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??本月關注

??政府再次強調支持房企合理融資，白名單提振市場信心

??11月17日，央行、金融監管總局、證監會聯合召開金融機構座談會，提出對正常經營的房地產企業不惜貸、抽貸、斷貸，繼續用好“第二支箭”支持民營房地產企業發債融資，支持房地產企業通過資本市場合理股權融資，積極服務保障性住房等“三大工程”建設。23日有市場消息稱，未來增信發債支持力度有望加大，房企股權融資審批有望提速，同時一份包括約50家房企的“白名單”正被擬定，部分出險房企或將被列入白名單，極大地提振了市場信心。此后多家銀行密集召開房企座談會，積極與房企接洽，但是政策的落地效果仍然有待觀察。

??融資規模環比有所回升，境外發債“破冰”

??2023年11月80家典型房企的融資總量為302.76億元，環比增加41.7%，同比減少47.5%，單月融資規模環比有所回升，但仍是2020年以來的次低。房企債券發行了219.13億元，環比增加264%，同比減少6.4%。債券類平均融資成本為3.83%，環比降低0.02pct，同比提升0.22pct。本月境內發債的企業仍然主要是華僑城、中海、招商蛇口等國企央企，因此境內融資成本繼續保持在較低的水平；境外債方面則僅有港龍中國因交換要約而新發行了一筆境外優先票據，因此境外融資成本高達9.5%。

??福星股份宣布配股融資，保利、中交繼續推進定增工作

??本月沒有房企或房企旗下企業完成上市，也沒有企業提交上市申請。而在增發配股方面，本月20日福星股份發布了向特定對象發行A股股票募集說明書（注冊稿），宣布擬定增最高2.74億股，預計募資不超13.4億元；此外保利和中交地產均在本月表示6月份獲批的定增方案仍在有效期內，正在推進定增工作。整體看來近期房企在境內外的配股都較為積極，也受到了監管部門的高度關注。

??01債券發行 融資規模環比回升，境外發債“破冰”

??2023年11月80家典型房企的融資總量為302.76億元，環比增加41.7%，同比減少47.5%，單月融資規模環比有所回升，但仍是2020年以來的次低。從全年累計數據來看，1-11月80家典型房企的累計融資總量為5432.88億元，同比減少34.24%。在融資結構方面，本月房企境內債權融資272.16億元，環比增加66.8%，同比減少43.5%；境外債權融資11.73億元，僅有港龍中國因交換要約而發行了一筆1.64億美元的境外優先票據，這也是5月以來第一次有房企發行境外債，但是從新增融資方面來看房企的境外發債仍然凍結中；資產證券化融資為18.86億元，同比減少了54.5%。

??11月房企發債219.13億元，環比增加264%，同比減少6.4%。在境外債方面，本月僅有港龍中國發行了一筆境外優先票據，規模約為11.73億元；境內債發債規模為207.4億元，環比增加244.5%，同比減少11.4%。其中，公司債發行116.4億元，環比增加2138.5%，同比增加44.4%；中期票據發行66億元，環比增加20%，同比減少54%，境內發債的企業仍然主要是華僑城、中海、招商蛇口等國企央企。從全年累計數據來看，1-11月的房企發債規模達2879.89億元，其中境內債券為2786.93億元，占比為96.77%，相比于1-10月的96.95%略微降低了0.18個百分點。

??2023年11月房企融資成本為3.83%，環比降低0.02pct，同比提升0.22pct。2023年1-11月80家典型房企新增債券類融資成本3.6%，較2022年全年下降0.62個百分點，其中境外債券融資成本8.22%，較2022年全年上升1.22個百分點，境內債券融資成本3.45%，較2022年全年降低0.09個百分點。

??具體企業表現來看，11月債券發行量最大的企業是華僑城，企業共發行了1筆25億元的超短融和1筆25億元的中期票據。本月發行債券的企業有11家，環比增加3家。從發債年限來看，華潤置地發行的2筆公司債、中海的1筆公司債、華發的1筆中期票據以及金融街的1筆中期票據期限都長達5年，是本月發行期限最長的債券。從債券發行利率表現來看，中海發行的1筆公司債利率為2.9%，是本月房企發行的所有債券中最低。

??02 債券到期及違約 本月到期409億元，正商實業宣布違約

??11月共有25筆債券到期，剔除掉已經提前贖回的部分之后約為409億元，環比增加33%。提前關注到2023年12月將有22筆債券到期，剔除掉已經提前贖回的部分之后約為346億元，環比減少15%。從到期債券規模來看，單筆金額最高是碧桂園于2018年發行的1筆78.3億港元的境外債券，經贖回后余額約為29億元人民幣。

??在債務違約方面，本月22日正商實業發布公告稱，該公司尚未償付1000萬美元票據的利息，企業首次出現了實質性債務違約。整體來看，近期房企融資仍然較為低迷，再加上房地產銷售仍未全面復蘇，因此未來仍有可能有更多房企曝出債務違約事件，流動性問題仍需要行業注意。

??03 IPO和增發 福星股份宣布配股融資
保利、中交繼續推進定增工作

??本月沒有房企或房企旗下企業完成上市，也沒有企業提交上市申請。整體看來，近期香港資本市場對于境內房地產相關企業的上市融資態度較為謹慎，境內房企及旗下公司的上市積極性也相對較低。

??而在增發配股方面，本月20日福星股份發布了向特定對象發行A股股票募集說明書（注冊稿），宣布擬定增最高2.74億股，預計募資不超13.4億元；此外保利和中交地產均在本月表示6月份獲批的定增方案仍在有效期內，正在推進定增工作。整體看來近期房企在境內外的配股都較為積極，也受到了監管部門的高度關注，有利于提振市場信心。

??04 股價變動 兩市地產股整月表現反彈
23日利好消息令股價全線上漲

??本月兩市的地產股股價整體出現了一定的反彈，A股整月上漲的地產股占比為39%，H股則達到了40%。在H股方面，本月億達中國是H股漲幅最大的地產相關股，企業股價在23和24日兩天大漲了79.58%，此后到11月底則小幅回調，最終整月漲幅為75%。這波大漲的主要原因是23日有消息稱未來增信發債支持力度有望加大，房企股權融資審批有望提速，同時50家房企融資白名單的出臺，給了房地產版塊一針強心劑，使得地產股全線上漲。

??在A股房企方面，本月萬通發展的漲幅較大，企業股價自10月起就進入了上升通道，在進入11月后依然保持著穩步的上漲，在23和24日兩天漲停板后至月末股價出現震蕩回調，最終整月漲幅達到了28.01%。企業股價長期保持上漲主要是因為其籌劃購買索爾思光電不低于51%的股權，進軍芯片版塊，因此吸引了投資者的注意，與房地產關系不大。