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??導語

??預判未來3年5城需求總量持穩(wěn)，二手住宅成交占比或將持續(xù)上升。

??◎  文 / 楊科偉 俞倩倩 李詩昀

??專題視點

??2022年末以來，二手房市場持續(xù)回溫，多數(shù)城市四季度止跌。而2023年春節(jié)之后，整體二手房市場更是進入“狂飆”模式，行情啟動時間早于新房，成交回升幅度也高于新房，據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，三季度二手房同比僅微跌1%，顯著好于百城新房降幅27%。

??目前來看，二手房韌性顯著好于新房，為了更為聚焦的分析一二手房成交相關性，購房群體的差異化特征，我們選擇了合肥、南京、天津、鄭州、重慶等5個典型城市，在解析各城市成交結構、客群特征的同時結合其需求總量、購買力情況，對其新房、二手房后期走勢進行預判。

??PART.01
二手房韌性強于新房
合寧津渝鄭等5城二手房成交規(guī)模趕超新房

??（本節(jié)有刪減）

??（一）二手房韌性強于新房，新房成交筑底、二手房漸顯企穩(wěn)回升之勢（本節(jié)有刪減）

??今年以來，全國二手房市場表現(xiàn)總體優(yōu)于新房，在市場小陽春退潮后，二手房成交韌性同樣強于新房。從2022年第20周開始，重點城市新房與二手房成交面積同比增速“剪刀差”持續(xù)存在，而在今年37周之后直到45周二受方成交同比增速基本都保持在正增長通道，而新房成交同比仍未脫離負增長區(qū)間。

??（二）廬寧津鄭渝一二手房總規(guī)模整體穩(wěn)定，但二手房成交占比持續(xù)增長（本節(jié)有刪減）

??1、一二手總需求略有萎縮，二手房成交占比持增，全面分流新房客戶（略）

??2、廬寧津渝鄭等二手房份額增長迅猛，前10月占比追平甚至超越新房

??在重點監(jiān)測城市中，有一類城市近兩年二手房市場份額增長迅猛，2023年二手房成交規(guī)模持平甚至超過新房，它們是：合肥、南京、天津、重慶、鄭州。

??廬寧津渝今年二手房市場份額達到6成左右。典型如合肥，2023年市場成交主力異位于二手房，前10月二手房成交規(guī)模達到592萬平，達到歷年同期新高，而反觀新房規(guī)模還在收縮，前10月累計同比下跌5%，兩相疊加，二手房成交占比躍升至58%，較去年增長15個百分點。

??二手房份額增長最為迅猛的是鄭州，2018年，鄭州二手房成交規(guī)模僅有350萬平方米，不及新房市場規(guī)模的30%，而近年來由于新房交付等原因，二手房越來越得到市場青睞，份額逐年快速攀升，2023年前10月，鄭州二手房成交面積達到484萬平方米，幾乎與新房平分秋色，份額升至46%，較2018年增長25個百分點。

??由此我們想問，造成這些城市一二手房市場份額增減的原因是什么？成交規(guī)模變動的背后又對應著怎樣的客群結構？五個重點城市居民需求潛力和購買力情況如何？短期和中長期一二手房市場會怎么走？

??PART.02
共性原因：人口基數(shù)大致需求容量
高位持穩(wěn) 消費降級，二手持續(xù)分流

??（一）千萬人口大市保證有效剛需，廬鄭渝十年常住人口增長超200萬（略）

??（二）新房“新增+存量”供給顯著縮量，遠郊剛需為主供需錯配制約成交

??當前六城或多或少都面臨供給約束：一方面整體供應縮量顯著，供小于求持續(xù)加劇，限制成交放量。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，五城2020年之后整體新房供應規(guī)模便開始逐年下行，2022年基本都迎來階段性低點，2023年如是，六城前10月供求比均小于1。

??二是當前各城市還存在不同程度的供需錯配，以天津為例，前期成交暴漲，主要源于本地剛需、剛改部分恐慌性購房情緒影響，因當前成交分化加劇，30%項目貢獻80%成交量，而短庫存項目占比高，未來部分區(qū)域也將面臨供應短缺，從而限制成交放量。

??結合典型城市11月預期供給結構，我們也不難看出，仍以剛需為主導，合肥等城市雖然預期供應增長，但是從當前改善盤熱度不退的需求結構來看，短期供應實則難以有效適配客群需求，因而這也是影響成交放量的主要因素。

??從庫存結構來看，核心區(qū)域適銷對路產品基本已經銷售殆盡，目前廣義庫存主要集中在城市外圍去化難的剛需片區(qū)。以天津為例，武清、寶坻廣義庫存面積均在400萬平方米左右，在售項目扎堆，未來去化依舊道阻且艱。

??（三）二手房掛牌量增加并降價，凸顯性價比優(yōu)勢分流新房剛需

??之所以二手房更能有效導入剛需，成交表現(xiàn)能優(yōu)于新房，我們認為主要有以下三方面原因：一是供應顯著放量，二手房掛牌量穩(wěn)中有增。就比如鄭州，2-10月月均新增掛牌1.5萬套，較去年下半年的月均新增掛牌量翻倍，3月單月更是接近3萬套，創(chuàng)2022年以來新高。

??掛牌量激增一方面由于是限售期集中期滿，或限售松綁加速到期所致，另一方面是投資客借勢出貨，套現(xiàn)離場，乘2-3月小陽春之東風，投資客集中掛牌出讓手中房源，以鄭州為例，掛牌房源中10年以內的次新房，面積段在90-140平的偏大面積房源占比較高，這類人群大概率賣舊不買新。

??二是二手房以價換量，單價優(yōu)勢凸顯，新房倒掛紅利漸失。限售松綁掛牌增加、買方更有議價權，部分房主急于套現(xiàn)也在主動降價，二手房價格優(yōu)勢因此凸顯。以鄭州和天津為例，新房與二手房間的價差呈逐漸拉大之勢，鄭州2023年至今一二手房成交均價相差約3千元/平方米，而天津更是接近6千元/平方米。

??三是新房產品“越做越大”，二手房總價更友好，倒逼剛需買二手房。比如合肥，2016到2023年間，新房成交套均面積由107平方米增長至124平方米，而二手房套均面積幾乎保持在95平方米左右不變。

??PART.03
個性差異：鄭津渝一二手成交結構相似
互替性高
廬寧一二手結構互補

??（一）互替性：鄭津渝一二手房均為剛需主導，小面積低總價暢銷（本節(jié)有刪減）

??鄭州、重慶、天津新房、二手房市場均為剛需客群主導，對總價和交付極度敏感，天津、鄭州成交主力總價段150萬以下，重慶100-200萬相對暢銷。

??1、成交結構：津鄭成交主力總價段150萬以下，重慶100-200萬受青睞

??鄭州、重慶、天津一二手房市場存在互替關系，即面積段、總價段、區(qū)域等維度的成交結構分布相似，客群存在重疊。短期供應結構、交付信心、價格走勢等因素，都會影響重疊區(qū)域的客戶抉擇，最終影響一二手房市場走勢。

??從總價段分布來看，天津新房、二手房成交均呈現(xiàn)剛需化特征，總價150萬以下房源成交占比最大。具體來說，2023年至今，100萬以下純剛需產品在新房市場份額達到20%，在二手房市場更是占據(jù)38%的份額，100-150萬元中低總價段的產品在新房市場供求規(guī)模最大，成交占比達到24%，二手房成交占比也超過3成。

??鄭州新房、二手房市場具有相似的客群結構和成交結構，成交主力均為100-150萬元產品，主要客群為價格敏感的剛需客，新房、二手房市場間產品需求互替、客群雙向流動。鄭州新房、二手房總價段成交結構分布形態(tài)近乎一致，成交占比最高的三個總價段分別是100-150萬元、100萬元以下、150-200萬元。2023年前10月，鄭州新房、二手房100-150萬產品成交占比分別達到28%、26%。排在第二位的是100萬元以下產品，新房成交占比達到20%，二手房成交占比達到25%。

??重慶新房、二手房成交結構呈陀螺型分布，100-200萬總價產品最受市場青睞，房源成交占比皆超4成。新房方面，占比最大的總價段是100-150萬元產品，2023年前10月成交占比多達33%，此外，150-200萬元產占比超過2成。二手房成交份額前兩位總價段也是150-200萬、100-150萬元。

??再比如從房型維度來看，以重慶為例，三房無論在一二手房市場都最為暢銷，成交占比都在50%左右。三房產品兼顧功能性和總價，已經成為新房，2023年成交達到58%，同比增長4個百分點，也越來越受到二手房市場歡迎，2023年成交占比達到43%。與之形成對比的是，一房產品逐漸淡出市場，在新房、二手房市場成交占比都已降至6%以下，兩房產品市場份額也在收縮，兩房的二手房成交占比較2022年前10月下降4個百分點至25%。

??又比如區(qū)域分布維度來看，以天津為例，環(huán)城四區(qū)、濱海新區(qū)、遠郊五區(qū)的一二手房成交占比相近。東麗、西青、北辰、津南等4個環(huán)城區(qū)新房、二手房成交占比都在2成左右，濱海新區(qū)占比同樣如此，靜海、武清、寶坻等5個遠郊區(qū)在一二手房市場份額在3成左右。市六區(qū)一二手房份額看似差異最大，市六區(qū)成交在新房市場占比僅有16%，而在二手房市場卻達到37%，但細分來看，市六區(qū)的二手房成交中，7成的房源成交均價不到150萬元，套均面積普遍較低，即通俗意義上的“老破小”，這類房源買家的購買力與近遠郊新房置業(yè)者相近，客群間也存在重疊和流動，僅有占市六區(qū)成交不3成、占二手房總成交約11%的比例的房源為高總價的次新改善，這與15%左右核心區(qū)新房改善需求比例也非常接近。

??正是由于新房、二手房市場具有強互替性，而且需求主體對價格十分敏感，二手房降價潮虹吸和分流了新房客源，這也正是今年鄭州等城市二手房市場成交表現(xiàn)強于新房的原因所在。典型如100萬元以下總價段的房源，2023年前三季度成交1.7萬套，同比增長47%，而新房該總價段的成交套數(shù)由去年的1.7萬套降至1.5萬套，同比下跌12%，對應客群由新房市場流入二手房。

??2、客群特征：主力剛需青睞小面積主城老小區(qū)、“打折”郊區(qū)次新

??基于一二手房互替性特征，二手房持續(xù)分流新房客源，從近期成交套數(shù)排名靠前項目分布來看，鄭州、天津、重慶暢銷的二手房主要有兩類：一類是交通便利低總價的主城老舊小區(qū)，降價吸納了一波低購買力剛需客，以天津為例，水西里、匯賢里、珠峰里等典型暢銷項目均位于主城六區(qū)，套均價在90萬元左右，面積70平左右，房齡超過25年，但交通相對便利、配套相對齊全，再比如鄭州的五廠家屬院、國棉二廠家屬院等小區(qū)，套均總價50萬左右即可以在主城區(qū)置業(yè)；另一類價格明顯低于周邊新房的次新房，比如天津武清紫泉庭苑、通泰香濱城、靜海春海園等項目，套均面積100平左右，價格幾乎只有周邊新房的6-7折，降價加上遠郊限購放開釋放了一部分剛性購房需求，再比如鄭州康橋悅蓉園、萬科民安云城等小區(qū)，房齡在5年內，價格比周邊新房便宜每平米3000元左右，而且所見即所得沒有交付風險。

??由此可見，鄭州、天津、重慶的主力客群具有一些相似的特征，比如購買力有限，對于總價十分敏感，可以犧牲面積換總價，主城區(qū)100萬以內總價段的房源相對暢銷，又比如對交付確定性要求高，難以承受新房可能存在的爛尾風險，房齡10年內的次新房只要價格到位，吸引力強于新房。

??3、購買力：鄭津渝客戶剛需化，近3年房價收入比12-13年高位持穩(wěn)（略）

??（二）互補性：廬寧新房主力改善、二手房承接剛需，購買力差異明顯（本節(jié)有刪減）

??合肥、南京為互補性城市，新房和二手房成交結構、主力客群特征存在明顯差異，新房主力改善，二手房承接剛需。

??1、成交結構：廬寧二手主力總價段150萬元以下顯著低于新房

??合肥、南京新房、二手房成交結構迥異，新房主要面向改善客群，二手房全面承接剛需。合肥新房主力成交總價段300-400萬，二手房100萬以下占比過半，南京一二手房客群購買力高低分明，新房300-600萬、二手150萬以下占比最大。

??從成交結構心態(tài)來看，新房呈“紡錘型”分布，二手房呈“倒T型”分布。下圖以合肥為例，2023年前10月新房成交主力總價段300-400萬，占比22%，200-400萬總價段成交占比過半。而二手房100萬以下總價房源是成交絕對主力，占比高達54%，反觀200萬以上總價房源成交占比總計不足10%。

??2、客群特征：新房改善看地段配套，二手房剛需客總價之外皆可拋

??聚焦主力成交總價段的熱銷項目，以南京為例，新房主要是主城區(qū)單價段4萬元/平方米以上、面積110平左右的改善房源，區(qū)域分布上，秦淮、雨花臺的項目相對較多，玄武、鼓樓、建鄴也有部分項目入圍，項目附近交通、商業(yè)、醫(yī)療、教育等配套齊全。套均面積集中在100-120平方米左右，三房設計居多。多為國央企或口碑民企開發(fā)，產品力及交付力相對有保障。

??而反觀二手房，主力成交總價段為150萬元以下，成交套數(shù)排名靠前的項目主要分布在六合、江寧、浦口等區(qū)域，套均面積70-90平方米，房齡普遍在10年甚至20年以上，不少原為動遷安置房、房改房。

??由項目銷售情況倒推客群分布，新房對應客群購買力相對強勁，部分地緣性改善客戶對區(qū)域地段有要求，二手房客群購買力較為有限，購房主要出于居住的剛性需要，80平左右級能滿足基本需求，為了控制總價，對于房齡、地段、物業(yè)、產品等沒有過多要求。

??3、購買力：廬寧二手剛需，新房改善，購買力兩極分化持續(xù)加劇（略）

??綜上，我們分析了5個二手房成交占比顯著遞增城市的成交結構情況，可以看到，當前購房需求容量雖然略有萎縮，但二手房整體成交韌性是顯著好于新房的，主要是居民收入壓縮、二手房更具價格優(yōu)勢，且所見即所得保證了交房安全性。綜合全文，我們得到的結論和對后市預判如下：

??（一）預判未來3年5城需求總量持穩(wěn)，二手住宅成交占比或將持續(xù)上升

??從總量層面來看，5個典型城市一二手總需求容量略有萎縮，但整體降幅并未出現(xiàn)斷崖式下跌，重點城市2023年以來二手房市場相對活躍，自住需求剛需消費降級，涌入二手房市場置業(yè)，分流新房熱度，致使寬松政策對新房市場刺激作用不顯。

??預判后市，我們認為，未來3年5城或將延續(xù)弱復蘇趨勢，整體一二手房成交規(guī)模或將與2023年持平或小幅微增，二手房市場表現(xiàn)優(yōu)于新房，二手房成交占比或將普增。

??究其原因，投資需求退潮，自住需求回歸，二手房市場性價比凸顯。主要體現(xiàn)在以下幾方面：一是二手房掛牌量增價跌，新房供應量縮價穩(wěn)，居民在二手房市場挑選余地更大；二是在消費降級背景下，居民更加看重住房的居住屬性，對高價新房的青睞度下降；三是房企爆雷不斷，新房交付安全性存疑，二手房所見即所得，更符合購房者預期。

??（二）津鄭渝以剛需客群為主導，消費降級下二手房好于新房趨勢延續(xù)

??將二手房成交結構與新房進行對比，可以看出天津、鄭州、重慶新房和二手房購買力趨同，剛需客群為主導，天津、鄭州主力總價段主要集中在150萬以下；重慶則主要集中在100-200萬，而面積段則略有差異，二手房市場主要集中在市中心小面積段和次核心區(qū)100-120平，新房市場受供給結構影響，100-140平改善戶型成交占比相對較大。

??預判后市，我們認為，天津、鄭州、重慶本身人口基數(shù)較大，對周邊人口吸附力尚可，購房基數(shù)相對穩(wěn)固，目前主要問題在于購買力。后期新房和二手房市場行情變化主要依賴于新房供給結構和價格變動情況，若新房房價和二手房價價差縮小，更多適銷對路產品入市，后期不排除轉好可能；若延續(xù)此前的供給結構，房企折扣力度收回，那么新房市場還是難以見到明顯起色。總體來看，短期內消費降級趨勢難以改變，二手房成交韌性好于新房的情況還將延續(xù)到年末。

??（三）寧廬等新房改善、二手剛需，置換需求對新房成交利好空間有限（略）