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??導語

??從最新排名來看，TOP30城市排名整體仍較為穩定，其中上海、北京依舊高居前二 。

??◎  文 / 馬千里 邱娟

??專題視點

??2023年以來，隨著疫情管控的放開，年初房地產行業迎來了一輪前期積壓需求的集中釋放。中央和地方也鮮明地多次釋放了“穩地產”信號，優化集中供地制度為“預供地清單”以適應當前市場環境，金融方面降準降息減輕居民融資成本壓力，允許房價連續下跌城市利率突破LPR下限。地方層面在2022年基礎上進一步放松調控并適度扶持自住需求，但是頻次與力度均已經出現了邊際下降。

??不過聯系房地產市場實際走勢來看，行業供求雙方均出現了明顯的風險偏好下降。土地市場方面雖然頻頻出現高溢價成交，但是從整體角度來看仍是點狀回暖，只有少數核心城市的市區優質地塊可保持熱度，且大多數城市未能完成預供地中的供地計劃，大量無人問津的遠郊地塊未能如期進入供地公告。新房市場方面，在一季度以自住為主的需求釋放結束之后，后續需求規模的持續性顯著下滑，前10月累計成交仍不如2022年同期。

??考慮到本文主要分析數據為2023年典型城市最新動向趨勢，對于經濟、樓市、人口等方面相關歷史數據并未涉及，為了得到更加客觀的城市中期預判結論，本文文末在研究中心年中發布的《2023年中國城市房地產市場投資前景研究報告》相關測算基礎之上，從規模與韌性兩類視角交叉，經濟、人口、新房、土地四大維度，再一次修正了城市排名以供參考。

??從最新排名來看，TOP30城市排名整體仍較為穩定，其中上海、北京依舊高居前二，并且在2023年的基本面和增速指標方面，上海、北京也同樣高居前二。成都則是依靠優秀的人口和供求關系指標，躋身TOP3行列，并且在2023年前三季度，其商品房和土地市場也保持著相對較高的熱度。杭州、深圳、廣州分列4-6位。

??寧波（第10）、廈門(第15)、佛山（第16）憑借年輕家庭遷徙指標和基礎經濟發展指標的優勢，排名較年中發布結果均上升一個位次。常州（第29）、海口（第30）憑借亮眼的經濟增速，排名躋身前30。此外重慶（第14）、紹興（第27）綜合位次雖未發生變化，但2023年多項經濟相關增速指標表現亮眼，中期需求基本面發展韌性較佳，嘉興、惠州亦有多項指標排名居前。

??50城排名相對靠后城市中，城市位次變動相對較大，就影響因素來看，經濟指標增速差異成為了影響排名變動的最主要因素。昆明（第33）、石家莊（第37）、金華（第42）、憑借較快的經濟和房地產增速指標，最新排名上升3個、4個和3個位次，其中石家莊更是2022年以來GDP平均增速第一的城市。南寧（第36）、珠海（第38）、蕪湖（第43）受經濟低迷等指標影響，排名均下降3個位次。

??PART.01
2023年典型城市發展韌性研究體系說明

??經濟發展新時代背景之下，除北京、上海等少數頭部城市依舊能夠保持強者恒強之外，大多數二三線城市的經濟、人口、地產相關指標增速均出現了大幅波動，城市之間規模位次也開始出現劇烈變化，典型如交易規模持續收窄的重慶、以及2023年成交規模大幅回升的天津，前者2023年前10月累計交易面積仍在10名開外，而后者則超過長沙、上海、廣州、北京等城市，累計新房交易躋身前5名。在此背景之下，通過測算各城市發展基本面和房地產行業的綜合評分，實時更新這些城市規模和增速指標的綜合評價和相關認知也更有必要。

??1、指標體系：規模與韌性視角交叉，經濟、人口、新房、土地四大維度

??從指標的統計口徑來看，可分為經濟發展類和地產類，其中經濟發展類包括經濟和人口相關數據，地產交易類則包括新房和土地供求等相關數據。若從嚴格意義上的房地產屬性劃分，經濟人口、房地產指標數量基本一致。從指標意義來看，可分為規模類指標和發展韌性類指標，其中規模類包括GDP、第二、第三產業產值、社會零售、財政收入、城鎮居民可支配收入等11項，發展韌性類則包括各項規模類指標的同比，以及土地財政依賴度變動、消化周期同比等衡量供求關系變化的指標。

??2、京滬杭發展規模與韌性指標均優，海口、紹興增速指標領跑二、三線

??就城市競爭角度，在行業規模收縮的大背景之下，各城市之間的增速變化更加重要，但是考慮到各城市之間巨大的發展量級差異，規模類指標的研究依舊不可或缺，如2023年前三季度50城GDP的TOP3門檻達到2.4萬億，而最后3位的GDP均不高于0.3萬億，前者達到了后者的9倍,房地產方面的差距更為顯著，以宅地成交為例，前3門檻更是達到了后3城市的50倍以上。

??綜合對比2023年各項規模和增速指標表現，上海、北京、杭州形成第一梯隊，其中上海表現最為亮眼，無論是反映城市基本面的規模指標，還是反映市場發展韌性的增速類指標均排在典型城市最前列。在納入指標體系的28項指標中，上海有12項指標位居前五,15項指標居于前十，均為樣本城市最優。就地產角度尤為值得關注的是，上海的宅地固投增速、房地產開發投資增速均超過25%居于首位，7個月的消化周期也躋身三強，不論是從市場健康度還是企業投資信心角度來看，均為第一梯隊城市的最好狀態。杭州、北京在增速指標上不及上海，但也處于典型城市前列，規模指標綜評方面與上海相近，其中杭州憑借優秀的外來人口遷徙表現和前10月近千萬平方米的商品住宅和宅地成交量，在規模指標綜評方面甚至略微超過了上海。

??成都、長沙形成第二梯隊，與第一梯隊相比有較明顯差距。二者對比來看，成都增速指標更佳，在前三季度GDP超1.5萬億的高基數之下，同比增速依舊達到了6.7%，躋身樣本城市前五，較長沙高出2.1個百分點。此外在交易規模的同比增速上也好于長沙，前10月成都新房成交面積依舊保持著3%的正增長，而長沙則是同比下降14%。長沙則是規模綜評方面較優，主要是因為人口發展和居民收入上優勢較為突出，長沙外來人口粘性指標明顯領先，在園幼兒人數凈遷入量達到8.3萬人，高居全國第二，而成都則只排在16位，城鎮居民收入方面長沙也較成都高出二成左右。若只是單單比較房地產相關指標評價來看，成都仍是遠遠好于長沙，前十月成都新房、宅地成交面積均突破1000萬平方米，分別達到了長沙的1.9和1.5倍之多。綜合來看，還是成都市場規模和發展預期更佳值得期待，長沙則在發展韌性指標上存在短板。

??單看韌性指標方面，二線城市中海口、石家莊、長春等表現突出。以石家莊為例，在“破萬億”的GDP發展目標下，近年來石家莊經濟發展持續快速增長，2022年以來GDP平均增速6.1%，高居50城首位，超出均值2.1個百分點，2023年前三季度社零增長12.7%，僅次于上海排在第二，并且相比2022年基期經濟低增速的上海而言，2022年石家莊GDP同比增速達到6.4%，同樣高居50城首位。在經濟快速增長的支持下，2023年石家莊土地成交指標表現同樣相對較佳，前10月宅地成交建面955萬平方米，同比增長37%，雙雙躋身典型城市前5。海口情況與石家莊較為類似，近兩年GDP平均增速5.3%，排名第四，2023年前三季度社零增長10%，僅次于石家莊排在第3，并且在海南整體控制房地產開發強度的運營思路之下，海口的土地消化周期指標優勢十分突出，前10月宅地36%的平均溢價率同樣首屈一指。此外2022年發展基數較低的長春、天津，均在2023年實現了較快的指標增速，發展韌性類指標評分也位居前列。

??三線城市方面則是紹興、溫州韌性指標領先。與海口、石家莊相似，均為經濟增速較佳的城市，如紹興2023年前三季度GDP增速7.8%，2022年以來GDP平均增速6.1%，均排在第二，且居民收入增速也排在前5的位置。就韌性指標領先的城市來看，長三角城市數量相對更多，珠三角中僅有惠州躋身前十，這主要還是受到經濟發展大環境的影響，與對外經濟聯系較為緊密的粵閩地區受影響更大，因此相對而言江浙地區在2023年的經濟增長指標中出現了較為明顯的比較優勢。

??相對而言，廊坊、珠海、南寧等城市在韌性相關指標方面較為落后。以南寧為例，因舊動能消減，新動能接續不上，2023年以來經濟增長持續低迷，2023年9月初，南寧發布了《2023年下半年支持工業經濟穩增長若干措施》，對產能擴大、恢復增長、投資額達標的企業直接予以資金獎勵，并強化相關投融資和市場開拓的保障支持，不過結合前三季度南寧第二產業增加值增速低于1%，固定投資增速下滑24%,GDP同比增長3.6%的發展指標來看，“振興工業”之路依舊任重道遠。

??3、天津、惠州、杭州地產韌性指標領先，長三角三線經濟發展韌性更佳（節選）

??PART.02
??經濟：上年低基數致部分城市增速虛高
??真實數據同樣需要“擠水分“

??2023年以來，隨著國內居民消費端的持續復蘇，國內經濟發展數據持續向好，三季度全國GDP發展速度更是好于預期。經濟指標方面，北京、上海等需求基本面較佳，且2022年增長基數較低的城市，展現出了更佳的發展韌性，二線城市方面，則是杭州表現最佳。

??1、上海、海口經濟增速高質量回升，國際形勢變化致粵閩地市經濟復蘇更為艱難（節選）

??據統計局發布數據，前三季度全國GDP為91.3萬億元，同比增長5.2%。從產業劃分來看，主要還是靠第三產業拉動，前三季度服務業增加值50.3億元，同比增長6%，而第一、第二產業同比增幅分別為4%和4.4%。而從三大需求的角度來看，消費、投資、進出口的增長貢獻率分別為83.2%、29.8%和-13%，主要還是依賴于消費支出的增長。

??至截稿時，有46個樣本城市已經發布了2023年前三季度經濟發展相關數據，上海、北京、深圳依舊持續領跑，與2022年相比，各城市經濟總量排名位次變化不大，TOP10中僅杭州超過武漢位列第8，不過考慮到兩城2022年GDP差額僅在百億左右，2023年杭州又有亞運會因素利好，位次出現變化也在清理之中。較為值得注意的是福建的泉州、福州、廈門，前三季度GDP排名均較2022年有所下滑。2023年我國進出口指標表現相對較差，而福建又以輕工業外貿出口作為重要的經濟增長點，因此省內主要城市經濟增長均不如其他城市，其中廈門前三季度第二產業增加值更是出現了4.2%的負增長，GDP排名也由2022年全年的29位下降至2023年前三季度的第31位。

??濟南（18名）、合肥（19名）、南通（21名）、徐州（26名）相應排名均有上升，其中濟南、合肥、南通均上升2個位次，徐州上升一個位次。這些城市GDP增速較快，均在超過了全國平均水平，其中徐州GDP增速更是高達7%，主要是依賴于第二產業投資和消費帶動，而GDP增速相對一般的西安、唐山位次均下降一位，分列23和27名。

??考慮到各城市2022年發展基數差異，綜合2022年以來各城市的經濟增速來看，石家莊、海口平均增速高居前二，但相對而言，還是經濟體量較大、經濟增速依舊處于全國前列的城市更加值得關注，典型如青島、武漢、合肥、成都、寧波、長沙，在經濟總量躋身TOP20的同時，2022年以來經濟增速也位列一二線城市前十的位置。對于這些經濟總量較高、增速排名領先的城市而言，其升級類消費市場也有著更大的中長期發展空間，結合2023年樓市走向來看，其中的成都、武漢、青島更是2023年新房銷售面積TOP3。

??相對而言，GDP總量低、增速慢的長春、南寧經濟復蘇之路則更加艱難。長春2023年GDP發展指標雖快速回升，但綜合2022年以來平均發展速度來看，仍處于典型一二線城市末位，GDP年平均增速仍不到1%，再考慮到長春在一二線城市中排名相對靠后的GDP總量，城市經濟發展預期依舊堪憂。與之相似的還有南寧，2023年前三季度GDP總量4100億，排名堪堪擠進TOP40，其2022以來GDP平均增速僅為2.5%，2023年前三季度，二產增加值、固投表現均相對較差，甚至財政收入也出現了7%的負增長。

??至于其他GDP平均增速相對較后的城市，則大多是經濟總量較高，在全國經濟發展面臨挑戰的情況下，GDP增速趨緩也在情理之中。以北京、上海為例，受2022年GDP增速較慢和自身基數較大等因素影響，2022年以來經濟增速仍處于相對靠后的位置，不過恢復情況仍好于同屬于一線城市的廣州。

??三四線城市方面，經濟增速同樣明顯分化。整體來看，長三角地市表現相對較佳，經濟增速前4城市均為長三角城市，浙江2席、江蘇2席。在后疫情時代，紹興、溫州、常州、徐州等城市均較好地抓住了“補償式消費”的增長窗口，2023年前三季度社零同比增幅均超過了7%，并通過積極對接國內產業發展增長點，進一步夯實產業發展動能。以溫州為例，前三季度規模以上工業增長至同比增長9.4%，增速較上半年進一步上升了0.7個百分點，泵閥、汽車零部件、數字經濟、新能源等8大產業增加值均實現兩位數增長，并帶動制造業投資前三季度同比增長17%，整體固定資產投資同比增長9.8%，經濟發展基本面持續向好。排名最末的四位則均為廣東省城市，佛莞中珠經濟增速指標均面臨著較大的挑戰，受出口加工業波動的影響，相應的工業相關固定資產投資，以及對應人群的升級類消費均受到較大影響，2022年以來GDP增速均低于全國平均。對于以佛莞中珠為代表的東南沿海城市而言，固投負增長、社零低增速已經成為現階段經濟發展中所面臨的最大挑戰。

??2、上海、深圳地產投資指標持續看多，天津、南寧投資增速遠遜于銷售、企業開發信心明顯不足（略）

??3、土地財政依賴度普遍下滑，僅石家莊、長春等少數城市不降反升（節選）

??在本節中，土地財政依賴度指土地出讓收入占當年地方財政收入的比例。2022年以來樣本城市土地財政依賴度迅速下行，2021年樣本城市中位數為82%，至2022年末下降至64%，至截稿時，樣本城市2023年前三季度土地財政依賴度中位數為31%，進一步較上年同期下降了約13個百分點。就城市建設發展規律而言，考慮到城市存在擴張邊界，遠郊土地價值的下降，土地財政依賴度的長期高位必不可取，土地財政依賴度下降是長期發展視角下的必經之路。若某城市在相對較低的土地財政依賴度之下，依舊能夠取得較佳的經濟和房地產發展數據，則必然是國內城市經濟發展和城建成熟的標志，典型如北京、上海和深圳，2021年土地財政依賴度均在四成左右或更低，遠低于當時82%的平均值。

??具體到城市土地財政依賴度下降幅度來看，合肥、福州、東莞、鎮江表現尤為突出，2023年前三季度降幅均超過了40個百分點，其中合肥2023年前三季度土地財政依賴度為63%,更是較2022年同期下降超過60個百分點，并且合肥還是2023年土地市場熱度表現較佳的城市之一。縱觀2023年土地熱度尚可的城市，其中大多數土地財政依賴度也出現了較為明顯的下滑，如上海、杭州、寧波等降幅均超過20個百分點。鑒于當前整體經濟增速正處于換擋調整期的客觀事實，土地財政依賴度的下降，將不可避免地對城建發展速度造成一定影響，與之相關的上下游產業也會受到波及。并且相對于那些高位下降的合肥、杭州、金華等城市來說，低位驟降的蘭州、沈陽的土地相關收入本就不多，2023年再度大幅下滑，城市財政體系運行勢必會面臨更加嚴峻的挑戰，就最新發布數據來看，蘭州表現較佳，2023年上半年財政收入同比增速依舊高達22%，在樣本城市中排名前列，而沈陽則為14%，僅為平均水平。

??圖：2023年土地財政依賴度明顯下降城市（略）

??也有少數城市土地財政依賴度不降反升，典型如低位反彈的天津、長春，均由上年同期的9%上升至2023年的20%以上，2023年以來天津、長春新房銷售表現明顯好于2022年，土地成交總額、土地財政依賴度等指標也由此受益，但是從絕對水平來看，天津和長春的土地財政依賴度仍低于樣本城市均值。石家莊、無錫、南京的基期值也大多相對較低，均不高于三成，且在上半年的供地中較好地抓住了市場窗口機會，上半年土地成交同比保持正增長，但是結合最新土地數據表現來看，前三季度土拍規模增長均明顯降速，南京、無錫土地成交金額同比已經由正轉負。

??4、紹興、溫州居民收入躋身TOP10，房價收入比高位下東莞、珠海樓市復蘇更加艱難（略）

??PART.03
??人口：整體增量需求仍有較大發展空間
??寧波、佛山幼兒遷入量領跑（略）

??1、50城常住非戶籍人口超1.2億，多數城市“剛需蓄水池”仍有較充足調整空間（略）2、長沙成為常住人口增長增量第一城，長春、天津常住人口均現收縮（略）3、寧波、佛山幼兒凈遷入指標領先，增量需求發展預期更佳（略）

??PART.04
??新房：高基數穩增城市最佳
??盈利“強確定性”更值得關注

??對一個城市的房地產基本面進行“把脈”，分析其規模、供求關系、利潤空間等指標，是判斷投資窗口期的重要依據。本章節我們將從這三個方面對TOP50城市進行系統梳理，以對其投資潛力做出綜合預判。市場規模方面，我們來選取商品住宅成交規模和增速變動來評判。供求關系方面，采取的指標則更為綜合全面，既考慮了短期和中長期的差異，分別采用商品住宅消化周期、土地消化周期來衡量其庫存壓力，從而對于城市未來房地產量價走勢有更加深入的認識。利潤空間測算方面，利用地房比和房地差兩個指標，更為全面的考慮城市的利潤空間，從而找出潛力城市。最終，通過上述三方面的綜合評判，從房地產基本面視角對TOP50城市房地產市場的投資前景有更加充分的認識。

??1、天津新房交易規模躋身TOP5，杭州高基數下新房交易增速依舊領先（節選）

??2023年前10月，TOP50城市新建商品住宅總成交面積19457萬平方米，與去年同期相比微降2%，較2023年上半年同比上漲13%的漲幅明顯收窄，市場熱度明顯下行。其中，成都規模居于榜首，杭州排在第二位，武漢、西安、天津躋身TOP5，上海、廣州和北京三個一線城市排在8-10位。

??2、上海、杭州、長沙去化壓力仍在低位，鄭州、東莞等去化明顯承壓（節選）就庫存情況來看，去化情況較好的當屬杭州和合肥，兩城2021年及之前的庫存占比分別僅有31%和20%，2022年及之后的庫存占比近乎七成，大都處于持銷期。除這兩城之外，上海和長沙庫存也比較新鮮，2022年及之后的庫存占比均在55%以上。鄭州、常州、惠州等城市有較多項目面臨去化困難，去化速度十分緩慢，消化周期均在24個月以上，庫存壓力明顯大增。譬如長春，有大量交易不活躍的“僵尸尾盤”，消化周期在100個月以上的項目均超過200個，平均單個項目庫存多在2萬平方米左右。

??3、長沙、重慶、鄭州盈利空間優勢突出，廈門、蘇州拿地成本偏高（略）

??PART.05
??土地：成交大幅下行背景下
土拍“保溫”更加難能可貴

??2022年，中國樓市經歷了1998年房改后最大的全國性深度調整，行業投資、施工、新開工等各項指標均出現了深度回調，其中新房成交同比下降27%，庫存去化壓力急劇攀升，在此背景下，全年土地成交更是出現了深度調整，土地購置面積同比下降53%。

??2023年初，地方層面供地信心尚未明顯收縮，整體供地計劃僅較2022年下降了一成左右，上半年各地預供地發布進度也相對較快。但是年初預供地新規的磨合，使得土地市場錯過了年初的交易放量窗口期，而二季度的新房需求降溫、拿地預期收緊又使得地市交易愈發趨于謹慎。至2023年10月末，全國宅地累計成交面積同比下降幅度超兩成，土地市場交易規模處于低位，同時市場熱度較上半年也有一定程度地下滑。

??1、需求收縮致房企拿地信心處于低位，二線城市同比降幅最為突出（略）

??2、上海成交金額繼續位居榜首，長三角占據金額榜TOP10過半席位

??受預供地制度、二季度以來新房市場交易信心的回落等因素影響，各城市供地也明顯謹慎，大部分城市2023年土地成交規模較去年同期出現大幅下降。以重點監測城市來看，2023年1-10月僅5個城市的成交建面超過1000萬平方米，較2022年同期少7個。成交金額來看，也僅有京、滬、廣、杭、蓉五城超過千億元，較2022年同期少一個。

??分城市來看，上海以1879億元的成交總價居于榜首，居于第二位的是北京，并且一線城市中北上廣深均進入成交金額TOP20榜，分列第2、1、4和16位。除上海外，二三線入榜城市中，長三角有11市入榜，占比超過一半，其中杭州、南京、蘇州、鹽城及寧波均進入榜單前10，長三角土地成交規模上可謂占據半壁江山。

??市場熱度方面，盡管中央、地房相繼發布信貸、降首付等新政，但由于房企現金流未得到明顯改善，樓市增長依舊乏力。在此背景之下，前10月土地市場熱度有所下滑，整體溢價率降至5.2%，較2023年上半年下降了1.0個百分點。具體城市來看，雖然上海、杭州、成都、南京、寧波、合肥等長三角城市2023年前10月平均溢價率仍保持在6%以上，但與上半年相比，土拍市場呈降溫趨勢，滬、杭、寧、蓉等熱點城市溢價率較上半年均有不同程度地下降。

??值得注意的是，日前自然資源部已給各省市自然資源主管部門下發文件，建議取消土地拍賣中的地價限制。各省市也已快速跟進，濟南、合肥、廈門、成都等10余個熱點城市的土拍規則已有所調整，部分待出讓地塊不再限制土地上限價格，重回價高者得。政策剛落地不久，合肥土拍最高成交單價紀錄就被刷新，濟南彩石地塊競拍輪數多達236輪、溢價率高達50.17%、成都土拍也刷新了樓板價TOP2紀錄，熱點地塊房企競價盛況再現。不過，整體市場來看，這也僅僅是點狀高熱，整體上市場熱度處于相對低位。

??3、西安、福州等隱性流拍率高企，土地供求雙方預期出現巨大差距（略）

??PART.06

??2023年房地產發展前景TOP50再排名（節選）

??考慮到本文主要分析數據為2023年典型城市最新動向趨勢，對于經濟、樓市、人口等方面相關歷史數據并未涉及，為了得到更加客觀的城市中期預判結論，本文文末在研究中心年中發布的《2023年中國城市房地產市場投資前景研究報告》相關測算基礎之上，結合新增的指標測算結果，再一次修正了城市排名以供參考。