曾冬梅 2025-06-09 10:06:21 來源：中房報
??廣州兩個小區的業主有點鬧心，自己花錢買的、租的車位突然被法院查封了，莫名遭受無妄之災。
??5月27日，廣州雅居樂花園、雅居樂劍橋郡的業主發現小區車庫貼上了廣州市中級人民法院的公告，其中提到因開發商雅居樂與金融機構的糾紛，將查封并拍賣兩個小區的部分車位。據業主統計，公告涉及的車位有3000多個，其中不乏業主已購買或者租賃的。
??公告提及，若對這些不動產有異議，可在6月6日前提交相關證據。6月5日，雅居樂相關人士告訴中國房地產報記者，目前該公司正在與起訴方商談欠款的處理方案，如置換其他抵押物等，“畢竟查封的單位部分是已售待網簽的”，另一方面也協助業主提供資料，盡快網簽備案保障自身權利。
??廣東合邦律師事務所合伙人楊登基表示，若業主能夠證明購買、出租、使用等行為發生在車位被抵押或查封前，那么法院會優先保障買受人的車位使用權，中止車位拍賣。
??兩小區車位被查封
??未拿產權業主最緊張
??來自廣州市中級人民法院的一份公告顯示，該院依據已經發生法律效力的珠海國際仲裁院珠仲外字（2023）第92、94號調解書，立案執行深圳聯新投資管理有限公司與常州湖畔置業有限公司、廣州番禺雅居樂房地產開發有限公司等被執行人國內涉外仲裁裁決兩案。在執行過程中查封了被執行人廣州番禺雅居樂房地產開發有限公司名下位于番禺區南村鎮興南大道廣州雅居樂北苑君瀾1-2街地下室103房等共計273處不動產。
??公告中提到，廣州市中級人民法院準備對這些查封的不動產進行評估、拍賣處理，如有異議，可書面向該院提出，并附相關的證明材料，如房產證、購房合同、租賃合同、戶口簿、身份證以及電話費、水電費、管理費的最初單據和最近單據等能證明不動產屬于個人（單位）所有或長期租用、使用等情況的書面證據。
??據了解，這樣的公告不止一份，涉及廣州雅居樂花園和雅居樂劍橋郡兩個小區。
??深圳聯新投資管理有限公司是中國平安保險集團旗下專注于投資管理的企業，常州湖畔置業有限公司、廣州番禺雅居樂房地產開發有限公司則為雅居樂下屬企業。根據（2024）粵01執764、765號，深圳聯新投資管理有限公司申請執行的標的金額分別為4.63億元、3.53億元。
??查封公告的出現令業主們頗感震驚，有業主表示自己購買的車位已使用了近10年，一直沒有網簽，突然看到要被拍賣，實在接受不了。
??據雅居樂劍橋郡的一位業主介紹，該小區的產權車位最早賣到25萬元一個。2022年前后，為了回籠資金，開發商把未售的車位打包給第三方機構進行銷售，這個機構很快推出了一次性買3個車位只需15萬元的促銷方案，基于價格優惠，不少業主都下場購買。根據當時廣州的相關法規，一個業主最多只能購買兩個小區車位，超出的無法過戶辦理產權證，只能簽訂長租協議。據悉，有位業主一次性購買了幾十個車位，但也只辦到2張產權證。
??而此次車位被查封，最緊張的正是未拿到產權證明的業主。
??多個車位能否排除執行
??業主證明時間節點爭權益
??楊登基認為，案件的關鍵在于車位抵押或者查封的時間節點，如果房企將車位抵押給金融機構、辦理了抵押登記在先，一般情況下法院會優先保障抵押權人的利益。反之，若業主能夠出示相關付款、網簽、租賃等合同，繳納物業管理費等憑證，證明購買、出租、使用等行為發生在車位被抵押或查封前，那么法院則可能中止車位拍賣，優先保障買受人的車位使用權。
??雅居樂方面沒有披露此次被查封車位的具體數量，但表示其中一部分是未售的，一部分已售未網簽或未辦理產權證，另一部分則是長租的人防車位?！百Y料都有存檔的?！毖啪訕废嚓P人士表示，有長租合同的人防車位也是安全的，畢竟長租協議是發生在車位被查封前。
??負責兩個小區物業管理的是雅生活服務。據了解，截至6月6日中午，該公司已經協助涉案的大部分業主將相關資料提交至法院。
??隨著車位使用價值、商業價值的不斷提升，因開發商涉訴被司法查封的情形屢見不鮮，已購未過戶的車位能否排除執行是業主們關注的焦點。今年5月份，上海市高級人民法院發布的一則典型案例具有參考意義。據介紹，2019年，一位業主全款購買了小區內的一個車位，自2021年開始使用，按時支付服務費。2022年，該業主打算與開發商簽訂車位網簽合同時，發現施工單位已起訴開發商要求支付拖欠的工程款，并申請了財產保全，導致車位被查封，無法登記至業主名下。法院判決施工單位可對工程價款行使優先受償權，施工單位便向法院申請執行，請求拍賣車位以清償開發商欠付的工程款。該業主就車位提出執行異議。法院審理認為，車位屬于商品房所提供居住功能的必要延伸和拓展，具有保障業主基本居住權益的屬性。在法院查封前，業主已就車位簽訂書面買賣合同、支付全部價款、并實際占有、使用車位，且該車位為業主在該小區內購買的唯一車位，其對車位享有的民事權益可以排除執行。
??根據《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》，商品房消費者主張的房屋交付請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權和其他債權。而車位為商品房的配套設施，符合居住功能的必要延伸的屬性。雖然有法律保障，但各地執行的標準未必相同，例如，上述案例便提到該車位是業主在小區內購買的唯一車位。而雅居樂劍橋郡購買了多個車位的業主，是否也可以申請排除執行，仍有待法院審理。
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