??點擊下載報告：貝殼研究院2022年1月房企融資月報

??核心結論

??1) 2022年1月房企境內外發債481億元，同比大幅下降70%，上年末積極金融政策，在發債執行層面尚未得到明顯改善。

??2) 境內債仍以優質發債主體為主導，融資利率呈結構性下降，并購債年內初登場，或成全年新趨勢。

??3) 市場信心尚未完全恢復，整體債市以一年內短債為主。

??4) 1月房企到期債務資金缺口570億元，2022年房企又是償債高峰年，結合銷售市場下行，房企需尋求融資新突破。

??1、2022年首月房企債券發債規模同比下降七成，資本市場信心有待進一步恢復

??根據貝殼研究院統計，2022年1月房企境內外債券融資累計約481億元，同比大幅下降70%。2021年年末，政府端積極釋放金融利好信號，國內融資環境適度調節，但在執行層面發債規模尚未得到明顯改善。結合上年房企風險的集中爆發，資本市場觀望情緒猶在，風險出清尚未完全，市場信心未能全面修復。

??從月度情況來看，2022年1月發債規模保持上年四季度500億上下的規模水平，環比下降7%。

??2、2022年開年房企債券融資仍以境內債為主，境外債延續低迷

??2022年1月境外債券規模占比30%，較2021年同期下降24個百分點。與2021年首月搶跑美元債市不同，2022年延續了境外債整體低迷趨勢，維持低溫，房企當前發債仍以境內債為主。

??3、票面利率：1月境內外融資成本結構性下降，并購債或將成為今年債市新趨勢

??1月境內債券融資平均票面利率為3.51%，較上月下降54個基點。境內融資利率下降主要受到發債主體結構性影響，48筆境內債券中41筆由國有企業發行。另，招商蛇口與建發房地產分別成功發行12.9億元與10億元并購債，并明確融資用途。這是對2021年末政策的積極響應，預計2022年會有更多的優質房企發行并購債。

??境外債券融資平均票面利率8.63%，較上月大幅上漲263個基點。2022年首月境外債市并不活躍，發行主體除了碧桂園、綠城中國等頭部房企外，還涉及部分存在負面輿情的房企，由此表現為境外債券利率分化進一步加劇，利率闊度從2.30%-13.50%。

??4、發行期限：資本市場信心不足，短債盛行，致1月境內外債券發行期限下降

??1月境內融資債券發行期限下降，境內債券融資發行平均期限為3.9年，較上月減少約1.1年，主要是一年內短期債券占比升高至29%，影響整體發債周期表現。

??1月境外券融資發行平均期限為1.4年，較上月減少約0.3年，1月新增10筆境外債中8筆為一年內到期的短期債券。

??發債周期減短對應市場信心不足的表現，境外債方面在資本市場信心修復前，主要以一年內的短期債務為主。

??5、到期債務：2022年首月房企到期債務存570億元資金缺口，償債壓力加劇

??2022年1月境內外債券融資到期債務規模約1051億元，較上月大幅增加79.4%，同比下降27.3%，到期債務凈額570億。2022年仍然是房企償債的高峰之年，年內到期債券總額接近萬億，其中1月、3月、4月及7月到期債務規模超過千億，根據當前月均發債500億規模計算，房企償債壓力仍較大，結合銷售市場下行表現，房企需要突破傳統借新還舊的模式，尋求更多維的融資渠道和方式。