??深圳第三輪土拍以剛需型地塊為主、市場熱度較前兩輪有明顯下滑。

??◎  作者 /謝楊春、吳嘉茗

??深圳的第三輪集中供地延續了一直以來較低的供地規模，共計成功出讓6宗地塊，總建面111.1萬平方米，成交總金額106.4億元，由于本次供應地塊的剛需屬性較強，平均樓板價為9577元/平方米，整體溢價率降至3.94%，創深圳集中供地以來平均樓板價首次低于萬元。

??第三輪出讓地塊以剛需為主
安居型商品房、保障性租賃用房比例高

??本輪深圳共計出讓7宗含宅用地，總規劃建面達到122.1萬平方米，整體供應量依然保持在較低的水平。

??今年前兩輪集中供地中，深圳的土地市場熱度一直較高，在全國土地市場陷入低迷的情況下仍然“一枝獨秀”，一方面是由于深圳的宅地供應持續稀缺，另一方面也跟前兩輪有一些熱點地塊出讓有關，例如前海、龍華民治等區域均有地塊出讓，且以15%的最高溢價率成交。

??而從土地供應來看，本輪7宗地塊主要意在滿足剛需群體的需求，主要分布于龍華、光明和坪山相對偏遠的區位，且安居型商品房占比較高：龍華0824號地塊為純安居型商品房，銷售均價不得高于26800元/平方米，此外坪山區坑梓的兩宗地為普通商品房+安居型商品房用地，安居型商品房初始建設的建面比例分別達到35%和48%。從銷售指導價來看也有所體現，本輪供應7宗地塊中，僅1宗地的商品房銷售指導價超過5萬/平方米。

??整體溢價率降至3.94%
土拍熱度較前兩輪顯著下滑

??深圳作為今年土地市場熱度最高的城市，首輪集中供地以所有地塊觸及最高限價、整體溢價率高達15%的熱度成交，第二輪則由于供應地塊增多，土地市場熱度稍有回落，第三輪土拍的熱度則進一步下滑，1宗地塊流拍，其余6宗成交地塊整體溢價率為3.94%，較第二輪下降5.39個百分點。

??兩宗觸及競自持的地塊分別為寶安區福海的純宅地和龍華區福城的安居房地塊，寶安區福海地塊在本次供應地塊中區位相對較優的地塊，且周邊有11號線、在建12號線等地接資源，附近還有商場、學校、公園資源，配置相對齊全，周邊的潤峯云上府項目6月份開盤認購率達到87.41%，去化表現較好，對本地塊的火熱成交也有一定帶動作用；龍華福城的安居地塊銷售限價為28600元/平方米，與周邊5萬左右的均價相比具備明顯的價格優勢，且地塊在最高限價+15600平方米自持的基礎上，實際樓板價為8918元/平方米，與26800元/平方米的售價相比，還具有較大的盈利空間。

??流拍地塊則是位于光明區馬天板塊的純宅地，雖然臨近地鐵站，但是距離市區較遠，且周邊的金地明峰府項目今年7月開盤認購率僅有22.61%，市場反應較差，也對本次流拍地塊產生了一定負面影響。此外本次的其余4宗地塊均為底價成交，底價成交成為深圳本輪土拍的“底色”。

??銷售限價有所提升
但盈利空間不及前兩輪

??深圳本輪供應土地的銷售指導價對比周邊房價、地價來看，有進一步上升：

??例如寶山區福海街道的0991號地塊，本次毛坯銷售均價不得超過47950元/平方米，與今年第二批集中供地中出讓的沙井招商A301-0586地塊限價一致，但比去年出讓的潤峯云上府45700元/平方米的毛坯指導價提升了2250元/平方米。

??另外坪山區坑梓街道的0811、0812兩宗地，商品住宅指導價為35300元/平方米，比深鐵在去年第三批競得的0115號地塊34200元/平方米的限價要提升了1100元/平方米。

??在銷售限價有所提升的情況下，按可售樓板價來算，本次深圳6宗含宅地塊成交的平均地價房價比為041，平均房價地價差為23000元/平方米，與今年首輪的24000元/平方米相比下降了1000元的空間，與第二輪的29000元/平方米相比則有明顯大幅收縮，主要是由于本輪地塊的剛需屬較強，留給房價的空間并不高。

??深圳地鐵包攬3宗地塊
華潤、招商各落一子

??由于本輪出讓地塊總數較少，最終僅有6宗地塊成交，拿地房企也相對簡單：

??深圳地鐵包攬3宗地塊，拿地總金額達到60.4億元，總建面為83.2萬平方米，金額和建面均占本次土拍成交的一半以上；

??華潤、招商各拿下寶安、龍華的純住宅用地，華潤拿地金額達到27.5億元，總建面為13萬平方米，僅次于深圳地鐵；招商底價競得龍華區純宅地，總價15.03億，總建面9.5萬平方米。

??此外深圳坂騰發展以3.47億元的封頂價和15600平方米的自持租賃住房競得龍華區純安居地塊，本次深圳土拍中拿地的房企均為國央企與城投類平臺公司，與前兩輪拿地房企類型保持一致，仍舊沒有民企現身。

??整體來看，深圳第三輪土拍以剛需型地塊為主、市場熱度較前兩輪有明顯下滑，可見即使在一線城市，也需要優質地塊和充足的利潤空間才能刺激房企積極參拍，否則無論前期土拍如何高熱，房企的積極性都會明顯下降。

??但作為一線城市，市場基本面依然高于其他二三線城市，在大部分企業中一線城市的土拍優先級也更高，即使與其他城市發生“撞車”情況，也將優先考慮一線城市。因此土拍的熱度主要與地塊質量相關，只要推出優質地塊，市場熱度的復蘇將會立竿見影。