩余部分才按比例分配。倘若項目出現大量空置情況，投資者最終獲得的實際年化收益可能會遠低于預期，使投資者利益遭受嚴重損害 。
??實際上，全國各地許多區域已相繼出臺法規，明確分割商鋪是不允許銷售和轉讓的。蘇州市吳江區曾出現過規劃許可證上明確規定一至三層裙樓部分商鋪不可分割銷售，在未辦理規劃變更的情況下，開發商私自將預售許可證上的商鋪進行分割銷售，導致業主購買無產權虛擬商鋪的案例。這表明在蘇州特定區域，對于有規劃限制的商鋪分割銷售是被認定違法的。
??北京金訴律師事務所主任王玉臣指出三大核心風險：1.產權分割合法性存疑：根據《城鄉規劃法》及商業地產管理規定，拆零銷售需提前向住建、規劃部門申請，完成產權分割登記后方可銷售。目前多地項目在未獲審批情況下虛擬分割，實質是"賣圖紙而非賣產權"。2.售后返租暗藏違約風險：銷售方承諾的高回報率多基于理想測算，實際需扣除運營成本后按比例分成。當項目空置率高企時，投資者收益可能歸零。蘇州吳江曾出現類似案例，因規劃限制分割銷售被認定違法。3.非法集資邊界模糊：若銷售方承諾固定回報并歸集資金池，可能觸及《防范和處置非法集資條例》。
??北京市公安局經濟犯罪偵查總隊曾發出過風險提示：銷售方承諾“售后返租”，可當你真正投資后，卻遲遲無法兌現承諾，導致損失。以分紅為噱頭，吸引投資的行為，均可視為非法集資。
??（應受訪者要求 文中張華為化名）
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